【中金不动产与空间服务】近期路演思考：内房回撤带来补仓机会
🏠我们继续看好板块未来3-6个月维度收益表现。月初至今主要受外围因素干扰、尤其海外资金阶段性ri­sk off，覆盖内房出现明显调整，累计下跌4%、跑输恒生国企指数2ppt，这为投资者提供更有性价比的加仓机遇。我们推荐：1）均好型标的：华润、中海、绿城、越秀、建发国际；2）财务稳健的低估值标的：美的置业、中海宏洋。当前供给侧化解房企债务问题相关政策其协调性和执行力加强，个别民企因财务风险边际上升而拖拽行业二次探底可能性较低，但我们建议需待相关化债方案更为明朗时再博弈民企交易型机会。
🏠政策面：“两会”期间房地产政策基调和供需两侧政策工具具备连续性，这将对投资者情绪形成支撑。近期实地调研和高频数据显示实体市场初现复苏，但离“局地过热”为时尚早，因此我们认为政策面现处于效果观察期，重心落于已有措施的落地执行，短期将延续托举之态。49城中金同质性二手住宅成交价自2021年6月开启连续18个月波动下行后（至去年底累计跌幅12%），今年1、2月环比温和回升1.1%和1.9%（但同比仍跌5.5%/ 4.2%），新盘方面房企大多于春节后呈点状、缓慢收回此前折扣力度或优惠手段，但尚未实质调升价格。
🏠基本面：楼市初现复苏迹象，料具备持续性且存在正向预期差。二手房方面，2月单月中介口径二手住宅成交量同比翻倍，3月前两周Wi­nd15个样本城市二手房销售面积累计同比增长95%。新房亦有早期复苏迹象，中指62个样本城市3月前两周周均销售面积较2月增长11%、累计同比增长28%（1月/2月同比-22%/+7%）。草根调研显示新房市场复苏势头城市间将出现分化，但我们认为整体温和回暖局面将持续，重申全年预测：预计商品房销售面积和金额分别同比增长2%和6%，其中同比增速有望于二季度转正。结合近期境内外路演交流，我们认为资本市场存在一定正向预期差，尤其海外投资者对于全年商品房市场预期大多落于销售同比降约5-10%、房地产投资额同比降约低个位数区间。
🏠股票端：回溯年初至今板块表现，近期波动带来补仓机会。板块年初至今以横盘整理为主，我们认为股价表现大致对应三个阶段。1）春节前部分投资者对行业政策和销售复苏预期过于乐观，股价表现出现“抢跑”；2）春节后地方备案迟滞导致高频新房销售数据阶段性低于实际情况，数据延续疲软表现，致使资本市场预期超调，拖拽股价表现；3）2月中旬以来随着积压备案逐步释出带动数据转好、一系列调研反馈等等，资本市场重新上修预期，其中海外资金预期调整节奏相对偏慢。结合上述情况，我们认为近期外围层面压制造成的股价调整提供了更有性价比的加仓机遇。