一、经营状况：

销售：

上半年公司销售规模持续增长，行业排名稳居前列，城市深耕成果显著。公司实现签约金额1628亿元，同比增长60%，销售规模位列销售排行榜第10名，销售增速处于行业较好水平。公司共有13个城市市占率在今年的上半年进入了当地的前10名，其中上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前5。

投资：

秉持深耕广拓的战略，运用多元化的投资方式，投资总量合理，投资质量良好，投资布局得当。2021年上半年，公司获取土地81宗，新增1247万平方米的土地储备，总投资额约924亿元，公开市场拿地的平均溢价率仅13.8%。公司坚持合理的布局，深耕一二线核心城市的同时适度布局优质的三四线城市，上半年新增土储一二线城市占比59%；截至上半年末累计土储大约6729万平方米，其中71%为一二线城市优质的布局。

公司在销售和投资方面取得的优秀成绩，得益于公司持续提升内部管理能力，积极应对行业政策和市场形势的变化。公司构建了“投产销”一体化的管控模式，按照季度动态调整，加强了市场预判和提前调度的能力。在投产销管控模式的指引下，跨专业职能协同增强，投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。

投资体系方面：

1、公司建立了覆盖宏观经济行业政策和具体城市市场的数字化投资管理平台，既能够理解政策和宏观的变化，又可以敏锐地捕捉一线市场的变化。公司顺应变化趋势，把握住投资机会，进行了较充分和较好质量的投资，保持了能够支持公司发展壮大的投资规模。

2、在房住不炒和三稳政策（稳地价、稳房价、稳预期）大背景下，公司既不追高也不恐慌，通过忍过高点和抓住低点，努力创造出土地投资的阿尔法收益。

3、公司初步建立了全国化的投资布局，覆盖78个地级市，31个县级市，充分运用各城市的周期变化和轮动规律，实现了投资项目收益风险和流动性的平衡，也帮助了公司平稳穿越行业周期。

4、扩大投资手段，提升多元化的投资能力，通过更多的弱竞争的非公开市场机会，实现以合理的地价获取更优质的土地。

运营管理方面：

公司持续提升精细化运作水平，建立了开发周期一城一图对标机制和大中小库存管理体系。近年来公司对外启动了一城一图与竞争对手全量对标数据体系，实现各地一城一标准的从拿地到开盘的竞争效率管理。2020年之后，公司在大部分的城市占据了开发效率前5。公司对内推出了大中小库存管理体系，帮助一线城市准确判断市场，以销定产，提升周转效率。

营销管理方面：

公司强化以客户需求为导向，建立了依托互联网的创新型营销组织，公司坚持系统性的前置，对土地客户和产品做好研判，通过前期策划和后期复盘推动产品迭代升级。自疫情爆发以来，公司依托互联网快速的完成了线上售楼处金房宝等12个营销信息化工具的陆续开发上线，并持续迭代。在数字营销推广方面，积极探讨公域流量引流，并盘活私域流量，结合大数据技术，提升了营销的精准度，降低了分销的使用比例。总体而言，公司持续提升各项专业能力，积极应对行业政策和市场形势的变化，推动了公司稳健有质量的长期增长。

二、半年报业绩：

2021年上半年公司实现营收343亿元，同比上升72%。其中房地产业务结算收入294亿元，同比上升73.65%，实现归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。扣除非经常性损益后的净利润18.11亿元，同比下降14.61%。

公司半年度整体的毛利率为17.5%，较去年同期减少20个百分点，与本期的结转收入的结构有很大关系。公司位于杭州、天津、合肥这几个地区的低毛利项目，在本期集中结转，结转收入达148亿元，占房地产开发结转收入的比例超过50%。这7个项目的结转毛利率仅为8.7%。这几个低毛利项目都是公司在17年和18年地价高峰期所拿，在销售的时候又碰到了为了压制地价上涨而出现的严格限价的调控政策措施，使得公司销售毛利率较低。这部分高地价项目今年上半年进入结转的比例比较大，公司结转的毛利率也随之下降。公司针对这些毛利较低前景较弱的项目，销售策略始终是坚持在尊重市场规律的前提下进行科学定价，平衡量价关系，换仓提效保证总体资产质量的良好。得益于科学理性的经营策略，公司的销售投资均能保持平稳的增长。房地产是一个周期性的行业，公司投资项目的毛利率水平在2019、2020和今年将会得到一定的修复。比方说公司在上海、广州、东莞、西安、呼和浩特、南京等这些城市的销售毛利率水平较高，部分城市超过了30%。

