一、介绍环节

 

行业发展趋势：

第一，行业的运行的规则基本确立。一是房地产的长效机制逐步建立，十九大报告当中指出的，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体的供给，多渠道的保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

这49个字成为了房地产行业调控的总纲领。2021年以来，中央从金融端、供给端、需求端以及税收端等4个端口发力，房地产的长效机制逐步完善，行业的运行规则以及底层逻辑发生了深刻的改变。

第二，房地产回归居住和民生属性。在我们长期坚持的房住不炒的主基调之下，房地产的投机投资需求基本退出，房地产业也回归居住和民生的属性，是实体经济的重要组成部分。商品房的建造过程就是实体经济产品的组装过程，上游的建筑材料，包括建造过程中的装饰装修园林，下游的家具家电以及物业、中介服务都属于实体经济。

房地产市场一直是我国居民最大的内需市场。去年全国一二手住房的销售额超过23万亿，同时房地产企业也推动了上下游企业的生产和消费。2020年房地产业对GDP的贡献率达到了6.8%，如果包含上下游50多个行业对GDP的贡献率将近20%，因此房地产是稳增长扩内需的关键力量，仍然是我国的支柱产业。

第三，行业五化的新发展特征。伴随着运行规则的变化，行业呈现出五化的新发展特征。

一是去金融化，也就是企业端要求房企保持适度的杠杆，不能过度借贷。消费端也不能把房子作为金融产品，要回归居住的本质。

二是制造业化，土地红利在消失，行业的利润在收窄，必须用制造业的思维和精益管理的理念去提升效率。

三是极致专业化，房子是用来住的，定位下，房企需要提升专业能力，提升产品和服务率。

四是功能的民生化，住有所居是民生保障的根本属性。各大房企尤其是央企，要广泛参与到保障房社区建设以及基层治理当中，发挥责任担当。

五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为房企最核心的竞争力。

另一特点就是房地产基本面仍然向好，一是行业处于成熟期，正在构筑右肩。2021年由于政策叠加效应，客户的预期迅速改变，下半年市场出现下跌，2022年的一季度延续了下行趋势。但随着稳市的力度进一步加大，和疫情逐步的平稳向好，市场调整后有望迎来回暖，尤其是基本面好，市场韧性强的城市，将率先迎来回暖机会。

二是市场调整后有望迎来回暖。尽管短期市场处于下行周期，但是我们认为房地产行业的基本面仍然向好。从中长期来看，2021年商品房销售面积达到了将近18亿平米，销售额18.2万亿，仍然保持历史高位。因此从生命周期来看，行业的整体仍处于成熟期，但考虑到住房的供应结构改变，在租购并举的新发展格局下，行业市场的容量正在构筑右肩，逐步进入减量发展时代。

三是商品房占比相对偏低，改善性的需求持续在释放。目前我国商品房占比偏低，改善需求将持续释放。全国的城镇及家庭仅有31%居住的是商品房，其余将近70%的家庭居住的是公有住房，包括自建房或者是一些工厂宿舍等。另外从统计看，48%的家庭居住在2000年以前建成的房屋，原来的公有住房也好，老旧住房也好，面积小，配套差，物业管理不到位，所以说未来我国居民的改善需求还将不断的释放。

第三个特点是如何去精准把握结构性机会。

一，城市之间分化进一步加剧，关注高能级的一些城市，展望未来，行业将迈向高质量发展，关键就在于如何把握住分化的趋势，如何精准把握住结构性机会。

首先是城市之间分化加剧，关注高能级的一些城市。房地产行业整体处于成熟期，但基本面好的一些大中城市，经济人口包括产业集聚，房地产市场仍处于一个成长期，需求量在扩容。像过去的十年，深圳、广州、成都、杭州等城市净增加人口300万人以上，产生了旺盛的购房需求。

