房地产行业21年3月百强房企销售数据解读
居合
一卖就涨
2021-04-07 15:05:51
摘要：表观数据来看，3月单月百强房企销售额全口径同比增速较1-2月有所回落，主因疫情影响，20年1-2月销售额基数较低，3月开始复工，销售逐渐恢复，导致今年3月销售增速回落至60%，但仍维持高位；两年复合增速来看，销售增速较1-2月有所降低，但仍然较为强势，通过环比数据判断今年3月的真实销售亦较为景气，结构上中小型房企销售相对更优。判断在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度；结构上中小型房企销售相对更优；百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据更强，结构上3月一二线城市销量相对较强；板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。
3月单月百强房企销售额全口径同比增速有所回落，但仍维持高位。3月top1-100房企单月销售额同比增速较1-2月降低112 PCT至 +60%（权益销售额增速降低20 PCT至 +77%），主因疫情影响下，20年1-2月销售额基数较低，3月开始复工，销售逐渐恢复，导致表观上今年3月销售增速有所回落，但仍维持高位。
由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售的景气度，复合增速表现仍然强势，环比表现“中性偏弱”，认为百强房企景气度仍在延续。21年3月百强销售额较19年同期增长33%，年复合增速为15%，1-2月较19年同期增长57%，年复合增速为25%，即3月增速相较1-2月有所降低，但依然较为强势。
环比角度，21年3月百强销售额较1-2月-33%，17/18/19/20年分别为-19%/-40%/-21%/-13%（20年由于疫情对数据扰动较大，此处不作为参考），考虑到去年四季度不少房企加大推盘力度，使得今年1-2月份销售基数较大，认为21年3月销售表现在近几年中为“中性偏弱”。 从环比角度看今年3月销售虽有所回落，但结合同比角度，景气度仍然较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度。
结构上看，top10/top11-30/ top31-50/top51-100房企3月单月销售额增速环比分别变化-46/-244/-153/-225 PCT至+25%/+88%/+92%/+94%。
具体来看，各规模房企增速均有所回落，结构上top10房企回落至更低位，销售额增速降至25%，主因去年同期复工节奏更快，基数更高。top10-30（中型规模房企）、top31-50（中小型规模房企）及top51-100（小型规模房企）仍有约90%左右的销售额增速，或由于去年同期疫情的原因，3月龙头房企相较中小规模房企复工更快，导致基数较高，但头部房企的真实销售数据亦较为理想。 （1）2021年3月单月销售额增速较高位：蓝光、旭辉、中南、金地（≥100%);绿城、融信、荣盛、保利(≥75%)； （2）2021年1-3月累计销售额增速较高位：绿城、滨江、旭辉、雅居乐（≥150%); 金地、金茂、蓝光、中南、融信、招蛇(≥100%)； （3）2021年1-3月累计销售额增速高于20年增速：27家重点跟踪房企累计增速有26家高于20年，20年增速高于19年的共7家； （4）2021年3月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的27家重点房企中共有3家较上月出现改善，分别为绿地、恒大、保利。
百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据更弱，结构上3月一二线城市销量相对较强。3月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回升至+95%，而百强房企销量回落至+60%，即36城销售更优。或是由于去年3月百强房企相较全国平均水平房企恢复更快，导致基数相对更高。
配置建议：板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。
风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。
3月单月百强房企销售额全口径同比增速有所回落，但仍维持高位。3月top1-100房企单月销售额同比增速较1-2月降低112 PCT至 +60%（权益销售额增速降低20 PCT至 +77%），主因疫情影响下，20年1-2月销售额基数较低，3月开始复工，销售逐渐恢复，导致表观上今年3月销售增速有所回落，但仍维持高位。
由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售的景气度，复合增速表现仍然强势，环比表现“中性偏弱”，认为百强房企景气度仍在延续。21年3月百强销售额较19年同期增长33%，年复合增速为15%，1-2月较19年同期增长57%，年复合增速为25%，即3月增速相较1-2月有所降低，但依然较为强势。
环比角度，21年3月百强销售额较1-2月-33%，17/18/19/20年分别为-19%/-40%/-21%/-13%（20年由于疫情对数据扰动较大，此处不作为参考），考虑到去年四季度不少房企加大推盘力度，使得今年1-2月份销售基数较大，认为21年3月销售表现在近几年中为“中性偏弱”。 从环比角度看今年3月销售虽有所回落，但结合同比角度，景气度仍然较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度。
结构上看，top10/top11-30/ top31-50/top51-100房企3月单月销售额增速环比分别变化-46/-244/-153/-225 PCT至+25%/+88%/+92%/+94%。
具体来看，各规模房企增速均有所回落，结构上top10房企回落至更低位，销售额增速降至25%，主因去年同期复工节奏更快，基数更高。top10-30（中型规模房企）、top31-50（中小型规模房企）及top51-100（小型规模房企）仍有约90%左右的销售额增速，或由于去年同期疫情的原因，3月龙头房企相较中小规模房企复工更快，导致基数较高，但头部房企的真实销售数据亦较为理想。 （1）2021年3月单月销售额增速较高位：蓝光、旭辉、中南、金地（≥100%);绿城、融信、荣盛、保利(≥75%)； （2）2021年1-3月累计销售额增速较高位：绿城、滨江、旭辉、雅居乐（≥150%); 金地、金茂、蓝光、中南、融信、招蛇(≥100%)； （3）2021年1-3月累计销售额增速高于20年增速：27家重点跟踪房企累计增速有26家高于20年，20年增速高于19年的共7家； （4）2021年3月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的27家重点房企中共有3家较上月出现改善，分别为绿地、恒大、保利。
百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据更弱，结构上3月一二线城市销量相对较强。3月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回升至+95%，而百强房企销量回落至+60%，即36城销售更优。或是由于去年3月百强房企相较全国平均水平房企恢复更快，导致基数相对更高。
配置建议：板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。
风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。
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