新城控股20210329纪要-韭研公社

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新城控股20210329纪要

韭韭龙（037号）

2021-03-30 14:07:49

参会嘉宾：董事长 王晓松先生、董事兼总裁 梁志诚先生、董事兼联席总裁 曲德君先生、高级副总裁兼财务负责人 管有冬先生、董事会秘书 陈鹏先生
时间：2021年3月29日

Part 1 经营概况
一、2020亮点回顾
（一）经营亮点
1、销售蓄势，去化率稳定。2020年合约销售金额2,510亿元，去化率稳定；2015-2020年销售金额CAGR为51%。
2、多元化拿地，关注高潜力城市。2020年新增土地储备4,139万平方米，总地价1,255亿元，86%位于高潜力城市；土地储备1.43亿平方米，已售未结3,600万平方米。
3、商业扩张，资产盘活。截至3月28日，布局吾悦广场163座，覆盖98个地级市；开业及委托管理项目迈入百店时代，商业运营总收入57亿元；2020年盘活商业资产137亿元，投融管退初步打通。
4、盈利增长，目标兑现。营业收入1455亿元，同比增长69%；扣非归母净利润131亿元，同比增长31%。
5、积极响应“三条红线”，财务稳健。剔除预收账款的资产负债率74.12%，净负债率43.65%，现金短债比1.68连续三年经营性现金流为正。
6、评级提升，融资优化。穆迪Ba1展望稳定，惠誉BB+展望稳定，标普BB展望正面；截至2020年末，整体平均融资成本6.72%，较2020年6月末下降13个bp；917亿元有息负债中短期借款占比26%，较2020年6月末下降17个百分点。
 （二）开发物业

1、销售蓄势，去化率稳定。2020年实现合同销售金额2,510亿元，销售面积2,349万平方米，销售均价12,015元/平方米。以产品划分，住宅销售占比68%、综合体销售占比32%；以能级划分，一线占比8%、二线占比36%、长三角三四线占比37%，其余地区三四线占比19%；以区域划分，长三角、中西部、环渤海占比55%、23%、19%。
2、持续推进区域深耕。26个城市市占率在当地前五，常州、苏州、北京、温州、天津五个城市的销售金额超过百亿元。
 
（三）土地储备
1、多元化拿地，关注高潜力城市。2020年新增土地储备4,139万平方米，总地价1,255亿元，楼面均价3,031元/平方米，纯住宅楼面均价为5173元/平米，商业综合体楼面均价1596元/平米。“住宅+商业”双轮驱动优势依旧，4,139万平方米中60%为综合体地块，楼面均价仅1,596元/平方米，综合体拿地议价能力持续凸显，拿地金额来看，86%位于高潜力城市。
2、土地储备充裕、可结资源丰富。截至2020年12月末，已布局123个地级市，土地储备1.43亿平方米，深耕长三角、聚焦其他核心城市群。环渤海、长三角、中西部、粤港澳大湾区布局城市分别为25个、35个、53个、10个，昆明、苏州、常州、天津、重庆等土储面积占比居前。
3、多元化拿地，关注高潜力城市。截至2020年12月末，土地储备1.43亿平方米，70%位于高潜力城市，货值充裕，为中长期发展续航提供保障。以产品划分，纯住宅地块、综合体地块的占比分贝为54%、46%；以能级划分，一二线、长三角三四线及其他地区三四线的占比分别为39%、30%、31%；以区域划分，中西部、长三角、环渤海、大湾区的占比分别为39%、38%、18%、5%。
4、土地储备充裕、可结资源丰富。截至2020年12月末，已售未结面积3,600万平方米，为未来两年业绩提供保障。2021年计划竣工面积4,310万平方米，较2020年实际竣工面积增长40%。
 
