需求端三大核心工具都不会缺席—网传菏泽打响商贷降首付第一枪

今日网传菏泽降低商贷首付比例，无房且无房贷记录的首付20%，无房且有房贷记录的首付25%，有房但无房贷或记录的首付30%，有房但有房贷的首付30%；中介反馈此前首套和二套首付分别为30%和40%，此次下调属实。

点评：

1、央行2016年02月的规则（之后没有新规），非限购城市首套和二套的商贷首付比例下限分别为20%和3%,菏泽此次降低首付比例仍在框架之内；当前全国商贷首付比例执行差异较大，此前有的城市曾有明文规定上调首付比例，有的城市虽无政策但实际执行层面也有上调，稳需求背景下，结构性降首付未来逐步扩散的概率较大，包括首套、二套以及认定环节。

2、周期位置与政策目标的差距决定政策空间，我们一直强调本轮政策优化空间不会小，之前的融资放松和房贷利率边际下行并不能解决根本问题，需求端三大核心工具都不会缺席，包括降首付/降利率/松限购，政策周期与历史并无本质差异，区别只在于结构和幅度；尽管宏观宽松受限，但过去几年产业政策过紧，即便只是回归中性，房贷利率下行空间也可达10P,况且产业政策可能不只是回归中性；限购限售的本质是临时性需求管理工具，当然隐含“相机抉择“的成分。

3、最近政策落地节奏偏慢，当然会给行情节奏带来波折，政策的松动向来有一个过程，参考2014年，但慢不代表无，一时的”慢“甚至意味着将来的“快”；重申“贝塔未满，阿尔法更强”的判断，风险偏好的修复将沿着信用等级逐步扩散；比较确定的是，高信用的头部房企，无论时间和空间均末结束；次高信用但最高效率的优秀腰部龙头，将迎来风险偏好的显著修复；尾部信用房企在贝塔驱动之下也能涨，但主升浪可能还需等待更强的政策放松信号和销售企稳信号。

备注：此次本来就是框架之内的调整，没有官方文件，不涉及是否撤回，后续看执行的持续性吧。