竣工方面：公司修订后的全年竣工计划约为1450万平方米，比2020年实际竣工面积增长32%，这将为全年的结算规模增长打下比较好的基础。公司上半年实际的竣工面积不多，354万平方米，占全年竣工计划的24%，下半年待竣工面积占全年竣工计划的76%，待结转货值充裕，公司预计全年结算收入会取得比较好的增长，毛利率水平较上半年会有所提升，全年的结算收益计划比上年也有一定的增长。

展望未来，房地产行业告别土地红利和金融红利，迎来了管理红利的新阶段。公司在投资规划、产品研发、运营管理、成本管理、工程管理、营销管理、信息化建设等综合能力也在不断的增强。公司将继续坚持平衡发展观，提升经营管理效率，努力追求销售规模和利润总额的持续均衡的增长。

三、问答环节

Q1：公司在历史上一直都是以好产品好服务享有很强的市场美誉度，公司怎么看待未来整个大房地产行业的竞争格局，公司有什么新的独特的核心竞争力？

A：国家一直在大力的提倡稳地价、稳房价、稳预期，也在一直强调房住不炒。国家希望中国的房地产市场出现稳定的局面，过去地价快速增长、房价快速增长、公司靠高负债获得快速发展的局面将会改变。公司非常同意国家的大政方针，这样更有利于中国房地产产业的平稳健康发展。另外公司也看到，随着中国的进一步经济的发展和城市化的进程，广大人民群众仍然有住宅的需求，也有改善性的需求。未来的十年，房地产或者住宅市场仍然有非常多的需求。但是地产公司应该由原来的高负债粗放式的发展变为全优生。今后全优生的地产公司可以更好的在市场上获得竞争力。

公司一直希望成为一名全优生，一直在努力的实行投资、生产、销售以及财务的一体化管理目标。过去的三年，公司一直坚持投产销、财务全公司业务一体化的管理。公司比较安全的度过了三条红线。公司一直都坚持内部的资产负债率管理，指标也和央行提出来的指标基本上相近，所以公司安全的度过了三条红线。同时公司还特别强调投资、生产、销售进行一体化的三年规划，公司预计的年度各项财务指标完成度不断的提高。公司已经初步的完成了投资、生产、销售和财务的战略管理和数字化的经营管理系统。

另外的一方面是做好投资。公司的投资逻辑：

1、布局合理，保证合适的投资收益。公司布局了中国的三大城市群，也布局了全中国18个最主要的大型城市，公司并不是在全国进行三四五线城市的广泛布局。

2、坚持不拿高价地。总体来说公司坚持追求投资的IRR，公司土地储备的IRR在18~25%。公司又进一步的建立了数字化的投资管理体系，进行自动搜索、文件的自动制作和投资结果的自动复盘，进一步提高公司的投资效率。在做好投资的同时，公司强调做好持有性物业和开发性物业之间的平衡，公司通过产城融合获取了非常多收益不错的土地。在公司现在已经交付使用的持有型物业，包括办公楼、购物中心和产业园区，公司平均的 EBITDA比例是9.8%，公司在非公开市场的拿地比例一般在40~50%。

在营销方面，公司努力在扩大自有销售团队和网上销售的系统。公司自有销售的比例在过去是60~70%。最近也在不断加强公司在网上的营销，公司网上的获客、推销更加的精准，进一步创造公司私域流量。

在开发效率方面，公司努力推动技术进步。公司现在广泛的在推广全项目大穿插施工的方法，主体建设和精装修同步的实施。公司也在努力的推广装配式精装修技术，经过过去5年的研究和工程实施，现在技术已经基本上成熟。由于多种新的技术的应用，公司的开发效率不断的提高，在多数进入的城市中开发效率名列前茅。

在财务管理方面，公司坚持量入为出，实行审慎的财务指标管理。过去的三年，三条红线一直都没有越线，今后也不会越线。

技术进步是未来房地产行业的大趋势，在设计、生产、销售方面均会出现大的技术进步。公司近期聚焦数据中台的建设，同时在设计方面，应用更多的数字化设计技术，提高设计效率30%-40%。在生产过程中，进一步推广工业化生产方式。在营销方面，做好数字化营销。

