冠城大通主营房地产业务+电磁线业务+新能源业务。可以用一句话概括冠城大通：房地产企业中搞新能源相关业务最好的，新能源相关企业中房地产做的最棒的。

一、房地产业务发展稳健

公司房地产开发涵盖商品住宅、写字楼、商业等，产品主要以销售为主。公司发挥区域品牌优势，重点打造“大北京、大南京”区域。

北京太阳宫房地产开发有限公司主要进行太阳宫D区土地一级开发项目开发（029地块），2022年上半年收储，实现主营业务收入27.12亿元（截止发文日暂未回款）。太阳宫D区627地块暂未收储（投资21亿，利润8%，约1.7亿），目前多规合一审核意见等已完成，已具备收储条件。该项目的意义不在利润，自2009年签约迄今仍未完工结转，沉淀了大量资金。公司2022年三季度负债152亿元，合同负债16亿，近50亿回款，将极大增强公司现金流量，负债降至90亿左右。

电池线业务主要由大通（福建）新材料股份有限公司运营，2022年上半年公司电磁线业务实现产量3.81万吨，同比减少12.01%；实现销售量3.78万吨，同比减少9.79%；实现主营业务收入26.74亿元，同比下降0.71%；实现净利润0.57亿元，同比下降36.67%。报告期内，公司根据市场需求积极发展扁线业务，扁线产品销量2,975.47吨，同比增长56.09%。

2022-2023年电磁线业务方面，继续做好技改扩产工作，力争在未来两年实现电磁线产能13万吨，其中扁线产能约2万吨。现有业务量远未达到公司产能，具备巨大提升空间。

三、新能源业务拖累业绩

硫酸乙烯酯（DTD）、三（三甲基硅烷）磷酸酯（TMSP）及碳酸乙烯亚乙酯（VEC）等部分添加剂产品。上半年公司电解液添加剂业务实现产量177.24吨，同比增长202.10%；实现销售量138.10吨，同比增长123.03%；邵武创鑫实现主营业务收入3,991.62万元，同比增长135.25%；实现净利润450.11万元。

动力电池业务主要由福建冠城瑞闽新能源有限公司运营，目前市场10家企业动力电池装车量占比已超90%。头部企业利用市场、资金和技术优势进一步加速占据市场份额，小规模电池企业的生存经营更加困难，根据目前的行业状况，公司不再加大对锂电池业务的投资，对于存量投资将考虑以合作或清算等方式逐步进行处置。2021年动力电池业务亏损2.38亿。

2020年计提资产减值2.55亿；

五、房地产政策回暖

近期发布金融16条和第二支箭，传递三大信号:

1、部门房企，上岸了，增信，展期，续贷，这些工具都来了。

2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。

3、上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，

没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局，类似之前给大家说的供给侧改革后的钢铁煤炭。希望通过房住不炒、稳楼市、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举等长效机制，实现软着陆，长期平稳健康发展，安居乐业。

大会过后，国家全力转向保经济保就业保民生，内房要是出了大问题，先不说财政赤字的情况，经济也是保不住的。十二月的ZZ局会议将研究2023年经济发展，大概率从大会过后到2023年全年，我们的第一责任是保就业，保经济，保民生。

地产放10年前是a股除了金融板块外最大的权重板块，而现在最大的万科1800亿市值。说明一点市场经济的预期里地产的估值并不高，甚至很便宜，便宜的到行业龙头，已经排不上号了，可是房地产依旧是第一经济体，所以有人说地产没逻辑，这点靠不住脚的，很多时候资金只是选择了篇好，并不是完全反应经济要素，这就是资本市场的魅力

地产板块已经熊了5年，可以说是行业寒冬，谁都不记得万科曾经是中国价值投资的典范，甚至没人愿意相信地产能走牛，就像去年初没人相信电力股能走牛一样。

如果年初的地产是政策预期，口号外，这次是实打实的资金支持，你可以理解为疏困或者软着路，都没问题，但行业拐点的预期值不值得再跌5年后去搞一次？

房地产是纳税大户，地产倒下，政府没钱，我想转折点该来了。

六、估值分析

冠城大通三大业务房地产开发+电池线+电解液三大业务发展，目前电解液业务占比仍偏小。

（1）电磁线及扁线业务与长城科技相比，应当可以撑起公司目前48亿市值的70%-80%，算30亿。

（2）电解液生产业务目前业务比较小，若按公司目前1亿产值，1000万利润，考虑产能扩张，给予5亿估值。

（4）投资业务：银行、力神动力电池、舜华新能源（氢能），投资额17亿，给个10亿估值。

公司股价长期在3-3.5元震荡，在2021年9月及2022年3月（房地产板块较好）有一波拉升。

说明：关于房地产观点部分引用十万起家及鹰眼大宝剑。