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【浙商地产】供需流动性出实质政策利好，地产久旱逢甘霖，拐点临

五一路牛仔

航行五百年的公社达人

2022-11-13 23:15:13

【浙商地产】供需流动性出实质政策利好，地产久旱逢甘霖，拐点临近

[太阳]本周六网传央行和银保监会双十一印发的房地产市场平稳健康发展通知。我们认为该红头文件大概率为真。方向上，央行和银保监会联合提出“促进房地产市场平稳健康发展”，该表述和08年和14年周期底部政策表态一致（可回顾我们10月25日行业专题报告），每轮周期底部该表述之后对应政策对供需两侧融资政策实质性放松。

[太阳]我们认为值得关注的政策方向有以下几点：

1）稳定房地产开发贷款投放：要求金融对国企民企一视同仁，合理区分项目子公司和集团控股公司风险
2）个人住房贷款合理需求：首付比例和贷款利率下调
3）保持债权融资基本稳定：专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持
4）保交楼政策：“对债务新划断后的承债主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。我们认为，这意味着商行保交楼融资参与的考核标准放松，直接利好保交楼实操层面问题的解决。（保交楼相关政策的关键点）
5）两集中政策放松：“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”，减轻房企降杠杆短期压力。
6）收并购资金支持：文件虽提及收并购贷的支持，但由于收并购是纯市场化行为，行业企稳修复过程中才会带来更多可收购标的。所以短期（2022Q4）我们认为行业重点政策在于对房企融资的直接支持和个人住房贷款成本的直接降低。

[太阳]根据以上几点，我们认为：
1）2022年政策放松力度最不足够的供需两端流动性政策有实质性突破，落实过程中需要时间铺排，地产行业融资卡限的政策已经发生转向，后续地产基本面会持续修复。我们在10月专题报告中提出，特别要关注供需流动性政策放松，这是历次周期基本面拐点的重要信号。

2）地产标的可以适当下沉：此次政策变化利好未出险民企以及错杀的混合所有制房企：新城控股、龙湖、碧桂园和旭辉；混合所有制房企万科和金地估值有望回复行业均值水平，即 PB1倍左右。

3）流动性政策放松缓解后续地产再违约问题，压制物业公司估值的核心症结得以解除，高风险偏好可关注碧桂园服务和旭辉永升服务估值修复趋势回归PEG=1；稳健偏好可关注中海物业和保利物业短期随板块复苏而带来的估值修复。

风险提示：年底疫情反复干扰需求

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