【华泰地产】地产供给侧的又一次升级补丁

 

网传2月18日住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文，要求22个重点城市：按照住宅用地分类调控文件要求，实现“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。近期将召开视频会议，在视频会议前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。网传22个重点城市包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

 

为何会有这样的政策？

我们得从自然资源部几年前的“住宅用地分类调控”政策方针说起，从2018年起自然资源部就要求各地商品住房供应按照当地的库存周期划分，分为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类调控目标，核心目的是保持住宅用地供应稳定、引导市场预期。如果说此前的供给策略是按年度情况来保障土地供需“平衡”，而这次政策则是进一步细化，主要强调了“集中”和“科学”一词。

 

“集中”其实对应的就是过去主流城市供应的分散和碎片化，可能全年的任务完成了，但是时间和地理位置上的碎片化也会带来结构性的供应量和地价的问题，这可能是这次政策想要解决的方向。从目前信息来看，土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节，过去地方政府相对随意的推地也将很难被容忍。

 

从目前的了解的信息来看，有哪些需要注意的？

“集中出让”可能并不意味着所有城市在同一时间供给。从我们目前所看到的信息来看，天津集中于3、6、9月发布公告，而济南则是5月上旬、8月下旬、10月下旬，这说明城市有自主选择的时间，不同城市之间完全具备错配的空间。

 

未来会有什么影响？

1、更加考验房企的现金流运营以及融资能力。更加集中的出让政策，一定意味着房企在同一时间可能面临着一些城市土地的集中供应，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，这里面一定是更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。

2、也可能打破房企往常的推盘节奏。在融资受限的当下，房企更加依赖自己的销售回款，可能意味着不同城市的推盘周期也会不同，传统的“金三银四”、“金九银十”也会在不同城市发生变化。

3、对于中小型房企的挑战将更大。本身已经面临融资上的压力，在土地获取上的容错率降低会使得中小型房企经营环境更难，不仅需要做好高周转，还得做好拿地研判到最后销售的一系列精确操作。

4、 可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果一些城市供地节奏撞车，那热门地块的竞争可能会更激烈、地价更高，而其他地块则会相反，未来可能更加需要考验城市和城市之间的推地默契。

5、可能会进一步使得部分公司转向一些低能级城市。我们在“三道红线下房地产的15个预判”中就讲到，三道红线会使得部分公司转向一些低能级城市，因为这些城市预售条件较低，周转速度较快，可以对冲有息杠杆的压力，而这次政策可能会进一步强化这一点。

6、“多条红线”叠加，将全方位加速行业整合，加速行业转型。“三道红线”+房贷集中度+土地供给侧改革，从融资销售拿地多角度管控行业，势必加速行业整合，同时也会使得房企进一步思考，在开发以外发展新赛道，领先者将持续领先。

 

目前这个政策只是传闻，各地的细则尚未推出，但也为监管层的脑洞“叹服”。对这个政策暂时想到这么多，欢迎探讨和拍砖。