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近期地产融资趋势和重点问题（会议纪要）

华东大导弹

全梭哈的小韭菜

2020-09-29 15:58:03

近期地产融资趋势和重点问题

附录1：融资形势研判分析PPT

附录2：会议纪要全文

地产融资从8月起有一波大的收紧，央行邀请30家企业参会，提出“三道红线”，设定红橙黄绿四档。今天基于行业和政策历史和未来展望大致讲八点：

第一点，回顾一下地产融资政策过往的周期，什么条件下会触发地产融资的收紧。

第二点，在回顾地产融资周期的背景下，探讨红橙黄绿这个事情的演变思路以及其逻辑内涵。

第三点，基于对红橙黄绿的回顾以及它财务指标逻辑的分析，看具体地产融资政策推动前的信号性事件，对未来可以有预判作用。

第四点，这三项指标从企业修饰财务报表来讲改正难度如何，哪一条更难，哪一条更简单？

第五点，表外融资对红橙黄绿这个事情有多大作用，能否帮助企业规避融资政策收紧？

第六点，从监管机构出发，除了央行外下边的监管机构如银保监，交易所，银行间市场交易商协会，是否有配合红橙黄绿的措施将其形成逻辑闭环？

第七点，红橙黄绿对整个行业的增长模式，上下游产业链如家电、消费等有什么影响。

第八点，讲最近的政府基金收入一个政策，政府基金收入的主要来源是拿地收入，政府未来更加支持生态农村建设，会有50%的拿地收入用于新农村建设，同时的话会公开政府基金收入的用途让大家公开监管。

1.过往的几波的融资收紧和触发条件：

1）过往的几波的融资收紧：

地产融资政策整体上，16年17年之前是个比较大的周期，但是进入到17年之后和调控周期一样倾向于整体收紧，边际上可能略有放松或者收紧，波动范围在窄通道内的边际微调。

2010年是地产融资政策收紧的一个大年，除了调控收紧的国十条，更多的是银行端不支持拿地，有432的监管。这是第一波监管，但是2010年银行端进行大限之后，很多资金纷纷绕道通过通道的形式进入信托，尤其是地产信托的存量规模一下子上到3万亿左右，也就是2010年到2013年虽然是银行这边收紧，但是影子银行成为一个重要的投放渠道。

2014年，银监9号文限制了信托向地产投放的能力，对信托的融资功能有极大的打击。

2015年1月，放开了公司债融资，就是地产公司可以发公司债，而且当时没有借新还旧限制。在这样的一个条件下，公司债发行极其蓬勃，很多公司核心融资就在包括恒大做的第一笔都是在2015年做的。到2016年下半年，开始对地产公司有5条标准分类，比如说它的一二线占比、财务状况进行分类相应进行限制。在之后，地产公司发债必须借新还旧。

在2017年开始，我们进入到另一波融资收紧。2017年其实是一个比较重要的节点，我们进入了一个真正长效机制或者说房住不炒的一个推进期。此后，就没有明显的政策上对融资放松，只不过是边际上的一些调整和增加流动性。所以一直到2018年整个的融资都是很紧，到2019年上半年可能突然流动性突然有一些放松，但是政策没有放松。

配合2019年上半年的小阳春，公司融资有所上升。但是2019年5月份开始，推出了23号文，限制了信托给向地产投放，限制了各种明股实债的架构，比如说股权带义务回购、股权加股东借款的这种模式。在这样的一个情况下，2019年5月还有包商银行，7月份这种诺亚的供应链事件，7月份新城的黑天鹅事件几个叠加，导致在2019年下半年地产公司融资非常紧张，很多投资机构踩踏式的卖出民企的地产债。还有有一些企业在2019年下半年进入到我们的发债限制名单，不允许发债，到进入2020年之后才开始解冻。

今年春节之后受疫情的影响，货币政策有一个逆周期的调节，我们的调控有边际放松，导致融资貌似放松。但是我们看到今年2020年以后，除了之前禁止名单的企业恢复发债以外，整个融资政策上其实没有松动的。我们更多的是地产作为高收益资产，在资产荒背景下，成为一个很好的资产方向，所以很多机构去投，而并不是我们政策的收。

