最近房价的调整频频上着话题热搜，不知道大家是否注意到一个相关板块——物业板块。

现在的物业板块，在资本与科技的助力下，已经不仅仅是我们印象里传统的物业管理范畴，其市场空间有了新的调整，如果按照业务类型来划分，物业行业可以分为基础物业服务、城市服务与增值服务。接下来，萝卜君就给大家讲一讲这三个细分赛道。

                                      细分赛道梳理

1.基础物业服务

基础物业服务可以分为住宅和非住宅两方面，2019年其总规模约300亿方。

其中，住宅业态总规模约193亿方，从趋势上看，由于新增住宅项目大多捆绑着物业服务，而且老旧小区也逐渐得到了物业公司的进驻，行业渗透率是逐年提升的。

甚至近年多地出台政策要推进物业服务全覆盖，但其实考虑到物业管理的复杂性，快速实现全覆盖是不太现实的，但渗透率提升空间是大的。
对于市场空间，从住宅竣工交房数据来看，根据商品房从开工到竣工交付的周期通常为2.5-3年推算，2025年住宅规模或达到288亿方。再看物业费，其实目前结算物业项目的业务服务大多都停留在做最基础的保洁保安服务，所以物业费水平较低，处于2元/平/月左右。未来随着行业发展，物业费整体定价有望提升到2.30元/平/月的水平。

这样，综合计算下行业规模与整年物业费的乘积，2025年住宅业态的市场空间将达到7948.8亿元。

再来看看关于非住宅业务，其涵盖的范围比较多，主要包括写字楼物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等。由于不同业态的需求不同，所以他们的物业费水平差距也较大，而且相对于住宅业态来说起需要更为专业的服务能力，其物业费也会相对较贵。

对于其涵盖的细分领域，例如写字楼物业，2025年写字楼在管面积将到11.49亿方，而写物业费或达到6元/平/月，对应的市场规模将超800亿元。产业园物业方面，2025年产业园的总建面积约6亿方，物业费有望维持3.3元/平/月的价格，则其市场空间约为1500亿元；学校物业方面，2025年学校的校舍面积将达到11.62亿方左右，物业费在3.2-3.7元的区间，那么其空间约500亿元。

这样类比依次将其他细分赛道做相应的测算，经测算，非住宅业态的行业将超过6000亿元。

2.城市服务

说到这个概念，肯定没有之前的住宅与非住宅好理解，其实这并不是新术语，它是由碧桂园在城市服务开发者大会上提出的概念，是面向城市属地政府、企业与居民提供综合服务的集合总称。

例如，万科物业在城市服务业务中，类似扮演一个“整合商”角色，把当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务整合管理，这就是所讲的城市服务。

由于城市服务的性质，很难综合的去考量，市场化推进速度也难以预计，很难给出一个明确的时间节点与数字判断。但是随着龙头在全国启动的试点行动速度来看，随着物业公司对于城市服务市场的渗透率的提高，由于其范围基数大等因素，远期空间是有望突破万亿。

3.增值服务

在物业行业，我们将基础物业之外的业务统称为增值服务，其大体上分为非业主增值服务与业主增值服务。

其中非业主增值服务主要围绕开发商展开，包括案场服务、工程服务、顾问咨询服务等业务，商业模式以服务开发商为主，因此可以理解为房地产行业产业链的一环，与房地产景气周期密切相关。

而业主增值，其服务涵盖的范围也很广，广义上一切围绕房屋与业主展开的服务都可以算业主增值服务，二者业务边界持续延展，逐渐形成了规模化的服务体系，据预测，乐观情景下总市场规模也将近万亿。

总的来说，这三个细分赛道在未来的中长期范围内均是拥有万亿市场空间的行业。

优秀标的梳理

相比万亿的市场空间，2020年碧桂园服务的营业收入是156.10亿元，万科物业的收入是154.32亿元，这两家目前国内体量最大的物业公司，其总收入加起来刚过300亿元，可见头部公司的成长空间依然广阔。

目前，行业的格局正逐渐明晰，优质的公司纷纷显现，有望在未来较长的一段时期内，保持相对优势。

从去年到现在，碧桂园服务已经合计融资270.5亿港元，融资规模位居行业第一，接下来的两年也将是其并购大年，需要注意，资金的融入或将助推股价。

同时，作为管理面积超4.5亿平米的物业服务龙头公司——万科物业，在去年10月将公司更名为“万物云”，同时将业务划分成为“空间”、“科技”和“成长”三大板块，树立7个子品牌，将 “社区物业”、“商业物业”和“城市物业”三个空间板块串联起来，也在布局空间业务。与此同时，业绩也在稳步上升。