二是城市的内部虹吸效应，聚焦有效的需求市场。过去几年限购限贷等政策导致需求外溢，市场的边界大于行政边界。现在限价的政策把城市的价格梯度压到扁平，加上市场调整，市场边界在不断的退缩。以广州为例，2017年以前市场一度延伸到清远肇庆局部的板块，市场边界远大于行政边界。2018年至今有效的市场已缩小至广州的主城区以及广佛交界的板块。

三，灵活就业人口增加，租赁机会进一步扩大。随着新产业新业态的快速发展，灵活就业人口以及新进城市人口在2021年已经达到了2亿人，灵活就业人口流动性大，在大中城市产生了大量的租赁需求，在政策的鼓励下，租赁住房正在快速发展。十四五期间40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，新增的保障租赁住房占新增住房的供应比例力争将达到30%以上。

所以说目前政策性以及市场化的租赁住房双轨并行的机制已经形成，同时政策性的租赁住房也形成了政策闭环，商业模式日益清晰，而市场化的租赁住房的投资逻辑也发生了根本改变。要破除过去销售反馈经营、算大账的地产思维，经营探索可以持续发展的商业模式，把握未来发展的一些新赛道。

2021年经营情况：

有几方面的特点。一是业绩稳中有进，销售业绩逆势增长，行业地位稳中有升，行业排名再进前4。2021年公司销售签约5349亿，同比增长6.4%。增速位列前5房企的第1。8年来市场排名再进4。市场的占有率连续7年提升。2021年公司的市场占有率是2.94%，同比提升了4bp。

深耕战略成果凸显，竞争的优势持续提升。一是核心城市市场占有率超过5%。2021年公司在38个核心城市销售5160亿，在华东、华南两个基本盘合计销售2825亿，在9个国家中心城市签约是1734亿，上述区域的市场占有率均超过了5%。核心城市排名持续提升。公司聚焦向内，深耕城市，15个城市的销售排名市场第一，42个城市进入前三，较去年增加3个，17个城市的单城销售突破百亿，较去年增加2个。

去化率保持稳定，回笼质量进一步提高。2021年公司全年可售货值是7385亿，去化率74%，在市场下行的情况下，同比基本持平。回笼率，局于行业高位，公司一直强调有质量销售，全年的销售回笼是5028亿，同比增长7%，优于销售增速，销售回笼率达到93.7%，是近6年来的新高。

第二，持续稳健经营，营收稳健增长，多元产业占比提升，营收的增速位居TOP5房企第一，全年营收达到了2850亿，同比增长17%。多元产业快速增长，2021年非开发业务营收231亿，同比增长49.5%，占总收入的比重提升到9%，市场化的营收将近200亿，同比增长18.8%。其次，利润水平承压，但保持在第一梯队，归母净利润保持高位，2021年的归母净利润274亿，同比下降5.39个百分点。但规模和增速表现均位于前五房企第一。第二毛利率、净利率优异。在行业整体利润率下行的情况下，公司的2021年毛利率和净利率分别是26.8%和13.1%，同比下了5.79、3.42个百分点，但是仍高于房企平均水平4.68和3.29个百分点。

第三，债务结构合理，财务稳健优势突出。一是三道红线，保持绿档。长期以来公司重视财务稳健，经营业绩都是在各项财务指标保持绿档的前提下取得的，也是头部房企中始终维持绿档的房企。2021年公司扣预资产负债率68%，净负债率 55%，现金短占比为1.86，三项指标均进一步优化。此外，债务结构合理，公司有息负债以银行贷款为主，占比约77%，一年内到期的债务仅占有息总量的19%，兑付压力较小。

融资成本持续下降，公司主动优化存量负债，年内完成220亿高息债务的置换，存量有息负债综合成本降至4.46%，较上年末下降31bp。

经营性现金流连续4年为正，公司全年经营现金流106亿，近10年累计经营性现金流超过800亿，公司流动性充裕。年末的现金总量在1714亿。

公司发展定力突出。一是加强城市研判，保持合理的投资节奏。完善投资的研判体系。

2021年是土地集中供应的第一年，公司及时响应市场的形势变化和经营导向，动态调整城市分类，实施城市网格化管理，编制更新城市画像，逐个城市制定投资策略。此外保持投资定力，三季度面对形势变化，量入为出，及时调整投资策略，主动控制投资节奏。四季度在土拍转冷时，及时出手，补充优质货量1107亿。

