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国家统计局公布2021年1-9月房地产开发投资与销售数字。

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信贷持续偏紧背景下销售端仍低迷。9月全国商品房销售面积同比下跌13.2%、销售金额同比下跌15.8%，均较8月有所收窄（8月-15.6%和-18.7%）。我们提示这一定程度与2020年9月基数偏低有关（2020年中秋节和国庆节重叠，房企推盘更多集中于10月，9月推盘弱于季节性），若与2019年同期相比，9月商品房销售面积跌幅实际有所扩大（9月-6.9%vs.8月-4.0%），销售额同样边际下行（9月-2.3%vs.8月+3.3%）。销售整体仍较为低迷的主要原因为信贷投放的持续偏紧，9月新增居民中长期贷款尽管环比在8月低基数之上增长10%，但同比仍下跌27%（8月-24%），房企到位资金中个人按揭贷款也维持高个位数同比跌幅（9月-6.8%vs.8月-8.0%）。

房地产投资单月同比转跌，新开工延续双位数跌幅。9月房地产开发投资完成额同比转跌3.5%（8月+0.3%），这是自2015年底以来（疫情期间除外）房地产投资首次同比下跌（2015年11月房地产投资同比下跌5.1%）。9月全国房屋新开工面积同比跌幅收窄至-13.5%（8月-16.8%），但较2019年同期跌幅仍有小幅扩大（9月-15.2% vs. 8月-14.7%）。我们认为销售降温与行业融资环境持续偏紧所导致的房企现金流压力，仍旧是压制其开工与投资意愿和能力的最主要因素。

政策端可能予以一定边际调节但整体基调不变，短期市场下行趋势料难扭转。往前看，高频数据显示新房销售面积同比跌幅仍无收窄迹象（10月前两周-24%vs.9月-23%）；存量房市场领先指标也显示购房者观望情绪进一步上升（9月存量住宅平均带看次数环比下降19%）且售房者价格预期也有所下行（存量挂牌房源挂牌价调减套数占比达监测以来最高的20%），中短期内房价仍有加速下行压力。在此背景下，我们认为尽管政策端可能出于稳市场考虑予以一定程度正向反馈（例如对于三季度过紧的按揭投放额度予以一定的合理化回归，配合因城施策框架下部分城市的行政手段调节等），但整体政策大基调难有明显放松，短期市场下行趋势仍难扭转。

提示板块配置机会。我们认为当前板块仍处于基本面快速降温背景下政策潜在正向调整逻辑驱动的反弹行情中，考虑到目前房企现金流压力普遍有所增加，而行业供给侧一系列改革措施正触发行业格局重塑，建议投资者关注在保证财务稳健性的基础上，在产品、成本和供应链管理能力上具备比较优势的优质龙头：A股推荐保利、金地、万科、招商蛇口、华侨城，H股推荐中海、旭辉、华润、龙湖、越秀。

风险

信贷政策与流动性条件不及预期；信用事件超预期恶化；海内外疫情超预期升级；房企盈利增速和利润率低于预期。