宏观情况我们也做过统计，2020年上半年的地产债的审批时间周期并没有缩短，而且批准依然维持严格要求，整体依然收紧。今年5月份出台资金信托新规征求意见稿，限制了资金信托占比，也限制了地产公司（发行人）跟信托公司合作的关联度。单一集中度不能超过信托公司净资产的30%，对地产信托影响比较大。

2）融资的触发条件是什么：

核心的触发条件是地价，如果整个土地成交价款的增速如果过高，过高的意思是连续三个季度持续保持增长，或者说超过了当地的整个财政收入的增速，就会触发地产融资收紧。

这是整体的一个大背景，包括我们看到今年上半年一季度由于疫情拿地比较弱，二季度开始有较大反弹，尤其是一二线成交了大量高溢价的地块。在这样的一个情况下，红橙黄绿这个事情推出来防止土地市场的相对过热。对地产融资的整体限制核心就是为了防止资金大量流入土地市场拿地，这个趋向收紧确实是能帮助我们稳定对地价预期，从而稳定房价的预期。

2.红橙黄绿以及三道红线的核心演变思路和逻辑内涵

按照央行副行长的说法有两个机制：金融审慎机制和地产长效机制综合，这个提法我觉得很有必要关注。从宏观上理解，红橙黄绿会进一步帮助房地产市场稳定，我们的预期不会提高，保持房价地价稳定符合长效机制的内涵，也符合金融审慎机制的内涵，意思就是控制整个行业的风险，尤其是控制投向地产行业的风险，从而保证金融不会发生大的系统性风险，这是整体的内涵。

三道红线的财务指标：

（1）  剔除预售账款的资产负债率，必须分子分母同时减去预收账款，大于70%算踩线。

（2）  净负债率，就是有息负债减去货币资金初一所有者权益，大于100%算踩线。这里边有两个问题，第一是有息负债，其实我们监管里面用的是比较简单的一个算法，就是以长期借款、短期借款、应付债券和一年内应付的一年内到期的非流动性负债，以此作为有息负债的口径。第二是减去的货币资金，考虑受限非受限的问题，要减去的是非受限资金，受限资金是不能作为分子抵扣的，这样的话一些港股企业可能相对比较吃亏，因为港股对受限资金要求比较高。比如说香港会计准则会要求三个月以上的定期存款都是受限的。

（3）  现金短债比，这个现金也是非受限资金除以短期债务，就是短期负债加一年内到期的非流动性负债计算，小于1算踩线。

1）演变思路：演变思路本来是潜在提升发债额度的，变成现在疫情之下过度投放流动性背景下限制有息负债增速。

这背后的演变思路，其实是从2019年7月份开始的。当时邀请了很多房企去参加会议去讨论这个问题。当时提出来说红橙黄绿也是用类似三款指标，但红橙黄绿当时的提法就是提升部分企业公司债额度。之前提到公司发债需要借新还旧，你的发行量的上限是你的到期的量，但按照当时19年传出来的版本，如果你是绿色档，在借新还旧基础上可以突破，可以多发债。

现在的红橙黄绿变成了控制有息负债的一个标准。3个指标对应4个标准，如果你一条没碰是绿色的，有息负债规模年增速可以是15%；碰了一条是黄色的，有息负债规模能增长10%；碰到两条是橙色的，有息负债规模能增长5%；全都碰了就是红色的，有息负债规模不能增长。有息负债包括长期借款、短期借款，应付债券和1年内到期的非流动性负债。

2）为什么要看这三条指标（逻辑内涵）：逻辑内涵就是把公司的经营情况和负债情况联系在一起，同时考虑期限和考虑经营性负债和有息负债进行监管。

地产公司肯定要考虑它的负债情况，但负债情况不是一个单一的负债情况。

第一，地产行业是大量有预收账款或者合同负债的，纯看资产负债率是不公平的，所以要剔除预收账款区看资产负债率。

第二，地产公司负债本身不是问题，需要考虑负债跟现金的抵减程度。所以净负债率里面现金是可以去抵减负债的，可以一一对应还款的。尤其是地产融资以开发贷为主，项目的现金回款用来还这个项目的负债，所有负债的第一还款来源都是项目现金回款，这就是我们的净负债率指标的核心逻辑。

