Q&A环节
Q:公司如何看待下个阶段政策的变化方向？
A第一，房地产行业的平稳发展对国家宏观经济的稳定具有重要的意义。虽然21年经历了非常激烈的市场波动，以及T度到现在，市场仍然处在爬坡筑底的阶段,但是仍然还是国家的宏观经济支柱产业。
目前所谓三重的压力，同样在房地产行业体现的非常明显，这是全行业的共性问题。但是在未来的一段时期，房地产行业仍然是好的行业。保持房地产行业的平稳发展,是国家当前的重要的任务。更多完整纪要、研报及音频，关注公众号：深圳财富club。
第二，房地产行业的长效机制基本上是成熟的,所谓的房住不炒,租购并举，是两大特点。围绕现在行业的金融政策，销售端的限购限贷政策的深化，包括土地供应端的改革和尝试,今年以来,特别是一季度以来，整体的友好政策陆续出台其目的就是维持行业的重要地位以及调控机制稳定。也就是通常说的三稳,稳地价稳房价稳预期。
虽然去年部分高风险企业的流动性问题弓I发了房企一系列信用危机客观来说，目前行业内的高风险企业的流动性的问题并没有彻底解决，所以对市场客观上造成了比较大冲击。作为一家非常稳健的企业，我们也希望市场的稳定，期待着政策的向好。虽然陆续的出台了一系列的鼓励和托底的政策,但是客观来讲,市场端的改善,由于受到疫情多点爆发,改善效果目刖不是特别明显。
但随着疫情防控的稳定，市场的稳定指日可待。但是不管怎么出台一系列的政策,两条底线是不会突破的,一个是房租不炒,第二是不把房地产作为短期的刺激经济手段，因此其实更考验的是各地政府因城施策的行政智慧。等待随着政府疫情防控的稳定，估计各地政府錦只极的出台更加完善和体系化的因城施策政策。房地产是拉动国内消费的重要力量，因此我们对未来政策的友好充满了期待和信心。
虽然整个行业在整体规模都进入了减量的时代但是减量只是相对于以前历史的峰值，仍然还是巨大的市场，而且所谓的原来的三高发展方式,以规模论英雄的发展模式，将逐步退出历史舞台，高质量发展是探索新发展模式的重要抓手。怎么探索新的发展模式，作为企业端来讲，不要去追求单纯的规模，而是应该用合理的负债追求稳健和均衡的发展。其次就是要注重提质增效,回归本源,提供给消费者高端高品高质的产品和服务,通过经营和服务来提升经营性收入。
第二，相信金融也会逐步完善一些金融创新手段。比如说reits,私募基金的管理和发展规则，都会逐步的完善,
第三，税收端应该结合中央提出的长效机制里面的租购并举，可能会搭建或者改革新的税收体系,让企业的税赋或者经营者的税赋更加合理。
因此公司在今年年初提出了进三争一的目标具体来讲就是要达到三个一流。
第一是要有一流的核心竞争力,—流要体现在产品和服务质量方面，强调回归本源,强调要做基本功,回归专业，练就过硬的能力。
第二是要有一流的行业引领力。用平台的思维来夯实全产业链的发展。房地产业,个人更多的希望是偏向于制造业化,五化也是去年提出的观点,公司有资源整合的能力，在各行业的各个细分领域内，都有条件通过扎实的经营，甚至一些投融资的手段来打造行业先进企业。
同时在物业的公共服务方面，经过这两年的积极尝试，也取得了比较大的成效。
接下来要在长租公寓保租房的领域积极探索，持续发力，不断的提高对整个产业链的资源配置能力和主导地位，在促进行业的健康发展，乃至行业的科技示范等方面，真正发挥国资央企的引领作用。
第三个一流是要有一流的企业影响力作为一家令人尊敬的国资央企品牌,公司在抗御抗灾，国家扶贫攻坚等方面,做了很多社会贡献,积累了很好的国资品牌声誉。但是一个卓越的企业影响力，最根本的还是要看能不能推动城市的发展，乃至社会治理能力的提升，来提高整体社会的福祉和效率。公司拥有这些力量的时彳戾，将与社会共生,与行业共生,与每个人共生，帮助每JMS:业的成长。
Q:公司认为短期市场在什么时候会企稳?公司2022年的销售目标是什么？
A:首先从短期的市场来看，今年在海外的地缘政治冲突加剧，国内疫情多点散发的背景下，经济复苏的压力仍然比较大。
虽然近期政策有一些暖风频吹，但是疫情还是导致了多处的销售、施工暂停，客户的预期还在走弱，房地产的市场仍然处于下行，行业仍然面临巨大压力。销售下行以及流动性承压的情况下，房企爆雷的这种危险还没有解除。