（四）幸福商业
1、目标与愿景。发展目标是打造行业领先的、更具价值的实体商业运营商，聚集和培养更多具有新城文化基因的优秀人才；通过持续创新，成为行业的引领者；通过创造价值，让自身更有价值。发展愿景让商业空间更有价值，更受消费者喜爱的消费场所，更被经营者认可的经营平台，更让投资者满意的资产收益。
2、全国化布局，新城商业迈入百店时代。新获取项目稳步增长：截至2021年3月28日，布局163座吾悦广场，进驻28个省份、98个地级市，深耕长三角，布局全国化。江苏进入13个地级市，共40座广场，实现100%覆盖；安徽13座广场进入11个地级市，实现65%覆盖；浙江16座广场进入8个地级市，实现73%覆盖。开业数量高速增长：2020年开业38座（含5座托管在营项目），实现在营百店里程碑，在管GRA面积超940万㎡
3、深耕经营，业绩稳步提升。2020年出租率为99.5%，同比+0.3%；商业运营总收入57亿，同比+32%；客流总量6.55亿，同比+13%；销售总额319亿，同比+20%；会员总数983万，同比增加416万；全年统一营销活动8档120天，合作7700余个品牌。跨越疫情，租金收入稳步提升，各季度经营情况持续回暖；未来，城镇化率的提升、人均可支配收入的增长为商业销售额提供保障，成为租金增长背后的强支撑。
4、蝶变焕新，吾悦产品迭代升级。坚持吾悦产品升级和进化，构建“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系，打造更具势能的吾悦•新城生态圈；2020年开业的苏州高铁吾悦广场、温州吾悦广场作为吾悦A类标杆旗舰，设计和产品品质均达到全新的高度。
5、资产盘活，投融管退初步打通。2020年6月，新城吾悦商业物业首单CMBS成功发行；2020全年，通过CMBS及经营性物业贷盘活资产共计102.72亿元（不含已拿函）。

二、起航、扬帆、破浪
（一）起航
“三稳”与三个“分化与集中”。政策方面提出稳地价、稳房价、稳预期。市场呈现三个“分化与集中”，包括三条红线、贷款集中度、土地两集中；城市与人口方面，高能级与低能级城市供需分化，人口逐步走向中心城市、国家级城市群的集中；企业与资源方面，房地产企业的分化，资源向优秀企业的集中；商业与资产：房企资产投资配置能力、资产运营管理能力的分化；充裕资本在优质资产上的集中。
 
（二）扬帆
1、发展思路：稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控。
2、2021年经营目标：2015-2019年的经营目标是增量，冲规模、提排名；2020年及未来：提质，以资本回报率为核心，聚焦利润，房地产开发合约销售金额2600亿，新开业吾悦广场30座，商业总收入85亿元。2021年计划可售货值近4,200亿元，以能级划分：一线、二线、长三角三四线、其他地区三四线占比5%、41%、33%、21%；以区域划分，长三角、中西部、环渤海、粤港澳大湾区占比46%、31%、18%、5%；以城市划分，苏州、常州、重庆、天津占比8%、4%、4%、4%。

 
（三）破浪
1、组织激活与经营提升。住宅开发事业部：提升组织效能、沉淀组织能力持续区域深耕，布局14大区域公司；商业开发事业部：吾悦广场全国化扩张，轻重并举，布局东、南、西、北4大区域公司；商业管理事业部：深耕经营，规模和质量，同步提升，共设置18个区域公司；创新业务部：围绕地产或吾悦广场做相关“地产+”业务的研究和探索。
2、科技赋能，提高信息化管理水平。基于SAP系统打造一体化管理平台——“绿洲计划”，全面提升公司信息化管理水平。
3、廉洁治理与社会责任。企业的稳健发展离不开廉洁治理，并须时刻谨记社会责任。
 
