【民生商社】鲁商发展：地产剥离进展顺利，置出后盈利能力大幅提升 事件：公司发布《重大资产出售暨关联交易报告书》，确定地产业务交易价格为59亿元。交易对方为商业集团下属全资子公司山东城发集团，标的资产价格评估基准日为 2022 年 10 月 31 日，确认交易价格为59.07亿元，其中43.09亿元为债券资产。交易标的分两批次进行交割，第一批次完成鲁商置业、新城镇、创新发展、临沂金置业、临沂发展、临沂地产的股权（合计15.8亿元）及债权的交割，对方在12月30日后5日内支付不低于该次交易对价的50%；第二批次完成菏泽置业和临沂置业的股权（合计0.18亿元）及债权的交割，对方在2023年10月31日前支付不低于该次交易对价的50%。 地产业务拖累业绩，剥离后盈利能力大幅提升。 交易前上市公司2022年1-10月营收104.15亿元，归母净利润-0.90亿元，EPS为-0.09元/股；剥离后营收27.46亿元，归母净利润2.07亿元，EPS为0.20元/股。 剥离地产业务，展现实控人及公司大股东对于公司的大健康产业发展的长期信心。地产业务的剥离将带动公司组织架构、激励方式等各方面的变化。化妆品行业竞争激烈，对管理团队、激励机制有高标准要求，公司的管理、激励优化后，符合行业的竞争要求，有利于公司的业务发展。 核心看点： ①化妆品：“4+N”品牌矩阵逐渐完善， 线上线下渠道广布局。两大核心品牌瑷尔博士、颐莲2022Q1-3分别同比增长53%/26%，2021分别同比增长272%/73%，阶段性数据验证公司的品牌打造能力。渠道方面，线下布局CS渠道打造专业品牌形象，线上不依赖超头渠道下，实现健康良性的增长。 ②原料：妆品级原料布局合成生物，医药级玻尿酸资质注册中。2021年新上市依克多因、玻色因等原料，并推出高端原料业务新品牌“百阜”。2020年520吨医用级透明质酸及其衍生物项目动工，一期已建成投产，一二期全投产后可新增收入18亿元。 ③药品：发力中药创新研发及全产业链布局。公司积极与研究机构、高校合作，深入推进研发及人才建设。此外，功能性食品销售增长明显，成为医药板块的有利补充。 投资建议：我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为3.29/5.06/6.92亿元，对应1月3日PE 为36/23/17倍。 风险提示：新品推广失败的风险，营销不足的风险，玻尿酸业务风险。