浙商证券：地产政策出现边际放松信号，地产后周期率先受益，有望迎来估值修复
【本文来自持牌证券机构，不代表平台观点，请独立判断和决策。】①地产后周期指的是竣工周期，开始于地上主体工程的封顶，随后包括竣工交付、硬装、软装，涉及的相关产业链众多。②2021年地产销售持续下行，连续5个月单月双位数负增长，同时下半年地产信用事件不断发酵，地产后周期板块整体承压，后周期板块表现受到地产行业整体环境的影响明显。伴随着四季度地产政策出现边际放松信号，Gu价开始逐渐修复，地产后周期也有望迎来估值修复行情。
【本文来自持牌证券机构，不代表平台观点，请独立判断和决策。】地产周期以销售为起点，销售取得资金推进项目开工及进行土地购置， 最后向竣工端传导，即“商品房销售-房屋新开工-房屋施工-房屋竣工”。其中地产后周期指的是竣工周期，开始于地上主体工程的封顶，随后包括竣工交付、硬装、软装，涉及的相关产业链众多。浙商证券认为，房屋竣工后一般会依次产生对地产后周期相关产业的需求，因此理论上竣工增长与相关行业收入具有较强相关性。2021年地产销售持续下行，连续5个月单月双位数负增长，同时下半年地产信用事件不断发酵，地产后周期板块整体承压，后周期板块表现受到地产行业整体环境的影响明显。伴随着四季度地产政策出现边际放松信号，Gu价开始逐渐修复，地产后周期也有望迎来估值修复行情。1）竣工影响基本面、销售及政策影响估值面复盘历史，探究地产竣工、地产销售、地产政策对于地产后周期主要行业基本面和估值面的影响，浙商证券认为：①竣工影响后周期基本面，对于不同行业的传导时间存在差异；从地产后周期产业链顺序来看，玻璃、电梯进场最早， 理论上可作为辅助判断竣工周期指标，尤其是具有高频数据的玻璃。家居、白电、厨电收入增速与竣工面积具有较强相关性，其中竣工向厨电传导滞后约一季度，向空调、家居传导滞后期在一年左右。②销售与政策影响后周期估值，短期估值拐点一般对应重大地产政策出台，中长期看，估值与销售增速趋势相关。以地产后周期属性强的白电为例，板块估值拐点一般对应地产政策拐点或重磅政策出台时间点，政策对于板块情绪影响大；中长期看，地产后周期板块估值与地产销售相关，即与销售增速趋势基本一致，并且估值领先于销售增速。2）预测：2022年竣工平稳增长、政策边际向好复盘历史，地产政策趋缓起点一般对应于地产销售底部，销售增速连续为负，如21Q4。2021年12月经济工作会议对房地产表述为“满足合理需求，促进行业健康发展”，其后在资金面、需求面出现系列边际向好政策，当前地产销售需求依然存在压力，预计后续会根据“因城施策”进行政策调整。2021年竣工出现回暖向好趋势，由于前期大批已售房屋未竣工+“保交房”政策，2022年竣工端存在韧性，有望平稳增长。2022年房地产市场在需求面压力下，地产政策预计将不断发力，后续可能会不断看到因城施策的松绑。同时，根据浙商证券房地产组预测，乐观假设下，2022年房地产竣工面积保持10%增长，H1受疫情反复、境内外债到期偿付等影响，竣工面积增速较低，伴随房企资金面逐步改善，压降的竣工面积会在H2得以释放，因此竣工面积增速年内呈现“前低后高”“趋势。整体环境利于地产后周期板块。对标：家居（1）中长期持续看好白马龙头顾家家居、欧派家居，龙头领先优势突出，自身成长具有很强的确定性，份额提升的逻辑更为通顺。其中，顾家家居软体+定制一体化，套系化销售能力强、客单值驱动同店增长，由批发向零售模式升级，22年PE 21X；欧派家居整装大家居高速推进，CAXA信息化系统及供应链优势突出，渠道统治力强、同店增长强，22年PE 24X。（2）本轮建议重点关注高成长、低估值的弹性标的投资机会，最为推荐经营拐点将至的索菲亚，公司整家定制战略拉动零售客单价、客流量、转化率提升、预计22年完成700-800家门店重装，管理改善、315新打法可期，22年PE仅16X。建议关注曲美家居，E公司高质量经营，Stressless国内市场打入顺利，IMG大客户有序拓展，国内曲美直营与创新业务发力，规模效应+利息开支递减拉动盈利，22年PE为13X，同时建议关注喜临门公司是床垫黄金赛道核心成长标的，自主品牌零售渠道&品牌营销高举高打，22年PE为18X。家电（1）白电：关注在国内发力高端化、场景化布局，海外全面进入收获季，费用率改善兑现盈利能力的海尔智家（2022年PE为16x）；关注受益精装修渗透率提升，消费者认知度提升的中央空调相关标的海信家电（2022年PE为10x）。（2）厨电：关注传统品类稳定增长、新兴品类进入高增赛道的老板电器（2022年PE为15x）；关注线上反哺线下模式成熟、经销商成长速度快、一二线市场布局有进展的火星人；关注管理变革、产品布局完善的亿田智能。物管物业管理板块估值修复可期，长期发展前景广阔。考虑到2022行业修复过程中可能会出现的风险，关注关联房企为高信用国企和优质民企的物业公司，保利物业（ 2022年PE为22x ）、金科服务（ 2022年PE为13x ）、旭辉永升生活（ 2022年PE为25x ）。消费建材关注产能、渠道领先，受益防水行业可能提标带来增量的东方雨虹（ 2022年PE为24x ）。风险提示：疫情反复、房地产政策放松不及预期、需求不及预期 
来源：浙商证券