房地产行业月报：资金持续转好 但土地购置和新开工同比下滑
居合
一卖就涨
2021-03-17 08:23:20
1-2 月数据关注点：为更真实展现数据，我们通过同比2019 年情况来检测数据情况。1-2 月房地产开发投资完成额累计同比2019 年增长15.7%，商品房销售金额同比2019 年增长49.6%，土地购置同比2019 年下滑6.0%，新开工同比2019 年下滑9.4%。
房屋销售市场表现远好于预期，我们认为背后主要推动力为房价上涨预期以及开发商推盘保持高位。后续随着基数上升，同比增速有望收窄，但全年来看仍有望保持正增长。土地购置和新开工同比2020 年高增，但是同比2019 年出现下滑，我们认为这主要是三道红线背景下，房企去杠杆提速。大部分公司对土地购置相对谨慎。与此同时，红档和橙档地产企业不同程度降低拿地规模。短期新开工较19 年不足与1 月开始的行业贷款集中度管理有关，但全年考虑我们预计保持正增长。后续在基数因素下，2021 年土地购置和新开工同比2020 年增速将进一步收窄，而同比2019 年来看，将保持略微正增长。
值得关注的是，行业开发资金状况较2020 年有明显好转。2021 年1-2 月，行业开发资金来源（51.21%）同比远超房地产投资累计增速同比（38.3%）。我们认为2021 年有三道红线约束，整体流动性宽松中略有收紧，信用贷等金融工具严管，金融环境有可能会进一步收紧。我们预计后续行业开发资金情况同比增速收窄，但仍大幅优于2020 年。后续市场博弈在于开发商如何应对现金转好与土地投资。
低基数影响下，房地产投资累计同比上升38.3%。2021 年1-2 月全国房地产累计开发投资为13986 亿元，同比2019 年增长15.7%，同比2020 年增长38.3%。
1-2 月商品住宅投资10387 亿元，同比2019 年上升19.2%，同比2020 年上升41.9%。住宅投资占房地产开发投资比重为74.3%，比重较2020 年12 月上升0.4 个百分点。
商品房销售超预期，1-2 月金额同比高增133.5%。2021 年1-2 月商品房销售面积1.7 亿平方米，同比2019 年上涨23.1%，同比2020 年上涨104.9%；商品房销售额为1.9 万亿元，同比2019 年上升49.6%，同比2020 年上升133.5%。
1-2 月住宅销售额同比2019 年上升58.9%，同比2020 年上升143.5%；办公楼销售额同比2019 年下降20.7%，同比2020 年上涨33.5%；商业营业用房销售额同比2019 年下降13.3%，同比2020 年上涨60.7%。
房企到位资金改善显著。2021 年1-2 月全国房地产资金来源总量达到3.06 万亿元，累计同比上涨51.21%，同比2019 年上涨24.75%。分项来看，个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-2 月个人按揭贷款达到4961 亿元，累计同比上升63.70%，是到位资金增量最大贡献方。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们建议关注的房企包括：A 股万科A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城；H 股龙湖集团、融创中国、华润置地、中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。
物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、融创服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。
风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。
房屋销售市场表现远好于预期，我们认为背后主要推动力为房价上涨预期以及开发商推盘保持高位。后续随着基数上升，同比增速有望收窄，但全年来看仍有望保持正增长。土地购置和新开工同比2020 年高增，但是同比2019 年出现下滑，我们认为这主要是三道红线背景下，房企去杠杆提速。大部分公司对土地购置相对谨慎。与此同时，红档和橙档地产企业不同程度降低拿地规模。短期新开工较19 年不足与1 月开始的行业贷款集中度管理有关，但全年考虑我们预计保持正增长。后续在基数因素下，2021 年土地购置和新开工同比2020 年增速将进一步收窄，而同比2019 年来看，将保持略微正增长。
值得关注的是，行业开发资金状况较2020 年有明显好转。2021 年1-2 月，行业开发资金来源（51.21%）同比远超房地产投资累计增速同比（38.3%）。我们认为2021 年有三道红线约束，整体流动性宽松中略有收紧，信用贷等金融工具严管，金融环境有可能会进一步收紧。我们预计后续行业开发资金情况同比增速收窄，但仍大幅优于2020 年。后续市场博弈在于开发商如何应对现金转好与土地投资。
低基数影响下，房地产投资累计同比上升38.3%。2021 年1-2 月全国房地产累计开发投资为13986 亿元，同比2019 年增长15.7%，同比2020 年增长38.3%。
1-2 月商品住宅投资10387 亿元，同比2019 年上升19.2%，同比2020 年上升41.9%。住宅投资占房地产开发投资比重为74.3%，比重较2020 年12 月上升0.4 个百分点。
商品房销售超预期，1-2 月金额同比高增133.5%。2021 年1-2 月商品房销售面积1.7 亿平方米，同比2019 年上涨23.1%，同比2020 年上涨104.9%；商品房销售额为1.9 万亿元，同比2019 年上升49.6%，同比2020 年上升133.5%。
1-2 月住宅销售额同比2019 年上升58.9%，同比2020 年上升143.5%；办公楼销售额同比2019 年下降20.7%，同比2020 年上涨33.5%；商业营业用房销售额同比2019 年下降13.3%，同比2020 年上涨60.7%。
房企到位资金改善显著。2021 年1-2 月全国房地产资金来源总量达到3.06 万亿元，累计同比上涨51.21%，同比2019 年上涨24.75%。分项来看，个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-2 月个人按揭贷款达到4961 亿元，累计同比上升63.70%，是到位资金增量最大贡献方。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们建议关注的房企包括：A 股万科A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城；H 股龙湖集团、融创中国、华润置地、中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。
物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、融创服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。
风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。
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