一
重磅！郑州宽松|组合拳放松，信号意义明确
导读：郑州出台调控放松政策，从拿地、限购限贷、棚改货币化、政府回购等方面做了全方位宽松，作为省会城市，且放松涉及各个监管部门，信号意义十分明确，进入到新一轮预期当中。
① 调控放松基本等同于一次性使用了过去几轮周期中陆续出台、且强有力的放松政策。
郑州本次的调控放松可以总结为：1）鼓励房企拿地，土地保证金下调至20%，且拿地后可以在1年内分期付款；2）鼓励居民买房，认房认贷放松，有1套房但偿清贷款的视首套，且引导贷款利率下行；3）限购放松，老人投靠子女可购买1套房；4）推行并坚持货币化安置，政府再回购部分安置房。
② 相比于过去几个月各城市的宽松以银行信贷投放加大为主，郑州的宽松政策是全方位宽松，考虑到其为省会城市的地位，具备极强的信号意义。
③ 前2月行业销售金额预计同比下滑40%左右，拿地也大幅度下行，预计大多城市均将效仿郑州模式。
④ 行业进入下行期，风险从民企违约升级为行业需求不足，逆向思维下的政策推进将带来二线央企和优质民企重估。
二
领导，资金再平衡告一段落，建议持续关注“保增长”主线！
【招商房地产】市场大幅回撤下的资金“再平衡”不改“保增长”主线，因其背后的基本面和流动性特征并未改变
一、风格
A.#市场大幅回撤下的资金“再平衡”造就了短期保增长相关板块的盘整（相对收益）但并不改变“保增长”背后的基本面和流动性特征。一般一季度市场都在各种可能的主线中试探，而二季度开始形成风格，一方面，过去强势板块的回调势必带来一部分资金的切换入场，另一方面，“再平衡”过程给足了投资人时间来理解“保增长”主线在2022年的重要性同时布局带来前期相对收益。而我们之所以认为“保增长”依然是重要主线，在于短期市场配置的这一“再平衡”过程并不改变“保增长”背后的基本面、流动性和政策大环境；
B.#“流动性改善+风险偏好下降”的组合下，低估值板块（房地产及其产业链等）或仍相对占优。
二. 不变的基本面、流动性及政策判断：
A.政策底出现于去年Q4早期，判断基本面（销售）底部或滞后3-6个月出现在4月左右，与历史规律类似。#判断此次政策全局改善力度居于11-12年和14-15年两个底部的力度之间，或略强于11-12年，而结构性政策改善力度或明显强于11-12年；
B.#房地产政策远远不是部分研究认为的只盯经济增长。从当前看，民生角度或逐步于需求侧打开政策空间；风险防范角度，判断资金面政策在前述政策改善下，或继续“撤除篱笆”，深化细节；经济角度，已经有针对就业等打提前量的降息等货币政策操作。
C.对于产业链相关变量的判断不变，即#预计今年弹性：竣工>开工>销售>投资>拿地。竣工周期被去年行业的资金链风险推后，或仍于2022年贡献相对较大弹性。
三、重视房地产及其产业链“竞争格局改善”与“并购加速”的长逻辑：
过去在房企放松利润率换增长的背景下，部分产业链公司也在订单激增下麻痹，忽视了现金流的重要性，#“竞争格局改善”或是房地产及其产业链上企业未来最重要逻辑，现金流管理能力的重要性提升，利于具备管理红利的房地产及其产业链龙头。
结论：建议持续#重视“保增长”主线，关注房地产政策面改善，关注估值修复较充足的空间，重视行业供给侧出清下的竞争格局改善这一长期逻辑，重视周期复苏后房企和产业链上企业的并购加速。#房地产角度，建议持续#关注“招保万金中华龙” ；#产业链角度：重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性；#生态链角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【保利物业】【招商积余】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注REITs标的的长赛道布局。
❑ 风险提示：政策改善不及预期，房地产税力度超预期，销售下滑超预期，预售资金监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。
轻工请关注赵中平团队；建材请关注郑晓刚团队；建筑请关注唐笑团队；家电请关注史晋星团队
三
强CALL地产&物管，重申建议超配！！！
【申万房地产】郑州楼市新政点评：郑州出台救市新政，政策修复更上层楼
●郑州出台楼市救市新政，限购限贷松动、房贷加量降价、重提棚改货币化等多维度宽松
“郑十九条”救市新政亮点在于：1）限购政策松动：投亲养老可新购一套；2）限贷政策松动：认房不认贷（原先认房又认贷）；3）房贷加量降价：加大按揭投放，下调按揭利率；4）重提棚改货币化：实施安置房建设工作三年行动；5）支持改善性需求：为卖小买大、卖旧买新，提供按揭、网签等便利；6）房企贷款支持：对受困企业贷款支持，加大并购贷款支持；7）优化土地出让金支付：土地竞拍保证金降至20％，土地出让金1年内分期缴纳；8）简化项目审批程序：工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内。
●郑州作为首个二线城市出台楼市政策，或预示后续更多城市将跟进出台楼市支持政策
