【申万房地产】房地产行业观点：央行首提两维护，哈出台救市新政，重申“看好”评级

●03年至今央行例会罕见提及房地产，强调维护健康发展和住房消费

近一周内，央行两提“维护健康发展和住房消费”，重视程度可见一斑。其中，自2003年开始央行例会已连续18年没有提及“房地产”，上一次提及“房地产”则要追溯到2003年6月24日，但这次央行打破惯例再次提及“房地产”，并明确表示“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，前者可能意味着央行已经关注目前房地产下行趋势及风险，后续或将更主动致力于维护房地产稳定，后者或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求，包括刚需和改善购房者。

●哈尔滨打响救市第一枪，新政推动供需改善，内容涉及范围广泛

土地端年初以来流拍率高位，1-9月哈尔滨市住宅类用地整体流拍率达25%；成交表现一般，可售库存持续高位，房价有所承压。根据国家统计局数据，2021年8月，哈尔滨新建住宅、二手房价格指数环比分别下滑0.3%、下滑0.2%，同比均下滑0.6%；新房价格同比连续14个月下降，二手房价格同比连续5个月下降。此次政策覆盖内容广泛，累计达十六条，涉及预售条件宽松、预售资金监管放松、购房补贴、土地增值税预征率降低、公积金贷款年限松动等多方面。

●投资建议：目前房地产投资和销售加速走弱，并且恒大事件的继续发酵、新力、花样年等房企债务违约负面消息不断，也导致了行业和企业的下行压力进一步加剧，考虑到为了我国房地产市场和金融市场的稳定，我们认为房地产调控政策亟需修复，并且我们预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段发展趋势，利好于国企龙头+优质民企。我们重申房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利地产、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H股：龙湖集团、旭辉控股、华润置地、中海外发展、融创中国、碧桂园。