持有型物业方面：公司会把持有型物业做得更好，预计今年年底公司的持有型物业运营面积达254万平，租金收入21亿左右。主要的物业类型：购物中心、产业园区、办公楼，其中产业园区和办公楼所占面积在60%左右。已经交付使用的、在成熟稳定期的产业园区、办公楼和购物中心，平均EBITDA rate为9.8%，资产质量和运营质量较高。预计到2023年，持有型物业面积达305万平方米，租金也会随之提高。

购物中心方面，公司一直努力让购物中心更有竞争力，公司最近摒弃了原来封闭盒子式购物中心，更多用透明式、开放式的购物中心，最近都是这种设计。在产业园区方面，产业园区在产业的投资、孵化、招商和运营方面也在不断进步。上海张江生命工程孵化器、北京人工智能孵化器都在逐步投入使用。公司和更多的人工智能企业和生命工程企业一起完成了更多的产业园区，这方面公司的核心竞争力无法替代。所以当未来公司在持有型物业获得了更大的面积，收益也会不错。

所以公司将会成为住宅开发方面的全优生，不断探索建筑行业的技术进步。同时在持有型物业和物业管理方面，会得到全方位的发展。

Q2：管理层如何看待目前的公司价值，后续是否会有回购或增持考虑？

A：由于信息披露问题，回购或者增持不能给出清晰回答。过去公司与投资者交流较好，不管是IPO还是后来的定向增发，公司都让投资者获得了盈利。但前一段时间股价下跌严重，我们认为要更多跟投资者交流。现在公司估值被严重低估，半年报每股净资产是12.4元左右，我们非常希望跟投资者互动，维护证券市场的价值。但大股东的持股比例已经29%左右。公司股价是被低估的，土地库存IRR在18%-25%之间，土地质量不错，已经交付使用的持有性物业的EBITDA rate稳定在9.8%，持有型物业的质量是较高。所以我们会认真研究大家提出的建议和意见。一旦有决定，会第一时间披露。

Q3：预收款或拿地销售端的毛利率情况？未来的整体毛利率走势？

A：今年上半年的结转毛利偏低，与结转结构有比较大的关系。从2017年以来，地产行业经历了毛利率逐步走低过程。具体来说，2017年是毛利率高点，公司毛利率水平达40%以上。2017年以后行业毛利逐步回归到正常水平。2018年毛利在下降，但在2017年的基数之上，毛利水平超30%。2019年，市场相对稳定。2019年下半年市场开始有一些销售量提升，但价格仍然维持在2017年下行以来的水平。从销售来看，2019年下半年是行业毛利率水平的低点。因为那时的土地基本上是2017、2018年左右拿的地，土地价格比较高，但销售价格在低点。2020年，尽管疫情耽误了三个月左右的销售时间，但是在疫情之后，市场恢复较好。2020年公司合约销售额增长了15%， 2021年上半年，市场恢复更加好。

在此基础上，整个市场毛利率的趋势：从2017年下行到2019年下半年左右到达毛利率低点。2021上半年，市场总体恢复不错，在2020年市场恢复的基础之上有所改善。2021年的销售结果会比2021年年初的预算更好。整个市场的毛利率会逐渐有恢复的过程，会恢复到一个合理的行业水平。

Q4：如何考量未来不同能级的城市投资机会？当前选择投资城市的标准？

A：近几年中国的房地产市场发展出现了很大分化，调控政策主体责任到各个城市里，一城一策。过去统一的一、二、三线城市作为一个市场轮动的规律，目前已经分化成了各个片区的市场。所以公司要想建立比较稳定的投资体系，必须不断扩大布局，完善一、二、三、四线城市的合理配比，避免布局区域单一、布局城市类型单一，出现同频共振，对稳健经营产生非常大的影响，对投资效率也有非常大的影响。在2016、2017年一些一二线城市的热度都非常高，所以我们强调在每个区域里搭建轮动布局，每个区域里既有高能级城市，也有一定的下沉市场，从而把握不同区域之间的轮动和区域之内的不同时间点，不同市场状态下的投资布局轮动，保证收益最大化和平稳运行。

投资标准方面，过去在投资时更多考虑风险和收益之间的平衡。在新的市场局面下，近几年增加了一个因素：流动性，考虑收益、风险和流动性之间的平衡。所以公司在不同的时间点、不同的市场状态下，对于不同的城市有弹性的投资标准，因为这三者要做到平衡，同时要考虑整体投资资源的最优化利用。

