即便我们预计去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据重要地位，对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年，2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。当前资产负债率超过85％、净负债率水平超过100％的情况确实不可持续，按照资管新规、三条红线、预售资金监管要求，行业存在持续缩表压力，我们预计该压力会延续至2024年，过程会有反复。但需要注意的是，即便在完成去金融化，按照当前政策的要求，房地产的金融属性依然很高，按照统计局投入产出表测算，2012年开始，地产的最大拉动项即为金融，其次为实物量，而2024年去金融化之后，行业杠杆比率也将高于2012年，也即，行业仍然处于高金融属性中。

在这样的背景下，钱仍然是行业分析的核心，过去按照规模论钱的时代已经过去，当前按照企业性质来决定钱的流向，给央国企、国资背景带来历史性的发展机遇。过10年，民企企业的融资能力和融资意愿均比央国企、更强，从房企的报表扩张速度即能看出，而且出现规模越大融资能力越强的正反馈。而当前基于风险因素，使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下，反而在稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素。因此，在过去融资落后的央国企、国资背景，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。

 央国企将迎来成长性机会。与一般周期股不同，央国企和国资背景的房地产公司将包含成长型机会。

受益标的（央国企、国资背景）：

S中交地产(sz000736）S ：房地产开发销售+物管

S天房发展(sh600322）S ：房地产开发+物管+建筑

S天保基建(sz000965）S ：房地产开发+物管

S信达地产(sh600657）S ：房地产开发+金融+物管

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