1
沉重代价

首先是陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清谈到关于房地产的一句话，上了热搜。

原文是这样的：

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这话说得非常狠，是郭树清的风格。

郭树清对房地产一直都深恶痛绝，上次在一场大会上还特地指出来，“房地产是中国最大的灰犀牛”，必须摁住。

的确，历史上最典型的金融危机，比如日本泡沫危机、美国次贷危机，都源于房子这玩意。

但我认为这今天这句话并不是绝对的。炒外汇、炒黄金和商品期货，赚钱的有，但风险不可控，玩砸了的人有很多，但这么多年买房子玩砸的人却相对很少。

道理很简单，央妈发钱没停过，M2越来越高，而老百姓的投资渠道又太少，只能往楼市里放。

久而久之，楼市成了国民财富的主要蓄水池，这跟美国“国民财富都在股市”里，是一个性质。

但是，郭的话一定是在传递信号，作为银保监会主席，对中国资本市场的底子了如指掌，比如2018年对P2P做出预警，紧接着理财产品开始连环爆雷，直至消失。

郭的态度同样也是中央的态度，接下来关于房产投资或者投机，打击一定还要更严厉，楼市调控只会越来越紧。

现在中国房产价值总和大约400万亿人民币左右，超越了美国+日本+欧盟的总和，说实话，泡沫风险不小。

但子木认为，泡沫主要集中在“产业落后，人口流出”的地区，这些年房价下跌的城市比较多的，比如东北、西北、地区的三四线城市。

甚至一些经济不错，但人口持续流出的地区，比如江浙一带的县城，房价有的炒到2万多块钱。

而“经济人口”双增长的一二线城市，房价会维持“大涨小跌”的趋势，向上攀升，过去是，现在是，未来也是，因为底层逻辑没变过。

对于2021年来说，大家一定要谨防一些“有价无市”横盘或者持续阴跌的三四线城市，这些城市的投资客，大概率如郭树清所说，要付出惨重的代价。


2
痛下决心

第二条新闻来源于深圳，近期深圳规划和自然资源局出台草案：

计划在15年内新增200万套住房，到2035年，常住人口控制在1900万人内。

说实话，这几年深圳对于楼市的操作是最“迷”的。

深圳虽然地少人多，经济迅猛，但曾经有一个万个方法可以压制房价。

然而结果却反着来。豪宅税、2020年后大幅下调房贷利率、经营贷套利，三波操作，直接让深圳房价大涨特涨，超越北京、上海，登顶全国。

尤其是学区房，动不动就是20万一平米，让教育高出一个地球的北京学区房都为之汗颜。

至今我都没搞懂，管理能力这么先进，对土地财政的依赖度基本为0的深圳，当初为什么要让房价涨得这么“野蛮”，完全不给年轻人留希望。

唯一的解释可能是，把这些有钱人摁住狠狠割一波韭菜。

出台二手房指导价政策后，深圳房价一夜入冬，估计到明年都缓不过来。而且未来只会越来越严，因为这个先进示范区已经被中央的眼睛盯死了。

换句话说，深圳现在已经被列入房住不炒的“反面教材”，跟长沙是对立面。

这次在15年内新增200万套住房，比之前定下的170万套，多了30万套，在长期来讲，加大供应对于稳房价起到根本性作用，也在情理之中。

不过即使200万套住房给足了，依旧填不住这个缺口，深圳的房子还是稀缺的。

但后面这一条，“常住人口控制在1900万人内”，着实在意料之外。

因为从建市开始，深圳就把人口放在了第一位，“来了就是深圳人”更是传唱已久，而现在，也学着北京和上海控人口了。

如果2035年常住人口要控制在1900万左右，那么未来15年，每年人口流入要控制在10万以下，而过去10年，深圳每年人口流入在71万左右。