中国在过去经历了过度集中在一二线城市和过度下沉，我们认识到过度集中在某一类城市，并不是长期主义的选择，长期主义要保持均衡，在不同城市采取不同的投资策略，具有不同的投资意义，做好整体的组合，在不同的阶段动态调整组合配比，从而达到稳健经营和收益增长最大化。

我们主要的布局会集中在一二线城市，此外，找一些强三线或经济总量比较活跃的城市，会去看GDP总量、人口总量、市场总体容量、每年的土地供应。也会看城市的房地产行业秩序，例如非公开和公开出让程度，如果大部分都是非公开的，难以在这种城市做长期持续的布局。我们希望能够在市场比较强、比较规范，有一定的市场规模和容量的三四线城市布局。

总体来看，今年上半年，在一、二线城市特别热的情况下，我们适当往三四线城市布局。虽然今年上半年三、四线城市的投资占比接近50%，但总量来看，三、四线城市的投资占比在30%左右，因为一、二线城市有比较好的流量和利润的平衡。

Q5：工业产业类项目的整体运营思路和未来发展愿景？目前公司在工业产业项目上是否已经具备与住宅开发项目联动拿地的能力？

A：产业园区业务将会是公司的重要业务，这项业务非常有前途。蛇口的公募REITs的cap rate是4.3%，水平较好。因为我们的产业园区，稳定之后的EBITDA在7%左右，每年会有3%的租金增长，这样算起来一个合理的产业园区在公募REITs市场推出的话，投资收益不错，所以公司会进一步扩大产业园区开发规模。但公司始终坚持开发住宅和持有型物业，要讲求平衡。

在产业园区的招商和经营方面，过去几年公司已经可以为产业园区的客户提供全方位服务。最近一两年要打造新的服务，找到新的核心竞争力，主要是做好产业投资。因为园区是否能够经营好关键看对产业的理解。在过去的几年，我们一直坚持投资和招商运营一体化的思想，现在已逐步在中国和美国开始进行投资孵化器的运营和园区的运营一体化思想。我们在中国和美国建立了人工智能和生命工程的投资团队。在科技、VC的投资方面，公司是新兵，不会好大喜功，不会盲目砸钱，但最后哪家公司的产业园区招商和运营要做得更好关键是看投资、对产业的理解。

在提供更多服务方面，我们正在探讨提供更多的太阳能和储能服务，使园区收入不仅是租金的收入，还有更多的服务性收入，这是非常有价值的。所以我们在不断跟中美的太阳能公司和储能公司研究，提供更加环保低碳的太阳能储能服务，满足客户的需要。

Q6：JD物业的特色？未来在互联网+的发展设想？

A：JD物业预计到今年年底在管面积2亿平米，合约面积4亿平米左右，另外SaaS在管面积3-4亿平米。

我们在努力做3件事：

1）不断更新，预计最近会推出轻量级的SaaS，我们做了很多投入，阿里、腾讯、抖音的大量工程技术人员加入到JD集团，我们希望今后JD物业SaaS管理面积远远超过直接管理的面积。

2）把IS和PASS做得更好，过去几年中国地产公司和物业公司 IS、PASS方面的努力都是不够的，没有形成基本的数据库，没有做到One IP、One Data，这是数字化管理的基础。我们不管在JD集团还是JD物业层面都在做这件事，工作量非常大，对于一家地产公司、一家物业公司没有三五年完成不了。

3）跑通维修和装修的O2O。JD物业和JD集团原来都有维修和装修的基础，JD物业的维修公司不仅帮自己维修，还同时提供社会维修，我们希望由简单的水电气维修，进一步做到白电、黑电的维修，再进一步做到人工智能，家庭智能化的装机和实施，今后具备部署服务机器人的能力。装修方面，JD集团本来就有一家装配式精装修公司，我们希望这项业务划转到JD物业。物业公司仅仅只收水电费是没有任何前途的，如果没有跑出O2O业务，今后价值并不高，不可能维持高PE。跑出O2O是非常难的，不仅要自己的施工、维修做得好，同时加盟的工程队的服务质量也要高。

原来我们做住宅开发，今后的业务一定是多元化的，除了住宅开发还要做各种持有型的物业经营，我们给客户提供各种各样的服务。

Q7：公司分红空间有没有进一步提升的可能性？

A：集团2020年分红比例30.39%，股息率在7%左右，在主流房企中处于比较高的水平。如果公司利润能够有效增长，分红会水涨船高。具体的分红比例，我们会根据自身盈利情况、现金流状况，平衡好公司的发展和股东分红水平之间的关系，及时拟定分红方案，向董事会和股东汇报。

