2022年政府工作报告再提城市更新，明确了城市更新是中国城镇化发展的新方向。据住建部数据统计，截至2022年，中国已有411个城市实施超2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元，市场规模可见一斑。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

资金问题是城市更新项目能否顺利实施的关键，也是一直以来城市更新工作面临最大的难点和制约所在。与传统的新建项目相比，城市更新是一项长期的系统性工程，具有资金需求大、涉及利益主体多、建设周期长、收益回报不确定等特点，融资难和投资平衡难并存，也是实施主体关注的重点内容。从各地的政策和操作实践来看，城投公司一度成为城市更新重要的运作平台。近年由于应对各种突发问题，地方举债规模大幅攀升，财政收入增长乏力，部分地方偿债压力加大，引发了市场担忧。

中诚信国际的数据则显示，2023年未来两个季度到期规模分别为12,038.13亿元和10,000.44亿元；按年度看，2023未来两个季度以及未来两年偿还总额分别为22,038.57亿元、36,458.36亿元和34,101.86亿元，年均超过3万亿元，偿还依旧高度依赖债务滚续。从行政级别方面看，未来两个季度地级市和区县城投企业的偿付压力仍更大，分别为6,741.50亿元和6,025.60亿元，合计占比接近58%。另有数据显示，2023年城投债到期集中度（到期债务/存量债务）达31.9%，城投现金偿债比<0。城投到期债务保障倍数2022和2023年（预计）分别在90%和78%。2023年1至5月累计，地方政府性基金预算本级收入17,051亿元，同比下降16.7%，其中国有土地使用权出让收入14,893亿元，同比下降20%，弱地级市及区县城投发行人其到期偿付压力尤为值得关注。

地方债务问题背后，正是近年经济承压和房地产市场下行导致地方财政收入明显下降而支出责任加重。如果说2021年下半年至2022年，地产下行更多影响经济增长，那么今年以来地产下行的影响更多落在资产负债表，具体表现之一便是地方城投债务压力上行。即便是经济实力较强的上海、江苏、浙江，城投平台短债现金比也为负，说明绝大部分城投靠自身偿还债务能力有限。

当下城投债务压力预示着未来或有两大政策推进，一是存量债务压力化解；二是城投运行乃至城市发展模式转型。

债务压力化解方面，尽管中央有不救助的总体原则，但不意味着完全不管不问。财政部已经明确了对隐性债务化解政策方向，即坚决遏制隐性债务增长，妥善化解存量隐性债务。央行年初也表态，今年积极配合化解地方政府隐性债务风险，有序开展地方政府债务置换，推动优化债务期限结构，降低利率负担。相信后续中央和地方能更系统的思考地方债问题，并推出一系列有针对性的政策。

旧改思路和制度的变更则是城市发展模式转变的体现之一。城市更新，不仅是扩大内需的必经路径，也是楼市可持续发展的主要空间。据不完全统计，截至7月10日，13家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目开工、规划调整、合作签约、项目退出等。整体来看，城市更新作为释放城市活力的一种方式继续发挥着作用，越来越多的城市尝试通过规划、立法等手段使城市更新的推进更加高效、有序。

后续中央和地方有望更系统的思考发展问题，针对房地产健康发展，地方站问题化解推出一系列有针对性的政策。

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