11月百强房企销售电话会议纪要-韭研公社

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11月百强房企销售电话会议纪要

选对股买对时

中线波段的公社达人

2021-12-02 00:04:06

一、11月百强房地产销售情况
11月份总基调依旧维持下跌。10月份出现的筑底企稳的信号并非趋势的转变，现在看来是下跌的中继，11月份仍处于继续探底筑底的过程。政策环境稳定，支持居民按揭贷款一系列措施仍在继续。
10月份之后，上海、成都、南京、广州、无锡等城市居民按揭房贷周期大幅缩短。比如，上海放款周期从4个月缩短到2个月，合肥从6个月缩短到3个月等。一些城市下调房贷利率，比如深圳首套房房贷利率从5.4下降到5.1，二套房从5.6下降到5.25，广州首套房贷利率下跌0.1个百分点。总体上，房企的融资环境没有实质改善。在政策维稳的情况下，11月份的新房市场整体延续下跌趋势。29个重点城市新增供应面积是环比上升13%，其中北上广深一线城市环比增加21%，深圳单月的新增供应面积达到107万平方米。除了上海新增供应出现小幅度回落，北京、深圳、广州均明显增加。二三线城市新增供应回升到11%，其中武汉、成都、长沙、青岛几个城市的单月新增面积突破100万平方米。整体上企业积极推盘，争取尽快回笼，加快销售。成交情况来看，10月份环比微增2%，但11月份相比10月份环比下降4%，同比跌幅也是再次扩大到32%。
城市市场表现
目前新房领域，一线城市北上广深的市场需求仍然旺盛，呈现供需两旺的情况。但一线市场微观层面正在逐渐趋冷的状态。比如，北京低总价房源以及特价房数量增加，上海也出现冷热不均的情况，打新市场在逐渐回归理性。广州以价换量基本成为一种市场共识，项目普遍降价促销，推出零售、接力贷等营销措施，在11月份成交实现回升。深圳市场仍然还是两极分化，一些网红的盘能够频频日光，出现抢房局面。同时一些项目认筹惨淡，部分项目推出购房首付补贴、买房送车、分销，提高分销佣金等营销措施。
总的来看，一线城市整个市场的氛围以及市场预期没有发生变化，处在供需两旺的局面，但市场内部出现的冷热不均的分化在有所加剧。若政策不变，市场将继续趋冷。
25个二、三线城市持续的低迷，整体成交环比下降7%。同比跌幅扩大到35%，同环比的跌幅高于整体平均水平。6成以上的城市同比跌幅继续扩大，比如杭州、徐州、宁波、东莞、常州等，城市房价发生转跌，市场预期发生了根本性转折。武汉、青岛、南京、海口这4个城市，11月份成交环比增加，热度逊于去年同期。成都、苏州在11月份同环比齐增，涨幅在30%以上，苏州市场相比于其他城市呈现周期不同步的现象。
从二手房的市场表现来看的话，11月份较新房市场出现了一个明显的变化，10个重点城市的环比增长了32%，非常可观。二手房市场也是止步七连跌。在七连跌之后迎来的一个大幅的增长，同比的降幅也收窄到了43%，但是短期现象，还是一个转折，可能还是要再过一段时间的观察，在后期做持续的监测。比如说11月份深圳跟成都实现了翻倍的增长。深圳在10月份的时候，二手房成交量大概是1680套左右，在11月份实现了一个翻倍的增长。北京、杭州、青岛、苏州也都有30%以上的涨幅。这样是不是意味着市场发生了转变？我们认为不是，而是各地陆续放松按揭贷款，支持首套刚需住房消费，前期积压的成交房源，集中过户登记所导致的数据的变化。从各个城市的调研情况来看，没有出现市场快速转变的情况，数据上体现出更多是前期积压导致的。比如说在五六七月份成交的一些房子，现在去交易中心去过户登记的，五六七月份就体现不在数据上，最近这些贷款放下来之后，大家集中去过户登记所导致的情况，否则整个环比增长了32%的这种增幅，在目前这样的市场的预期、市场的态势下，很难做出合理的解释。一般来说是新房跌价肯定是领先于二手房跌价，二手降价卖房的情况往往是滞后于新房，但成交量变化可能会较新房有所领先。
企业销售层面
11月份百强房企单月业绩同环比双降，并持续此态势。
在整体业绩维持增长的情况下，企业内部竞争分化加剧的趋势在延续，行业龙头房企继续保持稳健增长和规模优势。比如说Top1房企的操盘金额门槛也是达到2503亿，同比增幅是24.3%，在各梯队房企里面增幅也是最高的。其次是Top20和Top30房企的操盘金额门槛也分别同比提升了16.2%和6.7%，但是Top50房企门槛就已经出现了一个同比下降，是同比下降到7.9%。
目前整个市场份额向头部房企继续聚集。
百强房企的门槛跟去年也是基本持平，维持0.8%。从具体的一个企业表现来看的话，11月份同环比双降的百强房企数量增加到了56家，已经接近6成的房企的在11月份是一个同环比双降，超过8成的房企单月的业绩是同比下滑的，其中有一半的房企同比降幅也是超过了30%。有超过9成的房企业绩是不如上半年的月均水平，整体的业绩都有明显下降，增速收窄。

