以下内容仅做为记录跟踪，不作为投资建议；观点可能有一定主观性，信息有一定时效性，请谨慎参考。

特意从北京去武汉观察了三天，收获不小，去之前把武商的仓位加上去了，回来后减掉了。这代表了我个人的理解。

武商今年的预期

2022年11月武商梦时代开业，同时2023年4月28日武商南昌mall开业，目前武商在建项目都已经开业。

预期

武商今年的预期是经营现金流要重新回到20亿以上，同时投资现金流维持10亿以内。二季度以后没有投资现金流流出或者很少。筹资现金流今年也为负值，预期逐步开始降低负债。

武商集团过去5年投资了两个重大项目，武商梦时代投资120亿，南昌武商mall投资应该在40亿左右，整体投资接近160亿，但是武商集团的负债端，短期有息负债没有增加，长期有息负债仅仅增加了30亿元，大部分投资资金来源于现有项目的利润和净现金流现金流，公司过去五年平均每年的经营净现金流超过15亿，再往前推10年也差不多这个现金流。

未来对武商眼前的预期就是现金流大幅回正，今年回到20亿以上，或者25亿。明年以后维持30亿左右的经经营现金流。

未来的好的预期是每年或者每两年开业一个类似南昌武商mall的新重奢项目，做skp第二。

市场目前交易预期

市场当前对武商集团的交易预期是，武商梦时代要凉，武商南昌mall也不行？实际情况呢？

武商梦时代99%的概率能成，而且会比较成功。项目的体量，业态的完整丰富程度，对人流的虹吸效应,项目的地理位置。退一步说，即使2023年业态布局不合理，经营不达预期，但后面还会有很多时间调整业态，只要维持现金流。目前的情况担心武商负债过高和现金流暂时没必要。

特意去武汉转了三天，目前梦时代开业率算高的，660多个品牌，还有很多店面和顶楼的花园没有开，未来会陆续开，同时也会有很多店面退出，目前的人流养不了这么多店面，还需要培育和优化。武商梦时代下一站街道口的群光广场、乐天城、银泰、新世界、流行视窗五大商场聚集人流很好，周围聚集了武大、华中师范、武汉理工等多所高校，基本算武昌目前的商业人流聚集地，而且群光销售额很好，活得非常滋润，一些奢侈品品牌销售也非常好。但从商场的规划来看，武商梦时代可以吊打，新商场规划上购物体验对老商场的吊打是普遍的，也是无法改变的，因为商场的设计空间固定了，群光、乐天、银泰、新世界这些还是老设计，购物体验很差，空间很局促有些，与梦时代这些新的设计无法相比的，体验不是差一点。另外从品类布局、丰富度等等各个角度，梦时代吸引街道口的人流大概率是必然。所以武商梦时代成功大概率只是时间问题，需要人流的培育和商场业态的反复规划调整。但就体验来说，梦时代这种新商场对老商场确实有降维打击。

目前对梦时代吐槽最多的是三方面，一个动线规划不好，找不到要去的地方，这个是必然，稍微大一点的新商场都是这样，基本我个人两天逛了有十遍吧，差不多基本明析，当然后面的指示设计需要完善；另外吐槽多的就是没有休息的地方，确实太大了，在里面基本至少逛三四个小时，确实需要休息，武商后面增加了很多休息区，如果找的话其实不少休息区；再一个对停车收费的吐槽，一个是对比经开永旺说那边不收费，这边收费体验不好，梦时代的位置不收费是不可能的，那样车场会被成私家停车场的，目前是消费抵停车费，国内大部分商场是这样的。(武商青山奥莱可以免费停车6小时）。这都不是硬伤。

周日的早上在梦时代观察的时候碰到了陈总和一个管理层，从一楼走到了九楼，重点看了梦乐园和滑雪场。

未来武商梦时代的销售额坪效达到1000元每平，全年销售额就能到90亿以上，那么就会跻身全国销售额商场前20，甚至有机会进前10。当然今年达不到。

武商南昌mall成功概率极高

武商南昌mall成功概率也超过95%，因为位置，因为重奢，因为很多首店和独家。国内的情况一个省会城市至少能支撑一家10万平以上的重奢商场，很多消费能力强的可以支撑两家，北京上海等几个城市能够支撑三家重奢商场。很多非省会主要城市也可以支撑一家重奢或者多家轻奢商场。

武商选择南昌做为出武汉的第一站逻辑上看是最正确的，除了武商十分之一多30万会员是江西籍的，另外从重奢竞争的角度，南昌相对缓和。从湖北周围的河南郑州有丹尼斯大卫城、安徽合肥现在有银泰，同时规划了skp。而江苏南京就不说了南京德基、国金IFC，北边陕西有赛格和skp，成都有太古里、ifs和skp，所以江西是唯一一个没有重奢的地方，虽然可能因为消费能力被业界低估，但是一个省会支撑一个重奢商场大概率是没有问题的。