二是坚持深耕战略，拓展质量持续提升。一是产品结构持续优化，公司2021年拓展的住宅业态占比87%，同比增长4个百分点。二是聚焦核心城市和重点城市重点区域，38个核心城市新增货值占比80%，华南和华东区域新增货值占比达到55%。第三权益比例提升，公司拓展的项目权益比提升7个百分点至72%，为2014年以来的最高水平。

三是资源储储备充足，持续发展底气更足。首先货量满足可持续发展需要。截至2021年年底，总货值储备达到1.69万亿，静态情况下，亦可满足2~3年的开发需求，而且业态仍然是住宅业态为主，货值占比达到75%，二是核心的城市占比近8成。在储备分布上，公司38个核心城市占比74%。第三就是项目的管控力度强，公司对在手资源的把控能力强，储备货值中保利独立操盘占比72%，联合操盘占比为24%，做到了对项目的全流程管控。

四，主动创新变革，一是坚持战略引领，积极实施组织变革。加强总部的业务整合，总部进一步整合了地产相关业务条件，聚焦提升投资力、运营力、产品力和品牌力，加强相关产业的统筹规划，组建产业管理中心，区域总经理调任中心负责人，做强总部，赋能一线，实施扁平高效的两级管理架构。公司2016年实施组织裂变，成立了湾区和浙南公司。近三年市占率提升了2.7和1.2个百分点，成效明显。2021年公司又实施新一轮的区域裂变，新成立江南、都通、粤中公司，涉及的城市容量超过了6000亿，发展空间可期。实施区域化管理，从产品端和成本端强化拉通和统筹，布局中台，试点设立了广东和华东两个区域共享中心。二，实施精益管理，运营效率不断提升。一是开竣工的时长，继续压降。公司通过推广新型的建造体系，强化关键节点管控方式，首开时长9.2个月，提速1.1个月，开工至竣工27个月，提速1.3个月。二是超额完成年度的开竣工目标。面对疫情和房企暴雷的负面冲击，公司全力保障工程进度。2021年新开工面积5148万方，竣工面积4192万方，任务完成率均为105%。

五，相关产业再上新台阶。一是物业引领行业，持续深耕公共服务领域，业务范围涵盖了城市公共服务、政府机关、商业楼宇、高校、城镇景区、轨道交通等领域。2021年物业公司合同面积6.53亿平米，营收107亿，同比增长34%。外拓面积4.29亿平米，占比超过6成，商业和酒店进一步提升在市服务能力。截止2021年，在管购物中心35个，开业面积将近250万平米，同比增长39%。东部与广州、上海、武汉等一二线核心城市，已开业的酒店会议中心20个，客房数5000间，同比增长11%。商业和酒店公司圆满完成了西安全运会运营服务，获得了媒体的好评。同时积极践行国家战略，加快布局租赁住房在场。报告期末，公司公寓在营项目43个，涵盖了上海、广州、杭州、成都等核心城市。同时公司也积极的探索创新性融资工具，发起设立100亿元的租赁住房资产支持证券化产品，探讨与建行设立保障租赁性住房基金。

第六，社会影响力持续扩大。一是品牌价值创新高。2021年公司的品牌价值1349亿，连续12年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。二是客户的满意度更优，2021年全年交付20.5万套，一个月交付率达82%，总体客户满意度提升5个百分点，以责任与担当回馈了客户的信赖。三，社会责任方面，担当有为。2021年公司在防灾防疫以及城市贡献、社会治理、绿色发展等方面，积极践行社会责任。新入选央企的ESG先锋无实指数和恒生A股可持续发展企业基准指标，获得第十五届中国上市公司价值评选的A股上市公司社会责任奖。

