房地产行业周报：本周新房成交降幅扩大 8月销售竣工降幅改善
韭起韭落彰显自在
春风吹又生的站岗小能手
2022-09-19 12:52:33
本周43 城新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速转负，整体库存持续上升。销售正处于筑底阶段，8 月销售面积降幅收窄至22.6%，我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，但投资端仍然承压，磨底仍需耐心，我们建议关注“930”及“十一”是否会有政策出台。
核心观点
本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速转负。我们跟踪的43 个重点城市新房成交面积255.8 万平，环比下降8.6%，同比下降49.7%，同比降幅较上周扩大了6.9 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-21.3%、-2.3%、3.9%，同比增速分别为-16.6%、-65.2%、-14.4%。15 城二手房成交面积90.0 万平，环比下降12.8%，同比下降11.7%，同比增速转负，下降13.0 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-7.7%、-8.4%、12.6%，同比增速分别为-7.5%、-12.8%、17.8%。
新房库存面积、去化周期同环比均上升。14 城新房库存面积为1.1 亿平，环比上升0.1%，同比上升8.9%，去化周期为13.5 个月，环比上升1.0 个月，同比上升3.3 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.6%、0.5%、-0.9%；去化周期分别为10.1、13.3、16.4 个月，环比变动0.5、1.8、0.6 个月。
土地市场同环比均量价齐跌，溢价率同环比均提升。百城土地成交建面2447 万平，环比-32.1%，同比-20.9%；成交土地总价225 亿元，环比-70.2%，同比-78.0%；楼面均价918 元/平，环比-56.1%，同比-72.2%；溢价率5.81%，环比+183.4%，同比+11.5%。
本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为82.9 亿元，同比-40.1%，环比+15.2%；净融资额为-9.9 亿元。其中央国企国内债券总发行量为67.9 亿元，同比-50.9%，环比+9.6%；净融资额为-0.8 亿元。民企国内债券总发行量为15.0 亿元，去年同期无发行量，环比+50.0%；净融资额为-9.1 亿元。
板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-3.8%，较上周下降11.3 个百分点；相对沪深300 收益为0.1%，较上周下降5.7 个百分点。房地产板块PE 为13.10X，较上周下降0.51X。
北上资金对计算机、煤炭和交通运输加仓金额较大，分别为8.54、6.02 和5.25 亿元。
对房地产的持股占比无明显变化（上周上升0.10%），净买入-4.38 亿元（上周净买入7.69 亿元）。
投资建议
本周统计局公布8 月销售投资数据，一方面，销售正处于筑底阶段，8 月销售面积降幅收窄至22.6%，我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，但投资端仍然承压，磨底仍需耐心，我们建议关注“930”及“十一”是否会有政策出台。另一方面，保交楼带动8 月竣工有所转好，本周郑州市再度推进保交楼工作，房地产纾困基金再签约落地三个项目，河南推动停工烂尾项目复工建设，第一批专项借款50 亿元已下达郑州。此外，8 月房企到位资金中的国内贷款显著改善，房企今年9-12月的偿债压力相对小于已经过去的7-8 月，房企年内的资金压力或逐步缓和。此外，本周苏州放松限购“一日游”，青岛部分撤回、删除了“二手住房不再限购”政策内容。联系到近期住建部在“中国这十年”会上表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上。我们认为“房住不炒”的主基调不变，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，短期内压力城市政策仍会延续放松，但有韧性的强二线城市在加码放松限购政策方面或较为谨慎。我们建议关注销售基本面回升带来的板块机会，建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
核心观点
本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速转负。我们跟踪的43 个重点城市新房成交面积255.8 万平，环比下降8.6%，同比下降49.7%，同比降幅较上周扩大了6.9 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-21.3%、-2.3%、3.9%，同比增速分别为-16.6%、-65.2%、-14.4%。15 城二手房成交面积90.0 万平，环比下降12.8%，同比下降11.7%，同比增速转负，下降13.0 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-7.7%、-8.4%、12.6%，同比增速分别为-7.5%、-12.8%、17.8%。
新房库存面积、去化周期同环比均上升。14 城新房库存面积为1.1 亿平，环比上升0.1%，同比上升8.9%，去化周期为13.5 个月，环比上升1.0 个月，同比上升3.3 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.6%、0.5%、-0.9%；去化周期分别为10.1、13.3、16.4 个月，环比变动0.5、1.8、0.6 个月。
土地市场同环比均量价齐跌，溢价率同环比均提升。百城土地成交建面2447 万平，环比-32.1%，同比-20.9%；成交土地总价225 亿元，环比-70.2%，同比-78.0%；楼面均价918 元/平，环比-56.1%，同比-72.2%；溢价率5.81%，环比+183.4%，同比+11.5%。
本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为82.9 亿元，同比-40.1%，环比+15.2%；净融资额为-9.9 亿元。其中央国企国内债券总发行量为67.9 亿元，同比-50.9%，环比+9.6%；净融资额为-0.8 亿元。民企国内债券总发行量为15.0 亿元，去年同期无发行量，环比+50.0%；净融资额为-9.1 亿元。
板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-3.8%，较上周下降11.3 个百分点；相对沪深300 收益为0.1%，较上周下降5.7 个百分点。房地产板块PE 为13.10X，较上周下降0.51X。
北上资金对计算机、煤炭和交通运输加仓金额较大，分别为8.54、6.02 和5.25 亿元。
对房地产的持股占比无明显变化（上周上升0.10%），净买入-4.38 亿元（上周净买入7.69 亿元）。
投资建议
本周统计局公布8 月销售投资数据，一方面，销售正处于筑底阶段，8 月销售面积降幅收窄至22.6%，我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，但投资端仍然承压，磨底仍需耐心，我们建议关注“930”及“十一”是否会有政策出台。另一方面，保交楼带动8 月竣工有所转好，本周郑州市再度推进保交楼工作，房地产纾困基金再签约落地三个项目，河南推动停工烂尾项目复工建设，第一批专项借款50 亿元已下达郑州。此外，8 月房企到位资金中的国内贷款显著改善，房企今年9-12月的偿债压力相对小于已经过去的7-8 月，房企年内的资金压力或逐步缓和。此外，本周苏州放松限购“一日游”，青岛部分撤回、删除了“二手住房不再限购”政策内容。联系到近期住建部在“中国这十年”会上表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上。我们认为“房住不炒”的主基调不变，政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，短期内压力城市政策仍会延续放松，但有韧性的强二线城市在加码放松限购政策方面或较为谨慎。我们建议关注销售基本面回升带来的板块机会，建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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