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如何理解此次城中村改造？从波澜壮阔到源远流长

龙行龘龘

孤独求败的游资

2023-07-24 07:34:11

【华泰地产】如何理解此次城中村改造？从波澜壮阔到源远流长

7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，我们总结了四大要点：
1、主体责任方面，明确城市人民政府负主体责任；
2、资金筹措方面，要多渠道筹措改造资金，政府出资之外，还要鼓励和支持民间资本参与；3、改造方向方面，并非以商品住宅为主，而是要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营；
4、推进节奏上，要求稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。

城中村改造有望带来数千亿年投资额。今年4月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，本次文件是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看，住建部已经出台多个文件，鼓励试点城市（区）探索城市更新实施模式、明确底线要求。根据国家统计局的七普数据，我国共有21个超大特大城市，其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标，但口径和详细度不一。在披露了计划投资额的城市中，年投资额差距较大，单项目年投资额在2.06-7.74亿元，可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。我们粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级，十四五期间累计规模可能超万亿。

一线城市视角来观察城中村改造方向。从一线城市城中村改造的具体实践中，我们可以看到本次文件提出的四方面要点。
1、主体责任方面，北上广深在城中村改造的模式探索方面各有强调和侧重，地方政府在本轮城中村改造中将有较大的权限发挥主观能动性；2、资金来源方面，上海由房企和险资共同设立城市更新基金800亿元，是“多渠道筹措改造资金”的典型落地案例；
3、改造方向方面，广州和深圳都提出要统筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作，广州还强调要与产业转型相结合，各地都强调不搞大拆大建；
4、推进节奏较稳，如上海用10年分“三步走”、广州规划了到2035年具体的城中村改造计划等。

城中村改造与棚户区改造并不相同。市场较为关注城中村改造是否会成为新一轮棚改。我们认为两者区别较大，城中村改造与棚改在改造对象、改造方式、城市范围、改造业态、资金来源方面存在明显差异，尤其是在21年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，一些差异变得更加明显。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响，后续仍要关注政策具体细则和各城市落地情况，尤其是模式设计和资金来源等方面的情况。

我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于城中村改造政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；
2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；
3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。

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*ST东园

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