两成首付是一个重要的宽松政策信号。06-21年来房贷首付比例下调至20%仅两次，分别为08年10月和16年2月。配合其他行业政策调整后，市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量下降。

从当前政策的紧迫度看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的放松政策均从需求端发力，21Q4开始主要是基于房企债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。

房企资金压力缓释具体做法有：

1）“三道红线”梯度化管理；

2）政策端助企纾困；

3）引导金融机构保持新增贷款适度增长；

4）允许房企将存量资产改造为保障房；

5）以省市为单位，城投平台适当接手部分项目缓解资金压力和减少需求端观望情绪。

需求端政策有效性由强到弱排序：全面限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。

从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？

1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，政策或将以去库存为导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。

2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决。例如长沙、福州、盐城、广州、重庆。

3）经济增长压力大，同时依赖地产投资的省份是云南；预计将直接在土地和建安投资上发力。

4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头收并购、鼓励金融机构有序增加贷款、房企合理资金满足上进一步优化调整。

5）仍以刚需为主导的城市，置换或信贷支持。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨等。

当前仍是基本面差、博弈政策的逻辑，疫情突袭加重严重影响各地新房成交，全年增长目标压力较大，政策出台箭在弦上。建议关注成都、厦门、武汉、杭州的政策跟进。

4月仍是较好的配置窗口期。我们认为可以关注三个层级的标的公司：

第一层级为全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振（保利、金地、招蛇、龙湖、华润）；

第二层级为区域型央国企龙头和优质民企，市场正在不断寻找的（建发、越秀、美的、滨江）；

第三层级为政策更加明朗后可以关注弹性反转标的（旭辉、新城、金科）