2022年经营策略及目标：

面对行业运行逻辑的改变及短期市场的不确定性因素，公司要实现持续稳健经营，必须坚定不移的走高质量发展之路。2022年公司的经营策略主要聚焦在以下几个方面，一是在发展战略上，地产主业调整增长模式，聚焦挖掘结构性机会，进一步巩固华东、华南两个业绩基本盘，提高在国家中心城市的市场份额，积极寻求在中部、西南、海西等区域的业绩增量，持续保持公司的经营业绩稳定。相关产业要提升资产的运营能力，重点在租赁性业务上发力，积极践行国家战略，体现央企的责任担当，物业管理、销售代理等业务，要继续维持行业的第一梯队的市场地位，进一步构建基于社区消费、城镇全域化管理的大服务体系，借助信息化数字化工具，挖掘增值服务的盈利空间。

二，在经营管理上持续以现金流管理提升效率为导向，增强公司抵御市场波动的能力，进一步实施产品品牌服务标准化体系再升级，全面提升公司的产品力、销售力和服务力，保持并扩大公司的相对优势。

三是组织架构上坚持扁平高效的组织架构，在核心区域继续实施子公司组织裂变，让决策链条直达一线。同时为促进产业发展，提高管理效率，成立商旅公司。整合创投业务板块。通过两个共享中心的成立，进一步发挥集约化管理优势，在人才和企业文化建设上，通过优化考核体系，加大干部的公开选用和人才的体系化培养，激发人才活力和自驱力，跺厚人才梯队，拓宽成长的路径，提高人均效能，结合新的时代特征，以及企业发展战略需要，全面领梳理公司的企业使命、愿景和核心价值观，塑造员工价值认同，进一步凝聚公司改革发展的动力。

2022年经营目标：

基于对于市场的判断和公司经营策略，2022年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平米，计划竣工面积4231万平米，当然也会随着市场的情况做一些动态的调整。

2022年是公司成立30周年，也是公司改制20周年，站在新的历史起点，面对新的严峻形势，公司将持续发扬公司艰苦奋斗的精神，克服一切困难，实干独行，以务实的作风，稳健的新成果回馈广大的投资者。

 

二、QA环节

 

Q：公司如何看待下个阶段政策的变化方向？

 

A第一，房地产行业的平稳发展对国家宏观经济的稳定具有重要的意义。虽然21年经历了非常激烈的市场波动，以及一季度到现在，市场仍然处在爬坡筑底的阶段，但是仍然还是国家的宏观经济支柱产业。

目前所谓三重的压力，同样在房地产行业体现的非常明显，这是全行业的共性问题。但是在未来的一段时期，房地产行业仍然是好的行业。保持房地产行业的平稳发展，是国家当前的重要的任务。

第二，房地产行业的长效机制基本上是成熟的，所谓的房住不炒，租购并举，是两大特点。围绕现在行业的金融政策，销售端的限购限贷政策的深化，包括土地供应端的改革和尝试，今年以来，特别是一季度以来，整体的友好政策陆续出台，其目的就是维持行业的重要地位以及调控机制稳定。也就是通常说的三稳，稳地价稳房价稳预期。

虽然去年部分高风险企业的流动性问题引发了房企一系列信用危机，客观来说，目前行业内的高风险企业的流动性的问题并没有彻底解决，所以对市场客观上造成了比较大冲击。作为一家非常稳健的企业，我们也希望市场的稳定，期待着政策的向好。虽然陆续的出台了一系列的鼓励和托底的政策，但是客观来讲，市场端的改善，由于受到疫情多点爆发，改善效果目前不是特别明显。

但随着疫情防控的稳定，市场的稳定指日可待。但是不管怎么出台一系列的政策，两条底线是不会突破的，一个是房租不炒，第二是不把房地产作为短期的刺激经济手段，因此其实更考验的是各地政府因城施策的行政智慧。等待随着政府疫情防控的稳定，估计各地政府会积极的出台更加完善和体系化的因城施策政策。房地产是拉动国内消费的重要力量，因此我们对未来政策的友好充满了期待和信心。