三、财务表现
1、盈利能力稳步提升，营收、利润持续增长。2020年营收1455亿元，同比增长69%，年复合增速51%；房地产开发销售营业收入1376亿元，同比增长71%，年复合增速50%；物业出租及管理营业收入54亿元，同比增长34%，年复合增速87%；毛利342亿元，同比增长34%，年复合增速45%；归母净利润153亿元，同比增长21%，年复合增速50%；扣非归母净利润131亿元，同比增长31%，年复合增速50%。
2、商管利润占比持续提升，毛利率稳中有升。2017-2020年，物业出租及管理业务的收入、毛利占公司比重持续提升，2020年毛利占比达11.4%，毛利率达70.80%。
3、积极响应“三条红线”，财务稳健。截至2020年12月末，有息负债917亿元，积极响应“三条红线”，财务稳健；银行授信总额度1,102亿元，其中公司及子公司已使用授信283亿元。
4、评级提升，融资优化助力发展。评级上调：穆迪 Ba1 稳定，惠誉 BB+ 稳定，标普 BB 正面；融资优化：截至2020年12月末，有息负债917亿元，整体平均融资成本6.72%，较2020年6月末下降13个bp ；短期借款占比26%，较2020年6月末下降17个百分点。
5、分红稳定，持续回报投资者。B转A上市以来，0股权融资，现金分红累计近146亿元，2020年现金分红再创历年新高。
6、主要财务指标。营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；营业成本1112.92亿元，同比增长92.47%；毛利341.84亿元，同比增长21.98%；毛利率23.50%，下降9.15个百分点；净利润164.66亿元，同比增长23.52%；净利率11.32%，下降4.21个百分点；归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润130.56亿元，同比增长30.80%；基本每股收益6.79元/股，增长20.82%；加权平均净资产收益率33.89%，下降2.97个百分点。
 
Part 2 问答环节
Q、三条线等政策对行业、公司影响如何？2021年公司拿地规划？
土地供应针对土地，三条红线针对房企，有利于行业长期稳定发展，避免行业被透支。系列政策未改变行业的基本面，一是房地产是国民经济的支柱地位；二是房地产的长周期，对行业是利好。对企业来看，企业逐步回归理性，土地储备也是回归企业，大多数企业的土储是年销售2-4倍左右，大部分在3倍左右的水平，负债被管控，未来难以有黑马出现，目前的调控下只要企业越稳定，资源就会倾斜，导致行业的资源向头部企业越集中、越倾斜，稳健并不代表不增长，在合理的管控范围内有最大化的增长，符合行业从土地红利、金融红利迈向管理红利的变化，对各家房企的管理要求更高。
三条红线中公司为黄档，扣除预收账款的资产负债率为74%，在监管的时间范围以内，力争提前实现绿档。贷款集中度来看，公司的回笼率目前没有太大影响，变化不大。土地两集中政策，若未来有更多城市进入两集中，对公司的安排确定性会更高，资金使用效率、融资方向更加明确，有利于公司的运作，以前的指标已经确定，例如工程款、税费等，过程中卖多少交多少税费，吾悦广场确定在什么时点安排资金，历史上不确定在于什么时间点有多少保证金拿地，未来这一点会更加确定，效率更大。
拿地规划方面，对房企的拿地有窗口指导，控制销售额的40%用于拿地，20年下半年开始不再进入新的城市，纯住宅开发会在现有城市中做深耕，做强、做大、做透现有的城市，现有城市全都进行深耕，做到前五、前八便可支撑3000亿以上的规模，同时把有限的子弹用在最有价值的地方，再加上吾悦，完全可以满足发展。
 