Q8：第一批集中供地项目的收益情况？ 

A：今年上半年22个城市在5、6月份完成第一批集中供地，成都、重庆、杭州等城市土地比较热。公司上半年一共完成81宗土地投资拓展，土地储备新增1267万平米，权益投资额411亿。我们去年6月在上海嘉定、虹桥一共获得了3宗土地，这3个项目的销售进度都已经超过80%，最后1批其实销售也达到进度，只是因为政府控制销售许可证发放的进度。今年在上海获取的集中出让项目推进得非常顺利，可以参照去年项目的推进速度和去化速度，在北京和广州获得的项目推进得也比较顺利。我们上半年比较克制，在集中出让城市以外做了积极的投资和拓展，我们的原则是坚决不追高，过热的、没有收益的土地获取之后反而会拖累经营。上半年获取项目溢价率13.8%。上半年我们也加强了非公开获取土地，共35宗，占比超过40%。

Q8：第一批集中供地项目的开工和推盘情况？

A：第一次集中供地获取的土地基本上已经全面开工，因为各个城市的预售条件有所不同，大概从9月下半月开始逐渐有项目进入销售。我们对所有城市所有出让土地（不只是我们获取的）的出让时间和第一次开盘时间进行跟踪，我们去年获得的嘉定项目的开盘进度在同期上海所有项目里排第一。去年因为疫情因素，上海的预售条件有变化，今年恢复到疫情前的情况，还没有预售，但是我们在上海项目的推进属于领先的位置。

Q9：未来JD会围绕多元化发展，商置也有多元化业务，两者有交集，集团和商置的定位？

A：商置在集团内部的定位是复合型地产项目开发和运营平台，我们在2012年收购商置这个平台，最初的定位是发展综合体和商业地产业务为主，随着这几年地产市场的发展，商置规模也比较小，为了平衡现金流和持有业务，我们也开展即售型业务，包括住宅、公寓、销售型写字楼。与集团以90%以上住宅业务相比，商置的特点是综合体项目、商业地产相对比较多，从2016年开始产业地产项目比较多。

集团和商置的业务确实有交叉，尤其在住宅业务，但是我们的观点是中国地产市场非常大，远远没有进入寡头垄断的阶段，两个公司在个别地块碰到的概率非常低，如果碰到也可以内部协调解决。从这几年发展来看，集团和商置齐头并进，商置的综合业务和集团的住宅业务相互协同。

Q10：公司对于土地政策的评估？如何参与第二轮集中供地？

A：从第一批集中供地来讲，不少城市出现了非理性的市场情况，竞价激烈程度比较高，溢价率也比较高，有些城市出现了大比例的自持和无偿移交，最后折算的楼面价比较高。中央的有关机构看到了这种趋势，所以叫停了很多城市第二批土地出让，重新修订土地出让规则，最近在密集公布。这些规则主要是3个方面：加强了对参拍企业资格的影响，增加了对参拍企业资金来源的要求，控制溢价率，很多城市溢价率在10-15%，有些还不到10%。政策的目的是抑制过热的地价，稳定地价，进而稳定房价，稳定市场预期。同时通过稳定地价和合理的溢价率限制，希望市场平稳运行，也希望地产企业能够健康发展。我们坚决拥护中央政策的调整和完善，相信通过土地集中出让规则的不断完善，土地市场逐步回归理性，也让房企的投资在集中出让中逐步回归到合理水平。

第二批集中供地政策有利于行业健康发展，会让土地出让有序竞争：1）对于开发商资质、资金来源审查；2）制定的规则考虑到了开发商作为房地产市场的重要参与主体，给开发商留利润空间；3）不鼓励往常的高周转模式，更多强调房地产品质，体现在条款中的高品质，有些地方要求现房销售。

JD集团具有比较强的综合开发能力和自有资金的能力，我们也建立了比较完善、系统的投研体系，我们会理性评估每个城市具体的运行情况和项目板块能够实现的收益，结合不同城市具体的规则和供给情况合理安排投资节奏。第二批集中供地非常密集，从9月中旬开始到10月上旬，我们会选择符合我们投资标准，并且有更好的流动性和更好的可增长空间的标的，努力做好投资工作，保持比较高的投资收益。