要点总结:

01

事件：

政治局会议定调后，住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压，2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。住建部表示支持的此类措施我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等报告已多次强调。

支持住房需求，高能级城市宽松空间更大。低能级城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。

02

新增土储项目41个，其中杭州38个；2022年全年拿地销售金额比、面积比分别为38%、103%，远超50强房企拿地销售比（金额比29%、面积比32%）。截止2022年末，公司约有65%的土地储备位于杭州，20%的土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市。

03

23年规划

滨江集团：公司完成发行2023年第二期中票，金额6亿元，票面利率3.85%，发行期限1+1年

2. 拿地区域要战略减少，只能在现有有业务的区域拿地，不能增加区域。

4. 控制总融资在470亿以下，靠三大战役加快现金回流，降低负债总额。关于三大战役所谓三大战役，是指清理历年库存资源。9年前的2014年，滨江也发起了三大战役，当年三个楼盘回款40亿，化解了当年的难局。2

3年三大战役总共要清理的库存总共234亿，其中商业大平层133亿；车位/商铺51亿；外地滞销的房子50亿。目前已去化54亿，今年争取完成一半，两年去化80%。

滞销的房子主要位于温州和台州,温州万家花城不好卖，计提了1.5亿的跌价准备。温州万家花城最早交房是2021年，目前整个大盘都是现房了，共14.4万方，只卖出了6.47万方。可见，只要是郊区拿地多的房企，日子都不好过。

(以一年为限，超过1年不能清盘的算偏冷的楼盘，这样的楼盘滨江占比1/3，绿城占比2/3，龙湖大概是7-80%。)

03

目前房地产市场杭州第一，上海第二。

杭州总体还是供求平衡的，而且人口流入量是第一的。

江苏、广东等地GDP比浙江高，但是产业不在本地人手里，而浙江民营企业多，所以购买力更好。江苏排名第一的南京，只和宁波差不多，苏州只有园区好一点，第三名就是南通了。

目前杭州的二手房挂牌量，大约1/3是卖掉置换和改善的，1/3是卖掉打新的，1/3是单纯卖房的。

杭州还有三条曾经实施过的政策可以拿出来：

1.放开核心区域的限购；

3.买房送户口。

每条政策可保一年的销售，至少三年内杭州没问题