【华泰证券】房地产行业动态点评：三箭齐发，优化供给侧-韭研公社

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【华泰证券】房地产行业动态点评：三箭齐发，优化供给侧

伊震峰

只买龙头的龙头选手

2022-11-29 17:53:57

【发布日期】2022年11月29日

【房企融资终获全面通航，关注优质央国企及头部民企】

28 日，证监会官网发布《新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，在股权融资方面调整优化 5 项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs 和私募基金的调整展开，核心是前两条，自 16 年以来行业股权融资冰封后，这是监管层态度的首次明确转变。新政将再融资通道全面放开，募集资金用途相对 16 年以来更为宽泛。我们认为新政有助于房企做强做大，化解房企面临的困境，行业集中度也有望再度提升。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企、具备资源整合预期的房企和资金链健康的民营房企。

【房企融资历程：市场化与调控期的交互演绎】

上市房企已形成完善的地产融资体系，2000 年以来，房企累计股权融资额逾 7400 亿元，其中定向增发是股权融资最为常见的融资模式，金额占比达85%。房企融资走过两轮周期。第一轮放量周期（2006-2009 年），伴随着行业景气度持续提升，行业迎来资本化提速阶段，发行规模合计逾 1500 亿元，同时被开启的，还有抓住本轮股权融资机遇、实现快速扩张的一线房企的龙头格局。第二轮放量周期（2014-2016 年）随着市场景气度持续下行，股权融资端口逐步放开，2015 年 1 月，股权融资流程中的国土部审批环节正式取消，推动房企再融资加速放量，三年内股权融资额达 3520 亿元。

【为何来到第三轮政策周期的起点？】

本次证监会地产股权融资新政开启了第三轮政策周期。而回顾本轮的背景，本次政策调整的触发因素主要有如下几方面：
1. 16H2 以来严格的融资管控下上市房企过去 6 年基本丧失股权市场能动性，政策调整空间较大。
2. 市场景气度下行，地产前端投资热度消退已有 1 年半，因融资资金流入导致市场过热的担忧已经消解。
3.行业纾困迫切度提升, 三箭齐发托底房地产供给
侧。“金融十六条”后，“第一支箭”已加大效力，“第二支箭”进一步加持，融资托底规模和执行力度较此前明显提速。股权融资作为“第三支箭”，也
是补足政策组合拳中的最后一环。

【三箭悉数到位，房企纾困提速】
股权融资的放开意味着针对房企融资端的支持三箭悉数到位，优化供给侧。本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，从“金融十六条”来看，我们认为需求端的政策进一步发力同样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐
1）A 股开发：金地集团、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；
2）具备资源整合预期的房企：城建发展、华联控股等；
3）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；
物管公司：保利物业、招商积余、万物云、中海物业、新大正。

【风险提示】疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

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