目前重奢商场全国化正在进行，目前头部的玩家是skp，九龙仓、太古里、万象城、恒隆，skp目前北京和西安都非常成功，目前又规划了6个城市，总计八个城市，未来会向更多城市布局。另外就是恒隆，目前布局较多城市，再就是华润万象城，万象城和恒隆有很多是普通商场或者轻奢，这与其落地的城市和位置有关，万象城和恒隆布局很多。太古里和九龙仓也是相比万象城和恒隆少一点，但是重奢却不弱。

如果武商集团南昌mall成功，再规划下一个城市的重奢项目，那么武商也将有机会成为重奢项目全国化的头部玩家，武商mall品牌运营能力和招商能力有机会上一个等级，全国化的想象空间也就出来了，当然这个还需要时间验证。

目前市场交易层面的主流预期是武商集团梦时代不行了，同时南昌武商mall也不行，后面烂尾，同时武商国广武广世贸也会被恒隆和未来的汉街skp大幅分流。这种逻辑对吗？交易总要对抗一种逻辑，或者超越一种逻辑。市场的逻辑是错的，可逆的，要么市场的逻辑是对的，但是强度不够，市场预期逻辑不足。或者市场完全没有发现一种逻辑？

恒隆广场的分流，影响四分之一奢侈品收入？也更有聚集效应。未来武汉skp开业，重奢分流可能加剧，武商还可能被分流一半客流。

未来应对重奢的分流，看来未来武商梦时代大概率要引入重奢的，重奢品牌从一城一店分裂到一城两店甚至三店四店，从成都太古里、成都国金IFS和成都SKP的营收看，分流对收入影响是有的，但不是毁灭性的，因为整个重奢市场的增长是超预期的，多店带来了一些增量客流。西安赛格和西安skp，不仅支撑起北京skp和赛格超过两个重奢店，其他城市也有类似机会，大的一二线城市支撑2到3个重奢商场还是很有可能的。

武商的未来，武商错过了机会

武商未来需要定位，如果南昌武商mall成功，武商可以走skp的路线，大本营湖北走从重奢到高端商场的综合路线，而出省走skp那种重奢路线，全部规划重奢商场，让武商mall成为像skp那种高端重奢的代名词。

目前全国性重奢玩家有几个，skp龙头，后面太古里、九龙仓ifs、恒隆、万象城。其实奢侈品玩家里面基本有港资台资背景，skp最早合资台资，太古里和九龙仓、恒隆都是港资或者合资，而武商最早也是与港资合资。

从历史看，武商错过了重奢最好的时机，武汉国广2007年左右能做到全国第一，如果当时意识到重奢这个方向的前景，应该迅速在周围省会城市拓展开，当时的重奢竞争还不激烈，北京skp也才刚刚开业。更没有其他太古里、九龙仓恒隆的那么多布局。从这一点看，在2008-2014年甚至更后面规划众圆广场之前，武商都应该走出去定位全国重奢，但武商没有，武商后来的发展是在各个地级市开了几家购物中心，后面在武汉青山区规划了众圆现在的武商奥莱。这样看，武商国广的成功有很大的偶然性，当然管理好也是一个方面，管理层似乎当时没有意识到奢侈品市场的蓬勃发展。如果不做众圆，全国铺开3-5家省会城市重奢商场，那么武商的影响力将上升几个层次，成为skp第二，现在虽然武商开始出湖北开了南昌mall，但是时间晚了很多，错过了很多，现在竞争烈度跟2010年前后差几个级别。

基于此，武商国广的成功有偶然性，武商运营重奢商场的能力需要检验，南昌是一个试金石，武商国广的成功有很多历史机遇，当然也有一定的管理能力。南昌项目的选择我觉得很好，对比了下，没有第二个比南昌更适合武商做重奢的省外项目了。

武商最好的预期是做skp第二

除了大本营湖北，出省项目都只做重奢。把武商mall做成像skp那样的重奢品牌。普通商场的运营难度很大，进入门槛不高，重奢进入门槛高，但是运营起来有集聚效应。现在的趋势是，每个省会城市三四家重奢商场，大体量的地级市都要有一家重奢商场。