不好听的讲，为了达到目标，每年深圳要拦截61万人口流入……

至于怎么拦截，北京和上海就是很好的老师，通过大量腾挪低端产业，比如什么大型批发市场，低端写字楼，还有通过城中村棚改，把握手楼拆了，变成高楼大厦。

房租成倍上涨，住不起了，就没法在深圳呆了。

不过深圳跟北京不同，大湾区对外来人口有天然吸附力，所以如果深圳大量转移低端产业，控制人口，那么这些产业会带着人口，进入周边城市，所以在房地产层面，利好周边城市。

但子木一直比较抵触，用控制人口来给城市“减压”，参考日本东京，我们其实需要建设更多的交通设施，让东莞和惠州珠海中山，这些卫星城，来承担居民居住需求。

比如我在深圳上班，但交通发达，坐一个小时地铁，就可以去周边城市居住生活，这才是真正的城市群化。

在这一点上，应该好好学习大禹治水，不在堵，而在于疏。


3
没什么用

下面这则新闻，来自于湖北省。

深度放开放宽城市落户限制，取消除武汉市外全省其他地区落户限制。

意思是，除了武汉，湖北所有城市都要放开人口政策。

子木可以很负责任的说，“没用”。

“天上九头鸟，地下湖北佬”，湖北人的聪明是出了名的，但是湖北这个省份发展极不均衡。

现在外地人聊起湖北，只知道武汉最强，但第二是谁，十个人有九个都会摇脑袋。

湖北是大省会战略实施力度较强的一个地方，在用全省大量资源养一个城市。

在这种情形下，湖北年轻人只有两个选择，要么去北上广深，要么就留在武汉。

而这几年由于四大一线城市房价快速高涨，武汉大学生外流现象开始逐步减弱。

其实武汉落户也很容易，其他湖北省内城市更不用多说。

这次放开落户，不排除救市的可能性，因为现在湖北除了武汉，其他城市的房价和人口流入出现“双低迷”状态。

不过即使放开，也只能让湖北省内城市周边乡镇农户更容易成为城里人。这种一市独大的地区，除了核心城可以投资以外，其他只有自住属性。

不过这是一个大趋势，未来会有更多的城市加入到这场竞争中。


4
痛改前非

最后说说厦门。

厦门近期对楼市炒房客进行联合围剿，共查出违规流入房地产资金共17.93亿元，其中炒房组织被查出1.01亿。

看到这个数字，让我想起去年深圳查经营贷，查了一个月，报告查出“0”元。

这么看厦门有关部门真是下了狠手。

据厦门的中介朋友讲，不单是查金融，炒房团伙被查出好几个，获利的都被追缴税款，严重的统一被带到局子里了，一大批中介公司被强制停了业务，鸡飞狗跳的。

厦门楼市我之前说过，是不输于深圳的炒房热土。

福建有钱人都想把钱放进厦门楼市，房价已经远脱离了当地年轻人的收入范畴。

年轻人拼了命努力赚钱，都是为了服务这些中老年人群体生活，典型的劳动力剥夺。

厦门过去拿着政策红利，实体经济没发展起来多少，反而房价蹭蹭上涨，这次痛改前非，严打房价也是在对刚需表态，留一些空间。

不过这次大查对厦门房价不会伤筋动骨，因为厦门资源太稀缺了，尤其岛内，寸土寸金，即使这个地方没有经济发展，靠环境、教育和医疗资源都可以撑住房价。

不知道大家有没有发现，现在楼市调控跟过去完全不同了。

过去房价上涨，上面一管，下面消停一段时间，然后又放开了，极其暧昧，而现在，仿佛从顶层直接切入楼市，根本不给地方考虑和暧昧的机会。

比如之前的海南房价，断臂禁入，比如深圳，冻结交易，比如厦门，严惩严罚，现在的调控力度，是真正不留余地的“刮骨”。

其实看到这一幕，子木感到比较欣慰，因为楼市趋于理性健康，风险才会降低，良性成长，才能给大家呈现出真正的价值。