【国盛地产｜金晶团队】地产投资逻辑节奏梳理

【销售】第25周（6.18-6.24）样本30城销售数据524.3万平方米，环比提升22.5%，同比提升1.3%。若剔除青岛、苏州后，26城环比提升5.7%，同比下降25.4%。市场销售基本面其实在4.5月已经触底，但整体复苏节奏稍弱，城市分化较为严重。供需情况较好的核心一二线城市复苏程度较高，而三四线城市复苏偏弱。6月是传统房企冲销售的月份，推盘放量叠加销售复苏，因此预计布局聚集高能级核心城市的房企如滨江集团、绿城中国、建发股份环比将有明显改善，同比降幅显著缩窄；而低能级销售占比较高的房企环比同比表现为弱复苏。进入7月后，随着政策进一步放松叠加去年基数较低的因素，销售同比主动被动层面都将显著修复。

【政策】近期一二线城市政策进一步放松，继南京武汉变相全面放松限购后，合肥6月24日再次放松，外地户籍补缴半年社保即可购房；上海落户政策也再度加码，上海高校硕士or外地一流高校硕士无需评分直接落户。我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。看好Q3政策进一步放松。

【节奏】今年是难得的窗口期：政策面持续向上、销售侧复苏、企业竞争格局改善拿地毛利率修复。存量市场博弈会带来阶段性回调，但板块大逻辑不变。当前逻辑以6月销售数据复苏为主。长周期的政策加码逻辑依然稳固。地产及产业链占GDP比重近30%，土地投资走弱就对GDP形成拖累，此外还有地方财政压力、失业率提升等问题。我们预计地产政策大幅加码以对冲经济衰退的逻辑将在Q3Q4得到强化。

【投资建议】
我们认为地产公司主要看销售、拿地（有拿地能力方能受益于利润率改善和竞争格局优化）、融资、现金流四方面。建议关注：A 股滨江集团、保利发展、万科A、华发股份、金地集团、招商蛇口；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：疫情反复超预期，政策放松力度不及预期，销售市场信心复苏不及预期。