下一个房地产发力方向是它？REITs可能在释放一个大信号-韭研公社

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下一个房地产发力方向是它？REITs可能在释放一个大信号

tony2001

中线波段

2022-12-16 12:20:26

东北证券指出，我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大，潜在市场或超万亿。
12月16日，房地产板块盘中走强，格力地产叠加公告6连板，中交地产、苏州高新、中国武夷等一度大涨。

消息面上，据新hs12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

事实上，除房地产外，其“配套”的REITs在近期也有新提法，东北证券称潜在市场或超万亿，接下来我们就重点来跟大家聊聊REITs。

首提支持发行商业不动产REITs

据上证报报道，12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上致辞时表示，将推进多层次REITs市场建设，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

值得注意的是，此前REITs主要集中在交通、能源、园区、仓储物流、市政、保障性租赁住房等行业板块，这次为首次提及拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域。

东北证券指出，我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。

根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，按照《REITs投资指南》中测算美国商业地产REITs化率约4.8%。假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。

可能还有哪些影响？

中信证券认为，证监会此次表态标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容，可能对房地产企业的影响包括：首先有望有效改善房企资产负债表，其次将持续增厚企业利润水平，另外还将推动企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。

光大证券也表示，随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。具体来看：

1）对商业地产：商业地产公募REITs的推出有利于不动产存量运营升维，商业资产估值与运营效率直接挂钩，而REITs将进一步提升市场对商业资产优质性的检验，从而推进我国不动产存量市场的健康发展。

2）对租赁市场：目前我国住房市场主要以“二元化”的供应结构为主，而保障房以国企或具有政府职能的平台公司供应为主，考虑到当前市场需求及消费升级倾向，预计房企参与未来租赁住房市场的占比将大大提升。

长租公寓当前处于政策红利时期，租赁市场监管力度加强及降税导向为房企系长租公寓带来新发展空间，公募REITs的放开势必利于企业缓解融资难点、进一步提升租赁物业供给量。

3）对房地产企业：REIT发行丰富公司以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力公司盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力。

综合来看，光大证券认为，商业不动产公募REITs的推出利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。优质商业地产及长租品牌具备较强规模效应、专业化运营能力和稳健现金流特征，在政策支持下后续相关REITs产品发行节奏或将加速。

REITs市场容量有望加速扩充

自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以来，发改委、证监会等部门多次表示要进一步扩大REITs试点范围，一年多来，相关底层资产的覆盖领域持续拓宽，当前已上市REITs涵盖了高速公路、产业园、物流园、能源环保类、保租房项目等类别，光大证券称未来将持续向新能源、水利、新基建等领域进军。

数据显示，截至今年11月底，我国上市公募REITs产品已增至22只，募集资金约757亿元，总市值近850亿元，整体较首发上涨约19%。

光大证券认为，随着REITs范围的持续扩展，以及参与各方及监管部门对非标类项目的处理经验日益增加，后续REITs市场规模有望加速扩充。