行业的信用体系目前正处于重构期只有当行业的主体信用问题得到解决、得到缓解，购房者的信心得到修复以后，销售市场的表现才会有实质性的回暖。
第二,公司2022年的销售目标。首先从销售上来讲,应该还会是保持市场占有率的稳步提升,公司表现会优于行业。整体来讲2022年行业的整体销售规模,会有同比下降。1~3月份国家统计局出具的房地产相关的数据，面对减量时代，房地产的销售存在着较大压力，公司有比较充足的储备货量,也会根据市场情况,动态的调整经营目标,包括新开工,包括投资拓展及推广销售的目标。
另外从投资角度来讲，会本着量入为出的进一步提升投资质量，结合销售市场以及资金回笼的情况，灵活的铺排拓展的节奏和力度，保持投资规模和销售规模的匹配。
同时公司也I各进一步的夯实投资质量，严格执行立项的标准，实现精准的投资,进一步的去细分市场的边界,寻求高质量的拓展，而不是单纯的追求盲目扩张,切实保障项目的利润水平。
另外,在运营方面,动态的铺排开竣工的进度,加强运营管理。一是坚决去库存,加快去化，盘活存量,释放发展空间。另外在系统的提升方面,重点针对销售，对子公司在营销策略上给予指导，同时在销售目标上动态调整开竣工的节奏，全力保交付。
从目前来看，行业在快速复苏以后，整个房价地价均有快速的上升。在房地产调控以来,土地的价格至今并没有大的变化。限价从2017年以来也没有实质性的取消,且劳动力价格，包括材料价格的上涨,包括预售资金的监管,都使得利润空间在收窄。
所以说,项目的利润空间下行是必然的趋势,对于毛利来讲,公司相信公司的利润规模还会保持稳定。一是公司从2019年到2021年，销售额年复合增长8%,2021年相比2017年,5年翻了一番,业绩的增长应该奠定了利润增长的基础,一定程度上也抵消了利润率下降的影响。
另外,2019年以来,公司主动提升权益比例,项目权益利润相应的提高。第三,在运营管理方面,通过提质增效精细化的管理体系建设,加强产品力的提升，成本的优化,以及实施集约化的管理，会使得公司综合收益进一步提高，所以公司的利润规模还是会保持相对稳定。
在投资拓展以及资金铺排方面，本着以销定产、节流开源的经营主基调。2022年坚定的围绕现金流管理这一核心指标铺排落实,通过多渠道多途径提高签约和回笼金额快资金回收。在保障公司可持续发展的情况下,合理的规划投资拓展的规模和开竣工的节奏,强化公司的经营性现金流。在财务指标的持续稳健方面,公司一直致力于优化货量结构,加快去化,致力于持续优化资产负债,在三道红线内实现高质量的稳定增长。
公司将继续做好这种财务风险防控的一些工作，将资产负债率、净负债率以及roA、roC作为重点的监控指标，通过提高资产周转，紧密围绕提高开发效率目标,来增加公司的自身实力,夯实权益资本。
Q：收购机会
A:项目收并购是公司,现在土储18%也是收并购,公司保持开放的态度,优质资源念只极争取，应该说我们部分房企当中,尽管有三道红线不计入并购贷，我们还是审慎看待，坚守投资标准，在风险可控，收益有保障的情况下，积极推进收并购。对公司资产结构影响有限的项目，我们相信企业的一些问题，我们也收到了一些诉求，还是本着法制化、市场化的原则进行收购。
Q:公司目前拿地销售利润率怎么样，未来结算毛利率稳定在什么水平?
A:公司目前利润率跟行业保持一致,特别是去年Q4以来,整个风险房企暴雷影响，感受到市场回归理性，去年下半年以来我们拿地利用自身财务优势,投资立项的逻辑,补充了一些优质的项目,在新获取的项目利润情况还是得到了一些改善，但我们前期地价上呂长较快，房价上涨受限，以及土地红利减少，成本上还是影响毛利率，预计未来一段时间这样的趋势不会改变，整个行业结转毛利率我们认为还会处于低位，我们整体项目待结转的资源还是比较丰富的，待结转收入的来源5000亿左右，未来利润的结转和收入的结转应该还是有保障的。从现在来看，利润率未来一两年保持在比较稳定的状态,随着行业竞争的减弱,回归理性,行业整体毛利率回归正常的水平,未来三年整个利润结转速度预计保持稳定。
Q:行业格局变化比较大,很多企业的退出,保利作为优质央企龙头,对市场份额上有什么规划？进三争一,开发业务如何争一?
