近期一线城市房地产市场有什么新变化？
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下海干活的韭菜种子
2023-09-22 00:28:09
（西部证券）
（一）一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？年初疫情放开后，一线二手房挂牌量曾出现一轮快速上行，但受预期走弱及部分城市人口净流出等因素影响，去化速度逐月放缓，供需失衡加剧，二手房价格下行压力不断加大。
一线“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度明显升温，而后回落，新增挂牌量同样先升后降，供需博弈下价格端暂时企稳。
具体看，政策落地后一线二手房成交量稳步回升，不同城市间二手房市场表现存在一定分化，北京成交表现好于深圳。
（二）新房市场有何变化，房价是否出现一定幅度的上涨？自8月末以来，一线“认房不认贷”政策陆续落地，从日度成交数据看，除北京在W38（9.11-9.17）有所改善外，其余城市新房成交套数与政策发布差别不大，可能与近期二手房挂牌量上升后，“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间有关。
从周度数据来看，“认房不认贷”政策落地当周（8.28-9.3），上海和广州新房市场成交表现好于北京和深圳。
价格端来看，一线新房价格表现同样存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。
（三）本轮一线楼市新政效果持续性如何？“认房不认贷”政策和此前的“认房又认贷”相比，相当于降低了部分人群（在本地无房且贷款已结清）购买首套房的门槛，符合条件的人群能够享受更低的首付比例和贷款利率，有利于改善性需求的释放，本质上仍属于鼓励居民加杠杆的政策范畴。
2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程，每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升。居民愿意加杠杆的原因主要有两个方面：收入上涨预期和房价上涨预期。
除居民部门加杠杆意愿普遍减弱之外，一线能够加杠杆的居民数量也在减少。从一线新政落地后的市场表现来看，短期呈现出“量升价稳”的局面。从另一个角度来看，去年一线首次出现常住人口外流，并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低，对刚需的扩张均会形成掣肘。
（四）“认房不认贷”政策对全国楼市有何影响？在7.24政治局会议后，尽管“房地产供求关系发生重大变化”以及“适时调整优化房地产政策”等相关表述超出市场预期，但对于政策优化的具体方向以及政策力度是存在分歧的。在乐观、中性和悲观情形下，我们估算“认房不认贷”政策的全面落地可以拉动2023年全国商品住宅销售同比增速约1.0、0.7和0.3个百分点。
由于不同城市房地产市场形势、政策落地时间节点存在差异，在“认房不认贷”执行后商品房市场的表现同样存在较大差别。政策放开后4个月，杭州市表现较好、天津次之、郑州最差。
基于上述案例，我们认为，本轮“认房不认贷”全面落地后，预计对一线楼市的提振效果强于二线城市。
（五）一线是否会有更大力度的政策出台？未来1-2个月，还需要密切跟踪一二线及全国房地产市场销售恢复情况，如果不及预期，第一轮政策仅起到短暂的托底作用，不排除一线政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低或均在政策考量范围之内，但全面放松限购概率不大。
（一）一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？年初疫情放开后，一线二手房挂牌量曾出现一轮快速上行，但受预期走弱及部分城市人口净流出等因素影响，去化速度逐月放缓，供需失衡加剧，二手房价格下行压力不断加大。一线“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度明显升温，而后回落，新增挂牌量同样先升后降，供需博弈下价格端暂时企稳。具体看，政策落地后一线二手房成交量稳步回升，不同城市间二手房市场表现存在一定分化，北京成交表现好于深圳。（二）新房市场有何变化，房价是否出现一定幅度的上涨？自8月末以来，一线“认房不认贷”政策陆续落地，从日度成交数据看，除北京在W38（9.11-9.17）有所改善外，其余城市新房成交套数与政策发布差别不大，可能与近期二手房挂牌量上升后，“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间有关。从周度数据来看，“认房不认贷”政策落地当周（8.28-9.3），上海和广州新房市场成交表现好于北京和深圳。价格端来看，一线新房价格表现同样存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。（三）本轮一线楼市新政效果持续性如何？“认房不认贷”政策和此前的“认房又认贷”相比，相当于降低了部分人群（在本地无房且贷款已结清）购买首套房的门槛，符合条件的人群能够享受更低的首付比例和贷款利率，有利于改善性需求的释放，本质上仍属于鼓励居民加杠杆的政策范畴。2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程，每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升。居民愿意加杠杆的原因主要有两个方面：收入上涨预期和房价上涨预期。除居民部门加杠杆意愿普遍减弱之外，一线能够加杠杆的居民数量也在减少。从一线新政落地后的市场表现来看，短期呈现出“量升价稳”的局面。从另一个角度来看，去年一线首次出现常住人口外流，并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低，对刚需的扩张均会形成掣肘。（四）“认房不认贷”政策对全国楼市有何影响？在7.24政治局会议后，尽管“房地产供求关系发生重大变化”以及“适时调整优化房地产政策”等相关表述超出市场预期，但对于政策优化的具体方向以及政策力度是存在分歧的。在乐观、中性和悲观情形下，我们估算“认房不认贷”政策的全面落地可以拉动2023年全国商品住宅销售同比增速约1.0、0.7和0.3个百分点。由于不同城市房地产市场形势、政策落地时间节点存在差异，在“认房不认贷”执行后商品房市场的表现同样存在较大差别。政策放开后4个月，杭州市表现较好、天津次之、郑州最差。基于上述案例，我们认为，本轮“认房不认贷”全面落地后，预计对一线楼市的提振效果强于二线城市。（五）一线是否会有更大力度的政策出台？未来1-2个月，还需要密切跟踪一二线及全国房地产市场销售恢复情况，如果不及预期，第一轮政策仅起到短暂的托底作用，不排除一线政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低或均在政策考量范围之内，但全面放松限购概率不大。
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