土拍情况
整个土拍热度呈现下滑趋势。
截止到昨天，全国300城经营性土地成交面积大概是1.4亿平方米，较10月份全月是微增了8%，同比下降了43%。整个成交金额是微增了2%，同比下降33%。整体的平均溢价率是比10月份还是下降了0.6个百分点，低到了2.7%，创下了近数年来的新低。各能级城市的溢价率的表现基本上都是趋同的，都是一个明显下降的趋势，尤其是二线城市溢价率跌到了1.1%，再创历史的一个新低。流拍的情况来说的话，平均的流拍率还是处在了23%的这样的一个高位，但是相比于9月、10月流拍的现象是有所好转。40%的流拍的地块主要是集中在宁波、南京、石家庄、郑州等二线城市，而且涉宅用地较多。
目前，企业房企的资金压力仍然没有得到疏解，市场还在下行，整个成交也在下行，大多数企业的悲观观望的情绪也比较浓厚，对整个市场的一个前景不太明朗，拿地就更加的谨慎，积极性下滑也是在预料之中。
投资看法
在楼市成交行情相对惨淡的情况下，市场价格体系发生根本性转变的城市后续土地流拍还会大规模出现，并维持较长时间。对于12月份的冲刺期，随着前期积压的按揭贷款陆续放贷后，部分城市提供网签备案，成交在数值上会出现小幅提升。但对于新增的按揭贷款的规模增长，不抱有太大期望，在售项目依旧会面临较大压力。
目前房企也是通过以价换量常规的一个操作来促销，但其实以价换量，在买涨不买跌的这样的一个预期之下，在以价换量的空间也会越来越小，预期整体市场的底部还没有真正的到来，目前整个市场还是处在一个调整探底的过程之中。短期来看，年末企业仍会趁当前政策的一个维稳喘息期，加大年底的货量的供应力度，推出更大力度的优惠措施，深化销售渠道，维护积极的营销力度，冲刺全年业绩，我们认为这个应该是绝大多数企业合理的合乎逻辑的一个做法。
年末12月份的成交，有望出现企稳，不会出现大幅调整，整个回升幅度有限。

问答环节:
Q1：对于二手房的交易回暖，除了前期按揭积压较多，这次集中释放外，由于大家对新房的期房可能有一定的不信任，刚需转向交易二手房的因素是否存在。
A1：这是合理的选择。考虑到交付的风险，有一些刚需可能会把目光聚焦在二手房领域。其实有一些城市也出现了二手房价格的调整，会有更多价格合适的房源，释放一部分刚需。但通过调研发现，此情况还不是主流现象。

Q2：从分化的角度来看，目前市场冷热表现主要有哪些特点？哪些城市或区域相对更好，哪些恶化更快？
A2:首先，从城市能级的角度来说的话。目前整个一线城市4个城市。市场整体维持在比较热的区间，供需两旺的水平。这4个是目前中国所有城市市场里比较正常的，但这些城市也出现了内部分化。比如上海就会出现一些区域分化，比如说在浦东前滩的这样的区域，仍然是要积分摇号。但在长三角一体化示范区的大虹桥这边的项目，就没有达到触发积分，其他稍微偏远的项目也没有触发积分。像在深圳有一些一二手房价格倒挂比较严重的项目，它的入围积分，也是创全年新高。但有一些项目就要去送车、首付补贴等等这样的一些措施来促销。北上广深市场的热度仍然还是很高，但也有局部的分化。
二三线城市从总量上来说，三线城市总的市场变化比二线城市稍微好一些。一方面是因为二线城市，大连、厦门、苏州、宁波、青岛这5个大城市，以及成都、武汉、重庆、杭州、南京等城市的市场已经明显转冷。整体上来说，市场越来越好的二级城市屈指可数。三四线城市比二线城市总量的表现稍微好一些，三四线城市目前处在价格混战的时期，绝大多数的三四线城市这个价格降幅非常大。另外一方面，据了解到，很多低能级城市以及县级市，整个价格处于崩溃紊乱的状态，达到一个降无可降的地步。
总的几个特征情况，从趋势上来说，目前整体上长三角城市，表现比较更好一些。大湾区城市除了佛山、中山稍微好一点，其他城市都属于一个降价跑量的状态。北方除了北京，其他城市处在有价无市，甚至降价跑量也没有效果的阶段。西北地区西安目前市场较好，其他城市市场处于降价阶段。西南地区整个市场非常疲弱。