第三，现金短债比主要是考虑公司的期限压力，公司以长期负债为主压力会小一点，但如果短期负债多，公司压力就大。所以用我们的非受限货币资金除以短期内的要偿还的短期债反映期限压力。

剔除预收账款的资产负债率和净债率中间也有差异，是因为地产公司是有大量的经营性负债，而经营性负债未必是无息的，只不过我们不把它放到有息里面。而且很多明股实债的技巧就是把有息负债转变成经营性负债，所以我们要考虑整体负债就要通过这两个指标来判断，比如有些公司净负债率就是他有息负债率很低，但剔除预收账款的资产负债率很高，有一定的可能性就是把有息负债藏在经营性负债里面，这也是监管的一个意图。监管的核心思路就是你的经营情况，现金情况，还有你的负债情况，是不是匹配的，这是个核心问题，也是红橙黄绿的核心的演变思路和逻辑内涵。

3.红橙黄绿推出之前的信号：

1）信号：

结合第一点，地产融资收紧的触发条件是地价。第一从去年开始，很多房企就被叫去谈话，去年融创半年报跟业绩发布会的时候，孙宏斌总他说现在对于地产融资的收紧是史无前例的。

另外，我们发现其实每一次地产融资的收紧都是从信托开始的。我刚才讲的这么几波收紧，比如10年大的收紧，14年也是信托去限制，比如说107号文9号文限制了新增信托的投放的条件。比如说19年融资收紧的标志就是23号文，核心限制了地产信托的投放以及交易架构。今年5月8号资金信托新规征求意见稿，限制了信托的非标比例，信托是一个预示性的信号。因为信托是一个体现边际变化边际收入的东西，因为它的正规渠道资金成本最高，限制最少，以及可能说它的花样最多，所以各种限制都是从信托开始。

2）配套的政策：

除了三道指标之外，还有其他的一些政策。在分档之后还要每月报送数据，就是基本的财务指标，不止三个指标涉及的8个财务科目，相关的拿地销售还有有息负债的结构都要报送的，同时要报告金融机构合作明细，比如信托的交易架构，合作项目占了多少比例，应承担的负债是多少，同时央行会让下面的金融机构核实，报送机制很严格。

3）此外，还会监控公司的另外两个指标：

第一，经营性现金流的净流入到底是不是为正。有十几家公司连续三年经营性现金流连续三年为负。第二，看拿地金额销售比，就权益拿地除以权益销售。这个比例我算了一下，如果从中指的数据来看，上半年龙头房企，比如说恒大、融创、万科、碧桂园这种龙头房企，拿地销售金额比是25%，剩下的成长性房企就10名以后的拿地金额销售比大概是百分之30-40。这次的监管指引是拿地销售比尽量不超过40%，如果超过40%要提供拿地的项目具体情况，作为红橙黄绿的一个配套。

红橙黄绿不是一个手段性的调控而是目标性的调控。没达到可能有惩罚，比如对发债进行限制等（参考2019年针对拿地王企业进行公开发债限制，也是央行和住建部联合推出的政策）。

4．三套标准哪一个容易改正

改正有可能是通过合理手段改正，或是通过财务本质手段合理规避财务损失。难易程度排名大概是这样的：净负债率最容易，其次为现金短债比，最难的为剔除预收账款的资产负债率。

首先净负债率如果你要下调，基本上是靠两条，一条是做大货币资金，另一条是做大净资产。做大净资产的模式其实比较简单，就是扩大合作开发，因为我们算的是总的收入和权益，所以通过合作开发不断会扩大你的少数股东权益，会有助于下降整个的净负债率。

