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保障性租赁房贷款不计入贷款集中管理政策解读

五一路牛仔

航行五百年的公社达人

2022-02-08 23:12:56

保障性租赁房贷款不计入贷款集中管理政策解读

[玫瑰]央行和银保监联合发布政策《关于保障性租赁房有关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知》，其中涉及到的问题和对行业的影响，我们做一下解释，部分内容来自专家和从业人员交流内容，可以放心食用。计算过程来自我们自己，保证基础认知的情况下，如果有其他的算法，我们也可以讨论。

[玫瑰]问题1：政策可以释放的额度是多少？
[太阳]央行贷款投放报告，21年上半年最后一次公布房地产行业中的保障性住房贷款余额，对应的规模是4.65万亿，与20年年底基本持平，这个是包含在12.3万亿的开发贷款余额里面的，商品房贷款余额是7.65万亿。这个数据是“保障性”住房贷款，并不是本次政策针对的“保障性租赁房”贷款，两个不是一个意思。保障性住房贷款大部分是国开行和农发行从15年开始针对棚改工程，对地方政府的贷款，总量在4万亿左右。保障性租赁房的，余额也就是2000亿左右，21年90多万套，加上之前一些租赁类的住房贷款，也就20多万一套，一共也就是150-200万套，3000-4000亿总投资，完成量也就是3000亿，就算高比例使用贷款，余额也就是2000亿左右。

[玫瑰]问题2：主要针对增量还是针对存量？
[太阳]政策第一点说的非常清楚，“自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理”，所以主要还是针对增量。目前在银行的科目里面，大部分银行是放在开发贷款里面的，也是类似开发贷款额审批流程来投放，要求自有资金比例和开工建设要求，同时需要拿到保障性租赁住房项目认定书，这个怎么拿待会说，然后就可以申请这个特殊的贷款了。目前政策是要求这个东西单列为保障性租赁住房贷款，现在我们了解的是，上海建设银行有单独列这个科目的，其他银行包括广东、浙江、江苏的都没有单独列。贷款比例最低，自有资金出资20%之后，可以贷款80%，贷款期限最长的25年，贷款利率最低的是3.85%-3.9%。但是最高比例，最低利率和最长期限，都要考虑还款安排，以及企业主体资质情况。

[玫瑰]问题3：如何拿到认定书？
[太阳]保障性租赁房和过去的公租房，廉租房，棚改这种单一规划建设的模式是不一样的，他们现在是认定制，就是政府出一部分专门建设租赁类住房的地来建保障性租赁房，社会筹集一部分长租公寓认定为保障性租赁房，再有一部分就是来自改建，认定为保障性租赁房。这个流程是，就是说比如说租赁企业，或者说开发商，他们按照这个保障性租赁住房认定的标准啊，那么提交一些材料，那么主要是这个项目的基本情况啊，一些产权的一些资料，和用房用地主体签订的一些合同。然后呢，就拿这些材料呢，然后再到这个住建部门、自然资源部门，做一个并联申请，在审批通过后，你这个项目就算是保障性租赁房了。
拿着这个审批文件，就可以去申请税收优惠，申请贷款，甚至后面申请做reits。

[玫瑰]问题4：对地产是不是利好？
[太阳]肯定是，但是确实比较有限。政策是非常希望保障性租赁房的路子能够走通的，类似商品房，能有一个自洽的开发模式和逻辑。所以政策主要还是利好保障性租赁房的开发主体。
对地产开发企业而言，有两个层面的利好，其一，保障性租赁房单独计算额度，那么贷款集中管理里面的额度就可以全部放给商品房了，相当于房间没变大，但是跟我们抢额度的人少了，这个也是一个利好，但是因为确实规模很小，所以利好比较轻微；其二，对于一些有比较大量配建租赁项目的开发企业，这个是一个利好，因为可以获得更低成本的贷款，开发贷基本上是基准上浮10%-20%，但是现在有了这个渠道，贷款成本可以得到一部分改善。比如滨江、旭辉包括万科、龙湖、华润这些做租赁房比较多的公司，可以通过认定来置换成本。

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