虽然整个行业在整体规模都进入了减量的时代，但是减量只是相对于以前历史的峰值，仍然还是巨大的市场，而且所谓的原来的三高发展方式，以规模论英雄的发展模式，将逐步退出历史舞台，高质量发展是探索新发展模式的重要抓手。怎么探索新的发展模式，作为企业端来讲，不要去追求单纯的规模，而是应该用合理的负债追求稳健和均衡的发展。其次就是要注重提质增效，回归本源，提供给消费者高端高品高质的产品和服务，通过经营和服务来提升经营性收入。

第二，相信金融也会逐步完善一些金融创新手段。比如说reits，私募基金的管理和发展规则，都会逐步的完善，

第三，税收端应该结合中央提出的长效机制里面的租购并举，可能会搭建或者改革新的税收体系，让企业的税赋或者经营者的税赋更加合理。

因此公司在今年年初提出了进三争一的目标，具体来讲就是要达到三个一流。

第一是要有一流的核心竞争力，一流要体现在产品和服务质量方面，强调回归本源，强调要做基本功，回归专业，练就过硬的能力。

第二是要有一流的行业引领力。用平台的思维来夯实全产业链的发展。房地产业，个人更多的希望是偏向于制造业化，五化也是去年提出的观点，公司有资源整合的能力，在各行业的各个细分领域内，都有条件通过扎实的经营，甚至一些投融资的手段来打造行业先进企业。

同时在物业的公共服务方面，经过这两年的积极尝试，也取得了比较大的成效。

接下来要在长租公寓保租房的领域积极探索，持续发力，不断的提高对整个产业链的资源配置能力和主导地位，在促进行业的健康发展，乃至行业的科技示范等方面，真正发挥国资央企的引领作用。

第三个一流是要有一流的企业影响力，作为一家令人尊敬的国资央企品牌，公司在抗御抗灾，国家扶贫攻坚等方面，做了很多社会贡献，积累了很好的国资品牌声誉。但是一个卓越的企业影响力，最根本的还是要看能不能推动城市的发展，乃至社会治理能力的提升，来提高整体社会的福祉和效率。公司拥有这些力量的时候，将与社会共生，与行业共生，与每个人共生，帮助每一个企业的成长。

 

Q：公司认为短期市场在什么时候会企稳？公司2022年的销售目标是什么？

 

A：首先从短期的市场来看，今年在海外的地缘政治冲突加剧，国内疫情多点散发的背景下，经济复苏的压力仍然比较大。

虽然近期政策有一些暖风频吹，但是疫情还是导致了多处的销售、施工暂停，客户的预期还在走弱，房地产的市场仍然处于下行，行业仍然面临巨大压力。销售下行以及流动性承压的情况下，房企爆雷的这种危险还没有解除。

行业的信用体系目前正处于重构期，只有当行业的主体信用问题得到解决、得到缓解，购房者的信心得到修复以后，销售市场的表现才会有实质性的回暖。

第二，公司2022年的销售目标。首先从销售上来讲，应该还会是保持市场占有率的稳步提升，公司表现会优于行业。整体来讲2022年行业的整体销售规模，会有同比下降。1~3月份国家统计局出具的房地产相关的数据，面对减量时代，房地产的销售存在着较大压力，公司有比较充足的储备货量，也会根据市场情况，动态的调整经营目标，包括新开工，包括投资拓展及推广销售的目标。

另外从投资角度来讲，会本着量入为出的进一步提升投资质量，结合销售市场以及资金回笼的情况，灵活的铺排拓展的节奏和力度，保持投资规模和销售规模的匹配。

同时公司也将进一步的夯实投资质量，严格执行立项的标准，实现精准的投资，进一步的去细分市场的边界，寻求高质量的拓展，而不是单纯的追求盲目扩张，切实保障项目的利润水平。

另外，在运营方面，动态的铺排开竣工的进度，加强运营管理。一是坚决去库存，加快去化，盘活存量，释放发展空间。另外在系统的提升方面，重点针对销售，对子公司在营销策略上给予指导，同时在销售目标上动态调整开竣工的节奏，全力保交付。