第二就是提升现金，现金是资产负债表是个时间节点数据。逻辑就是这个现金不是你常年365天每天都在账上的，在关键时间点，比如630或者1231的时候，从合联营公司归集现金。但是现金短债比不如净负债率好调，因为一年内到期的债务压力确实存在，而净负债率指标有俩个元素可以调。

最难调整的是剔除预收账款的资产负债率，因为分子分母需要同时减去预收账款。此外这里是所有的负债去入账，不是有息负债，通过别的那种明股实债的模式或者通过其他一些收益权+股东借款的模式调整，就不是那么简单。

5.表外融资可不可以做

通过表外融资绕开监管这个逻辑是不对的，因为现在开始每个月，12家试点企业，给央行报送的数据是包含所有跟金融机构的合作，是包含了具体表外融资数据的。在监管下，金融机构都需要汇报，就是说大量的表外表内的数据都要报备，比如说公司的信托，资管计划、保债计划，包括所有的合作都要报备，所以说从表外去绕开监管把数据进行改善是比较难的。

6.各个渠道配合红橙黄绿的措施有什么

红橙黄绿的措施只是一个目标和监测，并不是实质的行政手段，各个渠道配合的有行政式手段或者执政的监管，比如交易所协会，还有银保保监，还有证监统一去做的，总体看基本上各个渠道都封堵住了。

首先是开发贷，开发贷目前是这样，各个银行就会自己排查重点风险企业的合作，同时限制整体开发贷额度，必须严格满足432。所以我们通过国家统计局数据1~8月份数据看开发资金来源，国内贷款的增速是下降的，从七八月份开始开发贷明显下降。

第二信托，5月8号资金信托新规征求意见稿要求整个集合资金信托里边非标占比不能超过50%，等于说你非标占比要从90%降到50%，涉及到4万亿左右的一个下调。地产信托以前几乎没有标准化，在这样一个大的背景下就是压力很大。

然后地产公司还有另外一个限制，就是说从2019年7月份开始，所有的地产信托存量规模不能超过2019年6月30号，具体就是每一家信托公司的地产信托额度不能增加，得旧的地产信托到期才能做新的，这是从地信托公司层面监管。所以现在整个行业的地产信托的存在规模也是在下降，从3万多亿现在降到2.5万亿，就一年多时间降了几千亿。

此外，还有个要求融资类信托压降20%，现在融资类信托全行业是5万亿左右，地产是在里面占比30%多，整体要压降到20%，地产压降的肯定比20%还多。现在从3万亿降到2.5万亿是压降了百分之十几，离20%的目标还有一段具体。

信托还有一条线是单一客户及其关联方与信托公司合作，不能超过该信托公司净资产30%。比如说现在68家信托公司，中位净资产中位数70亿，70亿的30%就是跟一家地产公司最多合作是21亿。再比如68家信托公司净资产加在一起是7000亿，30%是2100亿，行业巨头的非标就不止2100亿。

第三，债券。发改委的企业债是不允许用于住宅项目的。而现在银行间是打7~9折，公司债本来以前是借新还旧，现在比借新换旧环境还差，只能打85折。 比如说资管计划，最近保监会新出的规定就是保险的资管计划，债券投放的不能跟保险公司关联方合作。因为险资参与地产公司很多，如果你不能跟关联方合作，这个问题很大。（需要参考具体关联方认定细节）

7.在以上基础上，行业会发生什么变化

首先，利润率，潜在的利润率可能会出现问题。公司的杠杆能力其实是下降了，我们知道ROE算的很重要的一项是权益乘数，从杜邦分析的角度，杠杆能力变弱，你实际企业的利润率、投资回报率也会收到影响，我们就不简单讲财务指标了。从17年开始，受调控影响，本身地产利润空间在逐渐下降。今年疫情的情况下，中间费用大量支出导致与结转进度不匹配，半年报很多房企的毛利率降到二十几，净利率降到10以下。