2021年12月中央政治局会议以及中央经济工作会议均表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；2021年12月银保监会表示“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”；2022年2月住建部强调“保障住房的刚需，满足合理的改善性需求“。近期已经有超过52个城市出台需求端政策支持，目前需求端政策支持力度正逐步加大。郑州自2016年10月限购以来，本次政策放松幅度极大，并是最近出台放松政策的首个二线城市，们预计后续将会有更多城市跟进因城施策。
●维持本轮低库存特殊背景下供需两端政策双修复判断，格局优化下优质房企量质双升
近期中央和地方政府的持续推出支持政策支持，显示目前房地产行业的政策底已至，但考虑到本轮基本面下行压力之大和资金面的资金困境，我们认为目前政策修复远没有结束，并考虑到本轮房地产低库存的特殊背景，我们维持后续供需两端政策双修复的判断，并维持判断行业将演绎三阶段发展：1）政策正常化阶段；2）保投资阶段；3）格局优化阶段：预计行业出清也将进一步呈现，行业集中度将再提升，优质房企将迎来量质双升的新发展机遇。
●投资建议：我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、金地集团、新城控股、金科股份、招商蛇口、万科A，建议关注：建发股份；H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、融创中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务，建议关注：招商积余。
四
首创证券房地产行业首席分析师：王嵩
事件：3月1日郑州执行“认贷不认房”政策，同时在房贷利率、货币化安置、购房补贴以及亲属投靠可新购一套住房等层面对需求端进行刺激。
政策托底转刺激，是否意味着旧路重走？
相较于春节前部分城市较为克制的公积金政策调整，近期包括菏泽、重庆、佛山等地在内的多城针对商贷首付比例进行下调，广州、深圳、杭州、苏州等地连续下调房贷利率，结合此次郑州“认贷不认房”政策落地，意味着当前已进入地产政策刺激周期。那么相比于2008年以及2014年政策宽松导致的周期反转，此次政策调整的深化是否意味着又走上了地产拯救经济的老路？
首先从住建部会议最新表态来看，仍然继续坚持 “房住不炒”的定位，强调要增强房地产调控政策协调性和精准性，因此从全局视角并不意味着政策的全面转向，虽然部分城市基于当前基本面的变化已经进入“因城施策”框架下的边际调整通道，但对于核心一线城市，我们仍然强调现有的限购限贷限售政策不存在松绑的可能性，尽管市场期待核心城市成交放量带动需求端预期改善，进而扭转基本面下行趋势，但结合当前行业及企业去杠杆大背景，未来政策演化仍要避免出现房价大幅上涨的情况，有效化解当前地产金融风险才是政策优化的着力点。
其次对于需求端的刺激效果，尽管与2008年和2014年同样处于宽货币的市场环境，但企业信用端受损程度不可同日而语，房企信用风险敞口今年以来仍与日俱增，必然影响购房者对于开工交付的预期；此外，非核心城市棚改货币化支撑逻辑不复存在、房价仍处绝对高位等现状仍制约着居民购房能力及意愿的显著复苏，进而导致本轮需求端刺激政策效果的大幅滞后或不达预期，因此我们更倾向于认为当前政策的调整是行业下行周期中的适当修正，而非通过刺激地产来带动经济的企稳，部分城市针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。
后续是否会有更多城市跟进相应政策，还有哪些工具尚在途中？
根据我们跟踪的高频数据以及百强房企数据前两月均大幅同比下降的事实，当前行业势能已明显支撑不了全年行业总量的企稳，因此若行业下行斜率进一步加大，必然造成整体经济的显著偏离。我们认为从周期的角度来看，当前二、三、四线城市已具备政策宽松调整的基础，因此也意味着3月份将进入城市需求端刺激政策的密集出台期，预计后续基本面较差并且地方政府土地财政依赖度较高的城市会跟进宽松政策。政策优化的工具包括限购限贷政策的调整、房贷实际利率下调、公积金贷款额度增加、交易税费减免、购房补贴等，并且预计该类政策调整空间将逐级强化，以达到稳经济的目的，此外从长效机制的角度，保障性租赁住房以及老旧小区改造等将持续获得相关政策支持，行业发展导向将逐步向“保民生”方向探索。
基本面何时扭转，危机企业能否抓住时间窗口自救？
此前我们在年度策略报告里预判本轮金融环境的改善有望带来重点城市需求的集中释放，站在当下时点，地产信贷支持的深入结合需求端政策的优化，房企有望加速推盘节奏，叠加放款周期的缩短来进一步活跃市场，同时考虑到基数效应，我们预计二季度末行业将迎来增速的触底回升。对于部分陷入危机的企业而言，亦将进入到期债务偿还高峰期，而由于金融机构从风险规避的角度无法针对该类企业提供融资，同时以市场化方案出售资产来化解风险仍需较长周期，因此短期内部分房企仍面临较大压力，进而造成销售及投资的负反馈效应，我们认为对于危机企业，加速变现手中核心资产以及寻求债权方协商解决为当前较为现实的解决路径。
宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta
在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
风险提示：疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等