Q、对开发业务行业规模判断，2021年2600亿元目标是不是比较保守？
年初年末大家对行业都有预判，但预判往往不准。2020年国内遭遇疫情的强烈冲击，随着国内的经济态势扭转，房地产起到了非常有效的作用，所以2020年年初的预测与2020年年末的结果有很大偏差。2020年年末，房地产行业冲破了17万亿销售额和17亿平方米的销售面积，同时行业集中度也更加明显，top50和top100的房地产销售额的占比达到了62%和76%。随着房住不炒、房地产调控主旋律的进一步深入，三道红线、供地两集中、贷款集中度的相关配套政策的出台，会有效保障房地产行业的持续长期的健康发展，会带来行业竞争的进一步的加剧和分化。新城控股支持拥护国家政策出台。预判短周期风险非常大，在中长周期内看趋势，房地产行业5-10年的销售规模维持在13-20万亿，销售面积逐年递减，销售金额保持相对的稳定。国家中长期向好的基本面是没有改变的，房地产对经济的积极促进作用没有改变。都市圈中心城市等国家级的战略措施不断的在落地，城市集中度会进一步加大。配套更全、生活场景更优越的生活场景出现，有利于房地产发展。消费者的需求结构方面会有变化，变为真正高质量的改善型的需求。
2021年2600亿的年度目标，新城充分考虑行业的变化、发展、特征，结合新城的内部规律，清晰制定行稳而致远的战略目标和方向。要保证2600亿的目标实现，今年年度总可售货值会达到4200亿左右，其中有3600亿是在2020年末之前通过滚动的获取开发，另外将有500-600亿的在2021年当年度获取、开发、加推。通过4200亿的货值来保证年度销售目标的达成。2600亿代表规模、行业占位，更关注高质量发展、盈利水平（毛利率），有稳定的利润预期、品质和客户满意度的提升、开发运营质量的精细化水平的提升。
 
Q、2020年结算利润率相对2019年有所下降，预计2021年开发业务毛利率如何？

从行业大趋势看，除了政策，各地也在不断出台限地价、限房价，均采取摇号方式。未来行业会属于中低毛利区间，很难再有超高额回报。中小企业的退出是一个契机，未来集中度还会增加，头部企业机会更加多。行业整体毛利往下走，当集中度达到一定程度时，大部分开发商都退出后，相信剩余人的日子会好过点。第二，我们也在反省，开发端毛利率急剧下降；现在的结果是1-2年前的原因，因为结算是较为滞后的，17-18年规模扩张中，战略进入城市相对更加激进，也进入了非长三角低能级城市，采用新老搭配的模式，但人才储备是不足的，新的团队管理更广泛的城市数量和面积，但能力并不强，因而产生这样的结果。随着城市深耕，城市不断调控，盈利能力已经在逐步改善，新城还是希望不断深耕，做出品牌的口碑。毛利率结算有滞后性，从低谷往上回升还需要1年时间。第三，2020年已经获取的项目包括去年年底和今年年初已经销售的部分，毛利率已经有一定改善。需要确保开发端毛利率要达到行业平均水平，这个是一个基本目标。
 
Q、近2年来多家企业都提出布局商业新战略，新城商业核心竞争力体现在哪里？
这两年有很多企业进入商业领域，证实了公司在多年前布局双轮驱动的逻辑，核心竞争力有三个，第一个是商业模式，第二个是先发布局优势，第三个是现有开发运营能力和团队优势。第一，商业模式，新城一直是双轮驱动战略，住宅事业部以现金流为主，确保公司现金流层面不出系统问题，综合体是现金流的补充同时也是高利润的方向，但很难持续10-20年，只能抓住这几年窗口期，综合体的利润可以大比例覆盖自持吾悦的成本，减少资金的沉淀；商改有稳定的利润，可以抗周期；住宅开发和商业开发保证稳定现金流保证吾悦广场成立，让公司未来可以抗周期。第二，布局163个吾悦广场，从建造、招商、运营、品牌资源维护，公司用了十年时间磨练，拥有自身的节奏，为未来拿到项目后快速复制打下很好的基础。第三，开发运营能力和团队队，从土地成交到满铺开业，正常施工条件内可以达到20个月以内城市，163个吾悦广场在不同区域、城市能级，针对不同的城市的年龄结构、产业结构、文化底蕴等特点，打造吾悦广场的经营特色。比如去年关注长三角几个城市能级不高的城市，年龄偏大的城市会加大儿童、老人业态；盱眙是小龙虾，去年开业的苏州高铁项目，把平江路做了小复制，放在吾悦的顶楼，根据不同城市做了一些经营特色。2020年完成年初目标，全年商业运营收入57亿元，年末出租率99.5%，这也是核心竞争力不错的答卷。
 