另外一个问题就是拿地和销售的规模的传导，拿地和杠杆本身是一件事情。哪怕最优秀的企业是绿色的，有些负债规模只能增长15%，拿地受限后，整个全行业的增速就限制了，拿地传导到未来新开工的意愿。之前很多人都说要积极新开工去抢预售证，有了预售证我们才能有更多的资金拿地，但这个逻辑现在是不对的。抢预售证的前提是销售市场一直旺盛，但现在我们看到利率一直在上升，这个模式现在不对了。

当然，这个事情对行业的影响并不全都是致命性打击的，反而这种是一个结构化的机会，行业会产生分化。原本货值不足的企业就会出现很大问题，但有的公司危中有机，存在机会。

对上下游的影响，对上游的周期行业确实会有影响：因为我们拿地下降了，未来的开工数据相对来讲也不会高增长，地产将会进入到平稳发展阶段，我们不是吃增速，而是吃市场容量。目前的市场容量在维持10年没有问题，因为中国的房城镇化在推进，每年还有15亿方新增城镇人口的左右的需求。

从下游看：下游可能大家一直盯着竣工数据，但统计局的竣工数据由于是企业报送的，其实是有缺失的。但是我们可以看到随着开工拿地的平缓和稳定，拖竣工其实是完全没有必要了，因为我们整个行业本身就不依赖于超常增速，下游迟早也会进入一个平稳的市场。

整个行业的增长模式也改变了：以前整个行业有规模诉求冲集中度冲排名的话，必须靠加杠杆，而现在则更多需要扎根本质，你到底有没有产品力，你的开发能力到底怎么样。整个行业的模式会从之前粗放式的加杠杆拿地变成了现在相对平缓相对精耕性落实的发展，这样其实对行业有好处，整个行业整体信用风险反而下降。

这个政策是政府给的指引12家企业就是4档，每一档选三个，说明就是为了做试点，试点的目的就是未来需要根据现在的情况进一步铺开，我觉得明年1月份大概率可能会继续扩张试点的范围，这并不是坏事，进入试点的企业反而我们预判的金融风险要更准。所以大家不会要对个别企业的信用风险进行高估，尤其是民营企业我觉得不需要特别担心。而且之前违约某些企业，其实并不是说纯负债的问题，更多的是经营能力出了问题回款不行。

8.重要新闻：政府基金收入变化影响

一个重要新闻：政府经营收入也就是土地出让金为主的政府基金收入用于农村建设的比例要提高到50%，之前大概是35%。

逐渐的提高说明大家对未来的城镇化建设会有土地出让金进行保障，包括以后会出现政府基金收入的使用，收入和支出要一一对应，而且会出现监管平台，允许公众去监督。

这个事情影响在于对于某一些现代城镇化仍然不发达，或者说人口净流出的地方，他们的土地出让金就更加不能去用于城镇化建设。所以大家对未来的城市选择肯定还是回归到一二线，尤其是东部一二线会前途比较好。这样如果你在东边二线布局比较多的地产公司，也会相对受益，这是一个大的逻辑。

简单回顾：

第一点就是说地产融资过往几波和触发条件，触发条件一定是靠盯准地价和土地成交，几波收紧是进入2017年之后，进入到一个小周期延长。

第二点就是说红橙黄绿的演变思路三条标准，分别去考虑了整体的负债，还有有息负债，以及我们期限债务的期限结构。它这个背后的逻辑内涵就是把经营和负债进行关联，从经营负债共同去看企业的信用风险。

第三点就是红橙黄绿推出之前的信号以及配套的政策，这信号就先从信托开始，因为信托是一个边际变化趋势比较明显的东西。其次，红灯黄绿的事情会配合其他的指标，比如说拿地销售，比如经营现金净流入以及我们的按月报送的制度。

