公司核心亮点央企龙头具备穿越周期的战略定力。06年公司上市初销售规模仅84亿，20年达5028亿元，实现14年60倍跨越式增长，年复合增速34%；市占率从0.4%增至2.9%，规模始终位于行业前五，央企第一。我们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看，公司自成立以来，始终契合国家发展方向，把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面，坚实以刚需和改善性住宅为主，解决住房需求；另一方面，始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化，没有进行盲目战略转型，保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同，公司在推进市场化机制方面是央企中的领先者，股权激励及跟投机制充分；新管理层上任后积极增持，体现持续推动公司发展的决心。
    坚守地产主业，坚持“中心城市+城市群”深耕战略。公司21年实现销售额5349亿元，同比+6.4%，销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市，销售均价相对较高，21年16049元/平，同比增长8.8%。21H1公司一二线城市销售贡献为67.6%，广州超260亿，佛山超200亿，上海、北京、东莞超100亿，战略聚集的优势凸显，核心区域及城市深耕效果显著。公司擅长根据土地市场变化灵活调整节奏，合理把握投资节奏，补充优质土地资源，同时始终将拿地成本控制在合理水平，楼面均价/销售均价始终控制在50%以下，保障充足的盈利空间。截至21年6月在建面积1.4亿平，待开发面积7323万平，可满足2.3年开发需求，其中一二线城市占比61%，四大核心城市群占比37%。
    “一主两翼”战略清晰，两翼业务不断发展，合力打造不动产生态平台。截至21年6月末，1）不动产金融翼：公司拥有信保基金（持股40%）、保利资本（持股45%）、太平保利（持股49%）三家不动产基金管理机构，累计管理基金规模超1600亿。2）综合服务翼：公司有效整合行业生态系统资源，其中保利物业（持股72.3%）在管面积428亿平，市占率1.6%，38%为房企母公司提供的物业，营收从16年的25.6亿提升至20年的80.4亿，CAGR33%，21年有望破百亿；保利商业已开业购物中心29个，分布14个中心城市，开业面积193万平，在营项目出租率超80%，打造了“时光系”、“together系”商业品牌；保利酒店旗下拥有4个自主品牌，已开业酒店20个，客房数4873间；保利公寓18年面世，为满足不同客群居住需求，形成差异化品牌矩阵，目前共有N+及瑜阁两大品牌体系，当前在营项目40个，累计开业6120个房间。保利经纪方面，18年保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，公司持股43.9%，销售代理业务覆盖200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿。
财务指标：营收业绩稳步增长，盈利、偿债能力位于行业领先地位。公司营收业绩稳步增长；在行业面临利润率下滑压力下，公司开发业务毛利率与净利率整体稳中有升，2021H1以32.5%的毛利率位列TOP30房企第一。同时，多年来始终保持适中杠杆水平，是20年TOP5房企中唯一的绿档企业，截至21Q3依然保持着绿档优势，具备央企多元融资渠道及低息融资优势，融资成本仅4.7%。截至21年9月货币资金1321亿，同比增长7.7%，增速较20年提升3pct，得益于公司提高销售回款管理精细度，17-20年在资金趋紧背景下保持回笼率稳中有升，2021H1实现销售回笼2556亿，同比增长26.3%。
    投资建议与盈利预测在当前“良性循环和健康发展”的基础上，优质房企在融资方面率先获得监管层支持，公司多年以来始终保持适中的杠杆水平，是2020年TOP5房企中唯一实现“三道红线”绿档的企业，截至2021年第三季度末依然保持着绿档的优势，营收业绩及销售规模稳步增长，在整体行业面临利润率下滑的压力下，盈利能力仍保持在行业较高水平。同时，在2021年集中土拍中积极参与，新增项目多集中于高能级核心地区；在手土地储备充足，为未来销售增长提供支撑。我们认为，凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素，公司规模增长将逐步提速，助力实现重返前三原景。中长期来看，随着风险缓释，行业清整将进一步推动各类资金、土地等资源向优质头部房企聚拢，公司作为融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。我们预计公司2021-2023年营业收入分别为2851/3299/3790亿元；归母净利润分别为276/285/295亿元；对应EPS分别为2.30/2.38/2.46元。当前股价对应的PE分别为69X/6.7X/6.5X。首次覆盖，给予买入评级。
    评级面临的主要风险销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；多元业务发展不及预期。