从目前来看，行业在快速复苏以后，整个房价地价均有快速的上升。在房地产调控以来，土地的价格至今并没有大的变化。限价从2017年以来也没有实质性的取消，且劳动力价格，包括材料价格的上涨，包括预售资金的监管，都使得利润空间在收窄。

所以说，项目的利润空间下行是必然的趋势，对于毛利来讲，公司相信公司的利润规模还会保持稳定。一是公司从2019年到2021年，销售额年复合增长8%，2021年相比2017年，5年翻了一番，业绩的增长应该奠定了利润增长的基础，一定程度上也抵消了利润率下降的影响。

另外，2019年以来，公司主动提升权益比例，项目权益利润相应的提高。

第三，在运营管理方面，通过提质增效精细化的管理体系建设，加强产品力的提升，成本的优化，以及实施集约化的管理，会使得公司综合收益进一步提高，所以公司的利润规模还是会保持相对稳定。

在投资拓展以及资金铺排方面，本着以销定产、节流开源的经营主基调。2022年坚定的围绕现金流管理这一核心指标铺排落实，通过多渠道多途径提高签约和回笼金额，加快资金回收。在保障公司可持续发展的情况下，合理的规划投资拓展的规模和开竣工的节奏，强化公司的经营性现金流。在财务指标的持续稳健方面，公司一直致力于优化货量结构，加快去化，致力于持续优化资产负债，在三道红线内实现高质量的稳定增长。

公司将继续做好这种财务风险防控的一些工作，将资产负债率、净负债率以及 roA、roC作为重点的监控指标，通过提高资产周转，紧密围绕提高开发效率目标，来增加公司的自身实力，夯实权益资本。

 

Q：收购机会

 

A：项目收并购是公司，现在土储18%也是收并购，公司保持开放的态度，优质资源会积极争取，应该说我们部分房企当中，尽管有三道红线不计入并购贷，我们还是审慎看待，坚守投资标准，在风险可控，收益有保障的情况下，积极推进收并购。对公司资产结构影响有限的项目，我们相信企业的一些问题，我们也收到了一些诉求，还是本着法制化、市场化的原则进行收购。

 

Q：公司目前拿地销售利润率怎么样，未来结算毛利率稳定在什么水平？

A：公司目前利润率跟行业保持一致，特别是去年Q4以来，整个风险房企暴雷影响，感受到市场回归理性，去年下半年以来我们拿地利用自身财务优势，投资立项的逻辑，补充了一些优质的项目，在新获取的项目利润情况还是得到了一些改善，但我们前期地价上涨较快，房价上涨受限，以及土地红利减少，成本上还是影响毛利率，预计未来一段时间这样的趋势不会改变，整个行业结转毛利率我们认为还会处于低位，我们整体项目待结转的资源还是比较丰富的，待结转收入的来源5000亿左右，未来利润的结转和收入的结转应该还是有保障的。从现在来看，利润率未来一两年保持在比较稳定的状态，随着行业竞争的减弱，回归理性，行业整体毛利率回归正常的水平，未来三年整个利润结转速度预计保持稳定。

 

Q：行业格局变化比较大，很多企业的退出，保利作为优质央企龙头，对市场份额上有什么规划？进三争一，开发业务如何争一？

A：维持市场份额，量力而行，是我们追求的目标，为什么我没有直接回答我们一定在规模上排在多少，因为虽然行业有些企业退出，保利稳健，确实是最大的优势，只要我们把自己的事情做好，坚定我们自己发展战略，保持战略定力。坚定最大的优势，只要我们把每一个经营单元稳定住，有适当的提升，叠加起来我们市场份额一定有大的优势。我们不把排名作为经营的目标，其实经过几十年房地产的推广，我经常说行业没有一个季度不再调整，我们从事行业以来，每个季度都有调控，保利从一家区域性公司能够发展到国资央企，排名前四的规模，还是要把自己的事做好。只要我们努力，我经常说做企业就像跑马拉松，短时间的一二三有时候按照我们自己节奏就水到渠成。

