事件

　　2023年1月5日，保利发展发布2022年业绩快报。2022年全年实现营业收入2811亿元，同比-1.37%；归母净利润183亿元，同比-33.17%。2022年第四季度实现营业收入1247亿元，同比-14.94%；归母净利润52亿元，同比-62.26%。

　　点评

　　营收基本平稳，利润承压下行。公司全年稳步推进竣工交付工作，结转收入与去年基本持平。而归母净利润同比下滑幅度较大（尤其是四季度单季），主要原因是在行业整体下行背景下，项目结转毛利率、权益比例、合联营项目投资收益等均有所下滑。

　　销售排名跻身行业第二，单月销售持续恢复。据克而瑞数据，公司2022年1-12月实现全口径销售金额4573亿元，同比-15%，降幅小于TOP10房企整体-20%的水平，销售排名升至第2（2021年为行业第4）；12月单月销售金额超过500亿元，居行业榜首，单月同环比增幅均超过40%。公司优质货量充足，预计2023年销售能持续复苏。

　　积极错峰拿地，投资聚焦核心城市。公司把握2021年下半年至今的拿地窗口期，保持合理拿地强度，错峰补充利润好、流动性高的优质项目。全年权益投资金额居行业第三，仅次于华润置地和中海地产；聚焦在上海、广州、厦门等38个核心城市拿地。

　　财务结构安全稳健，融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档，2022年公开市场发行22笔公司债、中期票据合计263亿元，票面利率在2.30%-3.51%之间；其中在房企融资困难的四季度发行65亿元，且票面利率均在2.80%以下。

　　投资建议

　　2022年业绩快报整体不及预期，处于探底阶段，后续随着优质项目入市结转，预计业绩将企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24年归母净利利润从301.8亿元、345.3亿元和410.8亿元调整为183.0亿元、224.8亿元和269.8亿元，调整后增速分别为-33.2%、22.8%和20.0%。当前股价对应2022-24年PE分别为10.7x、8.7x和7.3x，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；毛利率持续下滑