Q3:从总量的层面，三四线比较总量可能边界跌幅会小于二线城市，是不是因为这些城市的表现导致了比如可能碧桂园的单月数据跌幅还比融创、世茂等小，在城市能级上布局有差异的房企的单月销售表现吗？
A3：是的。城市能级布局上有明显的差异，市场的表现也会体现在企业业绩上面。

Q4：:如果往后看的话，比如低资源这种的在其他的资产的可降价空间，或者如果想要进一步回笼现金的话，可利用的手段要少一些吗？

A4：手段可能会更少一些，因为在低能级城市购房或者这些市场来说，可能更多的它最敏感的价格。到后边因为很多城市价格体系完全混乱，已经没有一个从区域价值去判断价格的导向。在这些城市的话，可利用的手段就会更加少了。

Q5：三次土地拍卖，它有没有可能在土地价格上做出一定让步
A5：其实在第二轮土拍的时候，只有深圳相比于它长期运行成交的价格是有明显的降低。在第三轮就目前这几个城市情况，这种情况目前还没有看到。目前来看，只是有拍卖规则的放松以及调整，地价未有迹象。从总体上来说，以往的一个规律是每年的土地出让计划都是在年初制定的，土拍的价格可能也基本上是在从一开始就确定的。
政府对于土地定价首先根据以往的地价，考虑到拆迁补偿费用、或征地费用等土地开发费用，并结合日常情况去定价，因此没有办法短期调整。解决目前土地市场的问题，最有效的方法是调整均价。

Q6：土拍市场持续遇冷，是否会促使中国整个经济进入相对恶性的循环过程中？一个是刚才提到的土地价格不回调，第二个就是说如果说土地价格降低了以后，对地方的整个财政收支产生影响，它可能会产生一些连锁的影响？
A6：从土地市场的情况，对于地方政府，尤其对城投地方债的债务影响是可预期的。因为其实从过去5年的一个情况来说，整个土地出让都比2014年处在一个非常低的一个水平，像2020年相比2014年可能整个土地出让都处在一个腰斩的位置，因为今年的土地出让金可能会体现在明年、后年的地方财政的土地出让收入里边，因为这个是合同价跟实收款的一个差别，刚才也提到了整个土地出让金占这个地方的一般预算性收入对地方基金性收入的一个比重，差不多是在28%左右。如果只算纯税收的那一块，可能比重是比较高的。一般预算性收入纯税收可能比较高，而且跟房产交易相关的5项税在一般性预算收入的比重在9%左右，其实这个对于地方政府的影响真的是显而易见的。房地产税就算全国开征，房产税在短期内也很难取代土地的一个征收规模，房产税的征收规模跟土地出让金的规模，完全不可同日而语，没办法去支撑城市做大规模基础建设，还是会回归到土地财政上来。
基于这样的一个考量，我觉得其实对于地方政府来说肯定不是没有担忧的，包括像北上广深这样的一些可能财政收入来源多渠道，但土地财政也是也是难以避免的，更不要说对于更多基本上没有什么税收来源的这样的一些低能级的城市，可能过去很多年的所谓城市基建都在依赖土地的一个出让，整个城投债，地方债的偿还的或者抵押，可能更多的都是土地收益，所以说基于这方面的考量，我觉得地方政府肯定是在政策方面会有一定的调整。
对于一些高能级的城市来说，人口流入、产业聚集，整个资源还是想去还是向这些城市去集中，这些城市土地仍然还是一个稀缺的情况，这些地价它也没有调整的这样的一个内在的动力。因为这些城市它的税源可能相对来说更广阔一些，它的可替代性会更强一些。所以土地市场接下来地方政府的一些动作，其实可以做的也是比较少的，短期来说可能这些高能级的城市会做一些调整，但也是象征意义大于实质意义。

Q7：当前因为很各地土拍来看的话，其实有很多这种城投平台来进行托底，趋势后面会怎么去演变？
A7：从目前情况来看，城投平台的托底可能就是不让这个市场非常难看。目前的这种情况下可能还会持续一段时间。在以往的市场波动的阶段，这种情况都是很常规的操作。只有等这个市场真正的这个行业回归到一个常态，可能才会出现情况的转变。因为其实对于房企投资口很多人来说都是按逆周期投资，但是逆周期真正来的时候，很多投资的或职业经理人或老板也不敢贸然的去逆周期。

Q8：您觉得这批城投会自己拿出来开发吗？还是后面可能会拿出来合作？
A8：都有可能。可能更多的还是合作，要么就是把地退还回去，还是有这样的一个情况，当然开发的可能会比较少，因为很多地方的城投或者之类的更多的还是在保障房部分，投入的精力会更多一些。十四五规划对于保障性住房也提出了更高的要求，所以城投也没有更多的精力去投入到商品房开发中，还有包括风电，公司等等一些城市的基础设施的一些建设，也基本上都是城投统筹在做，可能没有更多的精力去进行房地产开发。根据以往的一个情况，更多的还是要跟其他的一些品牌房企去合作，去提高收益。

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