一线或持续优化限购，满足多样化改善需求
夜长梦山
2024-03-25 18:46:45
【国金地产】行业点评：一线或持续优化限购，满足多样化改善需求
【点评】
房地产新发展模式与满足居民住房需求相辅相成。我国正加速构建双轨制的新发展模式，其中保障房主要承担民生任务，更多满足刚性住房需求；商品房回归商品属性，更多满足居民多样化改善性住房需求。预计2024年房地产的支持政策有望进一步发力，以往在楼市过热时期施加的限制措施将逐步退出。
满足多样化改善需求，或需进一步优化当前限制措施。目前具有改善性需求的居民家庭多数已拥有一套或两套住房，但部分重点城市改善需求释放仍受限购套数的约束，有待政策优化。后续其他一线城市或将跟进取消购买改善住房套数的限制，但在面积或总价条件上可能与广州不同。
满足多样化改善需求，或需调整住房供应结构。以往为稳定商品住房价格，在供给端更侧重刚需产品的政策或将与时俱进进行调整，如上海自2006年以来实施的“70/90”政策。随着时代的发展，90平的住房已较难满足居民的改善性需求，预计此前对于供应90平以上商品住房的限制要求或提升至120-140平。
满足多样化改善需求，或需与三大工程相结合。我们认为城中村改造项目多数区位配套相对较好，同时当前自上而下大力推进，为保进展顺利，预计对城改所释放的商品房项目在销售端将配有相应政策支持。
满足多样化改善需求，或需形成良好的市场氛围。在当前市场环境下，需加强对于支持多样化改善性住房需求的舆论引导，共同树立积极向上的良好氛围，进而改善预期、提振信心。
投资建议：预计2024年政策延续宽松，且政策覆盖范围、支持力度可能更胜以往。首推重点布局核心一二线，主打改善性产品，且具备城中村改造经验及实力的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。其次推荐政策带动一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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京投发展
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