A:维持市场份额,量力而行，是我们追求的目标，为什么我没有直接回答我们一定在规模上排在多少，因为虽然行业有些企业退出，保利稳健,确实是最大的优势只要我们把自己的事情做好坚定我们自己发展战略,保持战略定力。坚定最大的优势,只要我们把每一个经营单元稳定住,有适当的提升，叠加起来我们市场份额一定有大的优势。我们不把排名作为经营的目标，其实经过几十年房地产的推广，我经常说行业没有一个季度不再调整,我们从事行业以来，每个季度都有调控，保利从一家区域性公司能够发展到国资央企，排名前四的规模，还是要把自己的事做好。只要我们努力，我经常说做企业就像跑马拉松，短时间的一二三有时候按照我们自己节奏就水到渠成。
Q:长期ROE水平会稳定在什么位置，土地市场利润率有所提升，杠杆率有一些控制,资产周转率提升也比较困难,三者平衡的角度来讲，ROE会什么位置,我们还有提升的空间吗？
A:我们公司ROE水平去年是14.39%，在头部房企里面应当将排在前列的，体现我们长期以来对周转速度和收益水平均衡的追求，也是我们在央企里面，维持了合理的一个负债水平的结果。我们现阶段提出量入为出，高质量投资拓展,动态调整,实现精准拿地,使我们拿地利润率有信心维持在行业内比较高的水平上。综合负债水平、周转速度，和拿地逻辑,我们认为ROE还是会保持在头部房企比较靠上的水平。
Q:这一轮疫情影响能否介绍一下?
A:这一轮主要影响华东，我们也在铺排，f是销售案场，一个是场地,应该说还是有影响，我们也有一些预案,线上销售和施工都有储备，销售一些节点的匹配上还是有一点较差,我们4月主推的一些项目,行销进度没有影响，加大线上销售，今年也是我们品牌提升的一年，真正把保利品牌的优势,包括老业主进一步加强。
Q：其他平台有没有安排?
A:突出房地产开发主页,突出对主业的协同，建筑代理业务也协同主业的发展,把主业核心竞争力进一步提升，同时也是行业发展过程中,有一些产业发展机会持续做大物业服务。增量转存量阶段，响应国家政策号召的,未来大量增量土地面向租赁住宅，持有资产经营的机会，中国持有最大的不动产资产，规模很大，围绕经营是f比较大的产业，公司不断加大持有资产经营能力的提升。不动产金融服务继续深挖，我们几个产业基金布局比较领先，包括国家双碳减排导向下，也会持续发展。追求证券化、登录资本市场是一个水到渠成的事情，核心还是把资产经营能力的提升,时机成熟我们费极探索。
Q:十四五有哪些挑战?
A:十四五规划去年有一个良好的开局,去年下半年延续到今年,乃至今年上半年，都是整个行业乃至宏观经济都面临较大的挑战，短暂市场的波动和底部，在十四五，房地产总量我认为不会有大的变化，销售面积上下降，房价还是有一定合理的增幅，市场总量还是会在相对高位。十四五目标我们没有变,阶段性经营年度目标，根据实际情况做一些调整。
Q:长租公寓规划能否介绍一下?
A:国家提出租购并举，对中心城市将来租房将占50%,我们这些年积累了需要我们经营的物业，这是其中一部分，第二是在积极按照政府新推租赁住房我们严格按照投资立项标准，积极做一些尝试。第三我们引用市场化机制，搭建长租房轻资产运营，通过扎实资产运作，用一些资本手段,逐步把他做大。应该说这个行业长租收益处在相对低位，我们保利有自己的政策优势，搭建一个建行的平台，推进长租房的建设。
Q:公司分红比例有一定下降？
A:公司有一个规划，2021-2023规划当中，当时就已经把分红规划的比例从30%下降到25%,公司考虑到行业的需要做了一些适当的调整,我们现金流情况还是非常健康的，为了更好应对调整波动，应该还没有完成,同时也为了让公司保持更好把握投资、拓展,做一些平衡。未来应该来讲，我们公司还是平衡公司的发展和股东的回报。
Q:城市投资选择上，公司对城市选择有哪些标准?
A:城市地图上,进一步做一些描绘,考虑人口净流入、经济构成、市场容量、房地产供求关系，做一些网格化的城市化项目，企业投资策略做一些动态调整，最主要还是供求关系，网格化、区域型供求关系尤其要关注。我们重点38个城市以华东华南两个基本盘,重点省会城市为主。关于投资,实际考硏各级经营团队，投资重点非常明确，同样成为一个卓越的企业，投资拿地更需要我们深入一线，读麗吃透城市发展，有一些三四线城市也不能说没有投资机会，关键还是看企业实际情况和当时市场变化，实时做出准确决策。