Q、商业的市场容量及吾悦广场的拓展计划如何考虑？轻资产层面有何选择？
中国购物中心发展差不多20多年时间，近几年新开项目几百个，商业市场容量还是有很大成长空间。容量不仅看当前成长，还要看未来；不仅要看企业自身，也要看宏观环境。国内国际双循环相互促进思想，包括都市圈、城市群的发展战略，中国的城镇化发展进入新型城镇化阶段，强调产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面的保障，实现城乡基础设施一体化和公共服务无差别化发展，宏观层面都为这个行业创造更大发展空间。从行业层面看，截至2020年低，一线城市人均购物中心面积是1.86平米、二线1.56、三四线0.54；东部区域人均0.39，中西部0.20、0.22平方米，从城市、区域发展不均衡，未来商业市场容量还是很大。
从公司层面，公司基于住宅+商业双轮模式，多年的发展和积累已经成为行业头部企业，在项目拓展、规划设计、工程建设、施工管理、运营管理等很多方面在行业中有明显竞争优势，在全国化布局、持续健康的发展，奠定很好的基础，市场有空间，公司有能力抓住机遇。
轻资产方面，行业集中度趋势正在加速，特别是疫情以来，中小企业受到人才和运营能力等方面的限制，与头部企业在运营能力的差异进一步加大，中小企业希望通过委托管理实现项目运营。新城商业目前具备较强管理输出能力，新城商业的规划设计能力以及供应商、施工方的合作资源均可在成本可控的前提下，帮助中小企业将项目建设的更快更好。2020年底吾悦广场进入百店时代，品牌、招商、运营影响力达到很好的水平，为轻资产达到较好的条件，2020年起将轻资产作为重要组成部分，并确定实行轻重并举战略，轻资产项目拓展，也是不简单追求数量，更重要是追求优质项目，2021年轻资产拓展计划达15个以上。
 
Q、2020年物业出租及管理毛利率达到71%，比19年提升3.2%，主要原因是什么，未来商业部分的毛利率表现如何？
近年来公司在发展策略上强调速度与质量并重的同时，也将提升管理效率、经营效益作为重要目标，首先是开源增收，2020年疫情下对商家减免租金5亿元，即便如此也全年实现商业运营收入57亿元，41个可比广场中有31个广场实现逆势增长，各个广场通过开展多种经营创收等方式最大限度降低疫情对收入的影响。其次是降本增效，公司重视营销费用的使用效果，在保证效果的前提下，有效控制营销费用的支出，对运维成本、保洁成本、商户进出场的改造成本进行一系列的优化，通过加强精细化管理，将人工效能作为重要的KPI目标，提高支出的合理性。第三是科技赋能，公司通过对平台进行优化升级，提高科技赋能、工作效率、管理效率、服务效率，通过提高效率实现收益。随着吾悦广场营运期的时间推移，广场的经营管理逐渐趋于稳定和成熟，我们已经将项目管理效益作为重要经营举措，毛利率应该可以保持在70%以上。
 
Q、2020年末融资成本6.72%，随着评级的提升预计未来变化？通过哪些方式来降低融资成本？
短期来看，财务费用占据损益表重要方面，长期来看，资金成本降低，对公司价值进一步提升具有意义。目前融资成本还是属于高位，通过三个方面降低融资成本，第一，坚决优化公司基本结构，体现为进一步提升评级，去年从bb到bb+，美元债因为评级的提高有所下降，短期之内，境内的融资的利率等方面面临波动；第二，进一步的拓宽融资资源、渠道，广泛寻求更多的合资合作者。第三，加大公司信息透明度，保护投资者利益，赢得投资者对公司的关注以及信赖。总体而言，在短期房地产的融资环境等一系列影响之下，短期内融资的利率融资的结构调整，公司面临压力。但中长期资本结构的优化，选择更多的投资者的交流等，有更多的明确的工作去做。通过优化资本结构，降低融资利率，有更多机会去进一步的去提升整个公司的整体价值。

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