第四点，三个指标改正的或改进的难度肯定是提出预收账款资产负债率最难，净负债率最容易，然后现金短债比中间。

第五点表外来绕开监管不太可能，因为表外的合作金融机构合作期间会报送细节。

第六点就是各个渠道银行信托公司债，保监会的保债计划都会配合红橙黄绿对地产公司进行限制。

第七点行业增长模式，行业从单纯加杠杆拿地的模式变出行业平稳增长，结合我们的市场容量平稳的一个背景下，利润率就会比较平稳，竣工的修复可以期待。

第八点，最后就是政府基金收入的新政，可能会对这事情会影响，未来的政府经济收入可能会更加运用农村建设，所以当前城镇化竞争不足以及人口净流入相对偏差的中西部的三四线城市不建议参与。

二、问答环节

Q1：恒大这个事件出来以后，作为金融机构的话新增贷款、存量贷款以及信托这一块，会有怎么样一个决策？

A1：这个主要是讲一下行业性的，不针对公司。各个银行对民营企业的这种合作现在都是在积极排查，但是个别银行对这个事情可能看得比较重，就是对红色和橙色档暂停发放，但不是说不合作。最近新闻里也说了，比如说延长两年就到2023年将绿色作为一个目标，所以我觉得未来影响不会那么大。

我建议您关注另外一个指标，就是历年开发贷的增速以及开发贷的传闻，发现历年开发贷相关的传闻以及真正的窗口指导，都没有影响开发贷的增速，是因为和新开工的关系。按照新开工整体再走强的话，虽然现在8月份比7月份弱了很多，假设新开工再走强的话，开发贷还能支持的住。因为项目不错，抵押物足够充足，还可以去投，只不过有些主体可能短时间内合作受额度上限影响。

这个问题可以关注的是和信托公司合作的方向是非标转标。就是说可能非标继续给地产提供造血能力支持可能比较难，当然这个不是针对某个企业，就是对整个地产行业，尤其是针对民营地产都是这样的一个态度。现在我们比如说跟信托公司合作投债，比如说有些信托公司，积极在地产债投资的领域已经做了非常多的工作，有很多的积累。

未来不必太悲观，银行一定是有一个总共的额度限制和分配，但因为银行信贷这个东西跟着项目走，对主体的依赖性相对一般，具体某个项目做不做，具体某一笔开发贷款是根据他具体项目好不好，更多的针对是项目和地方的问题。只不过有些企业确实财务指标不是特别好，某些公司这种财务就负债压力比较大，银行收紧合作也是很正常的事。做开发贷比较多的那几个股份制银行，目前合作还都是存在的。

Q2：您觉得降杠杆是出于降低系统性风险的角度考虑，还是说对于整个地产行业不想让他太过于的繁荣和火爆？

A2：央行副行长提到两个事情，第一金融审慎机制，第二是房地产长效机制，这是共同的东西。所以您讲的这两个事情，其实我觉得都涵盖，第一，作为金融审慎机制，因为地产和金融绑定这么深，很多金融机构地产业务规模很大，如果出了这个系统性风险是波动性的连带性的，所以说这是第一个因素。

第二我们看到地产长效机制，我们的融资政策调控政策其实一直是配合的，上半年会有一些边际放松，但7月份连深圳、杭州、福州、成都、沈阳都开始收紧，我们8月份融资就收紧，也就是从融资角度配合调控角度，稳定价稳房价的预期，这两个东西都是合都在一起，是不能分开的。

Q3：要求去杠杆之后，对于地产开发商来说唯一的办法是不是减少拿地，然后慢慢销量消化一些存量的，大约保持二三十的销售回笼的资金去拿地，保持强度，然后土地市场会很快下来?

A3：土地市场您的判断是对的，因为红橙黄绿之前要求拿地销售比不超过40%做一个辅助指标，包括现在有息负债控制了以后，没那么多钱拿地。8月份的国家统计局数据，我们的土地成交价款和土地购置面积都在下降。从签约角度来讲，融资的收紧已经反映出来了。但我们看到土地购置费还在上升，政府基金收入其实8月份还在上涨，因为财政是收付实现制，从缴款角度来讲，拿地的金额还在增长，但是从签约的角度来讲已经下降了，但是我不至于说崩塌，是维持在增速合理范围为内的增长。因为我们现在政府疫情之下没什么收入，但经济压力又这么大，不可能说把这个拿地打死，只不过把一二季度的过热给打下来，这是第一个问题。

Q4：信托收紧是老生常谈了，其实去年下半年就有，今年执行很严，到今年上半年很多地产公司也主动降了信托的规模，而且成本也下来了。这块现在融资再往后收，有没有会比以前更激烈，而且是不是一个更长期的过程?

