通信篇：REITs政策对数据中心的影响-韭研公社

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通信篇：REITs政策对数据中心的影响

韭菜炒鱼蛋

只买龙头的游资

2022-04-15 12:34:14

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。
（一）REITs化后对企业财务影响对资产端影响：
资产出表降低公司杠杆，财务成本降低；资金风险下降，账期缩短，坏账概率下降，投资回报周期缩短。对利润端影响：资产出表后，折旧也一同出表，对公司EBITDA造成影响，我们判断通过一系列方案设计，部分资产出表后对REITs资产的整体净利润（出表后折旧摊销减少、同时投资收益增加）和收入（可通过设计组合租赁方案实现）影响不大。
（二）试点对数据中心行业的影响
（1）通过盘活企业存量资产提升资产周转率，支持后续的规模化开发，形成良性的投融资闭环；
（2）扩充企业融资渠道，降低企业资金成本，REITs出表属性有利于改善报表，有利于大型数据中心企业融资；
（3）提供更加灵活的经营模式，改变自建、自持不动产的重资产运营模式，使企业向专业化的服务企业发展，轻资产运营能力将成为新的核心竞争力与护城河；
（4）有利于成熟数据中心项目融资，资产流动性增加将带动行业收并购动作，轻资产运营将促进强者恒强，加速行业洗牌进入诸强争霸时代；
（5）数据中心资产流动性增加，具备资产完整性的IDC企业整体估值提升。
（三）投资建议
参照海外REITs数据中心行业发展及估值模式，我们认为行业加速整合，追求规模扩张及高派息率仍是海外IDC企业估值核心，海外IDC巨头增长核心依靠不断并购扩大公司规模。在国内REITs试点推进过程中，整体行业竞争驱动优胜劣汰，重资产剥离模式提升数据中心运营能力护城河优势，相应具备优质运维能力的第三方数据中心企业有望受益，包括国内深耕数据中心运维的光环新网，拥有全球优质运维能力的Global Switch（沙钢股份重组标的）；此外，REITs试点对资产包要求较高，数据中心部分不动产或机房采取租赁模式，在REITs化过程中需要分层打包不同业主，相对推动难度较大。
因此，自有土地或机房的数据中心厂商在REITs前期试点过程中更具优势，包括光环新网、沙钢股份（Global Switch）、万国数据、宝信软件（土地由宝信集团持有，分层打包可行度高）等。

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