武商的几个板块

最最核心和重要的是国广，武商mall。

恒隆开业确实对国广的重奢造成了分流，2022年恒隆销售额在26亿左右，重奢分流国广还是不少的，当然重奢全市场是有增长的，但是国广下降了。看市场对恒隆的影响过度极端，一面有人认为恒隆会打垮国广，一面有人去看恒隆说恒隆没人快撑不下去了。这两种观点都过度极端，而且相当不客观。恒隆目前的情况肯定会对武商mall有比较大的影响，尤其是重奢分流，奢侈品的销售就看门店和品牌，比如爱马仕从国广撤店去恒隆开，那么很多人就是冲着爱马仕去的，直接就去恒隆了，买爱马仕的人大部分不会去LV、gucci逛一下对比下与爱马仕的性价比，所以国广没有爱马仕，爱马仕的客流就丢了，其他的lv、gucci、卡地亚等都是双店，那么客户可选的就多了，可能去恒隆也可能去国广，这也是分流，而且恒隆几个大牌开的都是双层店。当然这个商圈包括武汉目前的重奢头牌仍然是国广。

说恒隆能把国广打垮那也太夸张了，从目前武商mall和恒隆的位置分布开，恒隆的位置差很多，解放大道和京汉路不是一个级别，恒隆位置太偏，而且武商基本相当于四面环路，展示非常好，加上武商地铁直通商场，交通方便，恒隆有轻轨通过高架桥直达商场，但是路很远体验很差，而且高架桥也可以直通武商mall。加上武商积累的几十年的口碑和深入人心的记忆，恒隆想打垮武商mall还是差很多的。

目前个人理解的状况就是并存，包括解放大道的k11和新崇光、汉商，把这个商圈做大做强，武商mall还是这个商圈绝对的龙头，目前分流情况看，最多影响三分之一或者四分之一重奢，其他业态聚集效应下影响较小。未来武汉skp开了之后，恒隆对武商商圈的影响还可能是正面的。当然万象城是对国广武广世贸有分流的，两者距离不远，影响也有一些，相对小一些。

武商南昌mall

这个有95%概率会比较成功，可能没有国广成功，但是会是一个40亿以上的项目有可能，有机会做出江西省重奢头牌，后面地铁也会通过八一广场直通武商南昌mall。南昌成功概率极高，恒隆、skp和万象城都来了，武商出去是必然，不然只守是守不住的。武商南昌mall前面也说过了，不展开。

武商梦时代

成功概率极高，但是可能需要时间不断调整和优化业态。前面说过了，不展开。

青山区武商奥特莱斯，原来的武商众圆广场

这个做的最失败的，因为目前这类商场确实很难做，很难做出特色。青山区那个位置，对周围的辐射不可能太大，汉街附近的人流都不可能去那边，所以只能是青山区附近的人，而且那片购物中心也有几家，所以竞争激烈。本身27万平的面积，做这种辐射周边社区的商业都很难做。目前看出租率可能也就7成，很多店撤店，盈利的店可能十分之一都不到，看定位奥莱后怎那么调整。

武商商超

这个预期的也不大，这个商超和便利店，基本很难赚钱的，做的好的永辉和家家悦就能看出来。在湖北当地，基本解决了一些国企的责任担当，尤其是疫情期间，完成了zz保供任务。这也是武商能拿到绝版地块的一个原因。

武商地级市商场

这种业态比青山区奥莱好，因为相对竞争没有那么激烈，比商场和奥莱要好，但也没有太多预期。

最大的影响因素——武汉skp开业

股东会上有投资者问陈总，对武汉skp的看法，陈总说不了解，不知道是不方便说还是真没有在意，这个是极其重要的因素。

武汉楚河汉街skp成功的概率极高，甚至可能达到99%，武汉skp整个商场的位置和布局都很好，外立面四面环路，比北京skp的布局都要好。跟武商国广有些类似。

这是对武商可能影响最大的一个因素，我特意去汉街走了一圈，skp外立面装修，skp这个位置也非常好，四面环路，展示面非常大，有一条主干道，同时汉街对外地旅游人群的吸引，加上附近地铁12号线规划。同时楚汉路连接汉口和滨江区块，沙湖大道联通中南商圈和青山，未来大概率也是60-80亿以上规模体量的销售额。

以skp的招商能力，而且区位距离国广远在武昌，所以招商只会比恒隆更好，所以基本重奢品牌都会聚齐，甚至香奈儿也有可能来，所以很多说skp招商不理想的大概率要么是太主观，要么是很大的误判。

Skp开业可能是对武商影响最大的一块，可能会影响分流国广重奢三分之一到一半的销售量，这是最不好的预期。

这也是我先买入大仓位武商，去武汉回来后又减仓的原因。

跟踪武商五六年了，还在等一个机会，很多时候这些机会都会有其他因素出来干扰影响。

所以投资就是这样，成长、估值、确定性等因素聚齐的确定性的宝藏机会是非常非常稀少的。

以上

2023年6月18日