A4:我不喜欢单纯从程度上来讲，现在这个问题是一个结构性的问题，不是说一个维度上的比较。沿着一个维度上来讲肯定是更严了。但我觉得他是个多维度的事情，它不单是一个维度上限制你，它同时给了你像标准化和股权转型的一个指引。如果你能逐渐向标准化转型，比如说信托，我更多投标品债，这个是鼓励的，也能带来新的流动性。而且另外一个特征就是地产公司，信托公司主动意识到转型，信托公司现在大量的都非标转标。排头部那些地产公司，原来非标占比50%以上的，都能占到百分之二十几的，都在主动降杠杆调结构。

Q5：三条红线对于一些比如头部企业的如绿色黄色的企业，其实他们本身也是有一些降负债的长期规划，对他们来说是不是影响其实本身并不是很大？因为我之前也看了一家绿色的国企，上半年的话它的负债规模总量只提升了5%，但是他也拿到了600亿的总额的地，权益的话也是300亿，拿地占销售金额的总值的话也差不多也是40%，所以对一些房企来说在他们原有的增长规划下，它的负债规模就不会增长的，影响就比较小？

A5：第一个问题其实影响不是很大，从短期来看或者说影响不是很大。但在这种头部企业或者说这种绿色企业，一定要考虑到行业增长模式的变化，这些企业可能本身规模已经很高了，没什么规模诉求，但他们要适应行业的变化。就是说整个行业的融资转型和模式发展模式转型向精耕细作发展，只不过提供绿色企业可能更好转型。 因为绿色这些企业本身它的规模已经达到自己合适的利润，就没有什么规模诉求，没有大规模诉求肯定负债不需要增长太多。我们不说公司具体名字，但是您去看一下货值覆盖度不到三倍，或者说他们对排名有诉求的公司才是真正杠杆压力的。

Q7：如果说后面这个政策就继续去落实的话，那么是不是在融资集中度的提升还是也是会有一个比较明显的影响？

A7：今年发债我做了个排名，发债排名前30占整个地产行业发债的60%。融资集中度肯定是很明显，尤其是我们看到红橙黄绿的影响以后，我们有很多企业就没有新增融资的能力了，包括你的交易所打85折，肯定也是对融资集中度提高。但是对市场整个集中度提高未必明显。因为市场行业格局有点固化，因为我们每一家企业融资能力都比较弱，大的兼并收购在就不会做。如果小的公司能意识到自己规模诉求，在自己的天花板之下去进行深耕细作的话，也可以有自己的存在空间。

Q8：目前很多公司的整体的土地的库存其实并不高，那么现在他们拿地的速度放缓之后，往后看的话，如果到明年下半年或者到后年，整体的供需的不平衡是不是会加剧，然后房价会不会有比较大的上涨的压力？

A8：供需不平衡还谈不太上。全国层面上来讲，房价的上涨空间会被控制在人均可支配收入增速之下，可能略高于GDP增速。我们之前可能说有些地方个别城市的房价突飞猛进的上涨，更多是大家对房地产，尤其是一些规划，比如说某个区域或者学区房的高度预期，同时叠加我们的限价限售预售证限价不严格导致。所以我觉得不需要在供需方面有一个过度的担忧。当然我们未来的拿地进行控制后供给肯定不会像之前那么多，但是同时的话，我们需求量就每年增加的新增城镇人口也是逐渐趋于平缓，所以没有那么集中突出的矛盾，基本的是平衡的。而且政府的规定就是长效机制，房价是长效机制很重要的一个关注，就是说一定不能超过人均可支配收入增速，包括我们看到之前2010年、2016年触发大的调控的时候，都是当时的房价增速超过了当时的人均可支配收入增速。

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