经营性物业贷资金用途新增可用于偿还房企存量贷款和公开债，扩充债务还资金来源

此前经营性物业贷款资金用途相对受限，此次政策规定资金用途中新增了偿还房企存量贷款和公开债，并且本次政策还强调了房企和集团的房地产贷款和公开债，表明资金用途不受限于资产所属项目公司，这有利于扩充房企债务偿还资金来源、改善房企流动性状况。

经营性物业贷额度不超过评估价值的70％，抵押率提升有利于优质房企新增融资额度

之前经营性物业贷款抵押率基本在40-60%，本次提升至70%，提升了10-30pct，有利于后续经营性物业贷新增融资额度，同时也可以置换存量经营性物业贷。以新城控股为例，截至23年6月末投资性物业价值总计约1,171亿元，其中814亿元用于抵押贷款，剩余357亿元未用于抵押贷款，则本次政策后新城理论可新增融资规模估算超百亿。

经营性物业贷期限维持不超过15年的规定，预计后续实际执行中贷款期限或将延长

通知指出，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。本次政策中贷款期限延续了之前的标准，但此前在执行过程中房企经营性物业贷的贷款期限并不都能达到15年，过去实际执行过程中贷款期限往往低于15年，预计本次政策后实际执行中期限或将延长。

预计本次经营性物业贷政策主要受益房企为：龙湖、新城、金地、万科、华润、招蛇等

首先，可做经营性物业贷的商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。其次，对于享受本次政策的房企倾向为：规范经营、发展前景良好的房地产开发企业。

因此上述范围限制之后，预计受益房企应为未出险、并拥有经营性物业的优质房企，我们预计受益房企主要为：龙湖集团、新城控股、华润置地、万科A、招商蛇口、金地集团、大悦城等。

投资分析意见：我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；

H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；

2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。