1、事件驱动：4月7日，华夏中国交建REIT正式面向公众发售，一天大卖650亿，创下特许经营权公募REITs产品的配售比例最低。今年开年以来，受俄乌冲突和国内疫情反弹影响，不少“固收+”品种也在开年亏损，在市场遇冷中，在二级市场走出独立行情的公募REITs产品，更容易获得投资者的青睐。

2、何为REITs？REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种手段，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等。简单来说，相当于一群投资者把钱交给基金经理，用来投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，扣除管理费后再分钱给大家。REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，使得小额投资者也可以投资房地产。

3、公募REITs和类REITs。从资产上看，公募REITs基础设施包括仓储物流，收费公路，机场港口等交流设施等设施，而类REITs包含工业，仓储，住宅，医疗保健等行业。类REITs的REITs直接持有项目股权，管理人不限于公募基金，且海外杠杆率相对灵活,负债可以用于收购和改造资产。

4、对上市公司的影响。上面是对投资者而言，对于相关公司来说，越多非住宅类的物业和土地储备的公司，利好越大，财务杠杆越高的公司，发行REITs的意愿越强。上市公司成功发行REITs，将降低其资产的资金沉淀，有利于加速企业向轻资产的转型，对上市公司提供新的融资渠道将有着积极意义。

5、REITs基金现状。截至4月7日收盘，存量11只公募REITs产品平均溢价率高达25%，溢价率最高的中航首钢生物质REIT，溢价率高达57.4%。另外建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT两只产品，溢价率超过了40%。

6、风险提示：REITs本身是以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，目前公募REITs产品溢价很高，第一批机构筹码6月份解禁。对于发行主体来说，拥有特许经营权或所有权，现金流更稳定，多在财务方面得到优化。

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