 

Q：长期ROE水平会稳定在什么位置，土地市场利润率有所提升，杠杆率有一些控制，资产周转率提升也比较困难，三者平衡的角度来讲，ROE会什么位置，我们还有提升的空间吗？

A：我们公司ROE水平去年是14.39%，在头部房企里面应当将排在前列的，体现我们长期以来对周转速度和收益水平均衡的追求，也是我们在央企里面，维持了合理的一个负债水平的结果。我们现阶段提出量入为出，高质量投资拓展，动态调整，实现精准拿地，使我们拿地利润率有信心维持在行业内比较高的水平上。综合负债水平、周转速度，和拿地逻辑，我们认为ROE还是会保持在头部房企比较靠上的水平。

 

Q：这一轮疫情影响能否介绍一下？

A：这一轮主要影响华东，我们也在铺排，一个是销售案场，一个是场地，应该说还是有影响，我们也有一些预案，线上销售和施工都有储备，销售一些节点的匹配上还是有一点较差，我们4月主推的一些项目，行销进度没有影响，加大线上销售，今年也是我们品牌提升的一年，真正把保利品牌的优势，包括老业主进一步加强。

 

Q：其他平台有没有安排？

A：突出房地产开发主页，突出对主业的协同，建筑代理业务也协同主业的发展，把主业核心竞争力进一步提升，同时也是行业发展过程中，有一些产业发展机会持续做大物业服务。增量转存量阶段，响应国家政策号召的，未来大量增量土地面向租赁住宅，持有资产经营的机会，中国持有最大的不动产资产，规模很大，围绕经营是一个比较大的产业，公司不断加大持有资产经营能力的提升。不动产金融服务继续深挖，我们几个产业基金布局比较领先，包括国家双碳减排导向下，也会持续发展。追求证券化、登录资本市场是一个水到渠成的事情，核心还是把资产经营能力的提升，时机成熟我们会积极探索。

 

Q：十四五有哪些挑战？

A：十四五规划去年有一个良好的开局，去年下半年延续到今年，乃至今年上半年，都是整个行业乃至宏观经济都面临较大的挑战，短暂市场的波动和底部，在十四五，房地产总量我认为不会有大的变化，销售面积上下降，房价还是有一定合理的增幅，市场总量还是会在相对高位。十四五目标我们没有变，阶段性经营年度目标，根据实际情况做一些调整。

 

Q：长租公寓规划能否介绍一下？

A：国家提出租购并举，对中心城市将来租房将占50%，我们这些年积累了需要我们经营的物业，这是其中一部分，第二是在积极按照政府新推租赁住房我们严格按照投资立项标准，积极做一些尝试。第三我们引用市场化机制，搭建长租房轻资产运营，通过扎实资产运作，用一些资本手段，逐步把他做大。应该说这个行业长租收益处在相对低位，我们保利有自己的政策优势，搭建一个建行的平台，推进长租房的建设。

 

Q：公司分红比例有一定下降？

A：公司有一个规划，2021-2023规划当中，当时就已经把分红规划的比例从30%下降到25%，公司考虑到行业的需要做了一些适当的调整，我们现金流情况还是非常健康的，为了更好应对调整波动，应该还没有完成，同时也为了让公司保持更好把握投资、拓展，做一些平衡。未来应该来讲，我们公司还是平衡公司的发展和股东的回报。

 

Q：城市投资选择上，公司对城市选择有哪些标准？

A：城市地图上，进一步做一些描绘，考虑人口净流入、经济构成、市场容量、房地产供求关系，做一些网格化的城市化项目，企业投资策略做一些动态调整，最主要还是供求关系，网格化、区域型供求关系尤其要关注。我们重点38个城市以华东华南两个基本盘，重点省会城市为主。关于投资，实际考研各级经营团队，投资重点非常明确，同样成为一个卓越的企业，投资拿地更需要我们深入一线，读懂吃透城市发展，有一些三四线城市也不能说没有投资机会，关键还是看企业实际情况和当时市场变化，实时做出准确决策。