政策预期的提前交易——地产股拉升点评
夜长梦山
2024-03-25 18:47:46
政策预期的提前交易——地产股拉升点评
哪些因素刺激板块反弹？
3月25日，地产股早盘表现活跃，当日申万地产指数+0.63%，涨幅排名行业第二，主要或受市场提前交易政策及基本面预期等因素影响：1）3月22日，国常会地产定调积极，优化支持政策有望加码；2）3月第3周，新房周度成交环比继续改善，二手房热度维持。其中政策预期提升或为主要诱因。国常会表述中：1）“优化地产政策”传递继续宽松需求政策意向；同时，“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求“与之具备契合性。2）“加大高品质住房供给”及“改革商品房相关基础性制度，传递①商品房市场趋向改善型、刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接；②核心城市核心区域供给可能加大等可能。基于以上进行推演，激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松，推动“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势，可能会在年内加速。
如何看本轮政策博弈行情持续时间？
我们认为市场对地产长期政策宽松预期一致，博弈点主要在短期释放节奏与力度是否符合预期。从过往2年的经验惯性看，政策少有脱离基本面抢跑的先例，目前新房、二手房3月单月同比降幅较上月分别收窄约10pct、20pct，尚处修复阶段，参考去年假使在4月中旬-5月发生边际回落，届时政策加码概率提升，在此期间，政策博弈行情或持续演绎，且短期较难证伪。限购限贷政策出台方向上：1）一线限购区域向内收缩；2）大面积段限购放松（参考广州）；3）二手房限购放松（参考杭州）；4）一线二套首付下调；5）房贷利率下调（LPR+动态机制）等。
哪些因素刺激板块反弹？
3月25日，地产股早盘表现活跃，当日申万地产指数+0.63%，涨幅排名行业第二，主要或受市场提前交易政策及基本面预期等因素影响：1）3月22日，国常会地产定调积极，优化支持政策有望加码；2）3月第3周，新房周度成交环比继续改善，二手房热度维持。其中政策预期提升或为主要诱因。国常会表述中：1）“优化地产政策”传递继续宽松需求政策意向；同时，“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求“与之具备契合性。2）“加大高品质住房供给”及“改革商品房相关基础性制度，传递①商品房市场趋向改善型、刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接；②核心城市核心区域供给可能加大等可能。基于以上进行推演，激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松，推动“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势，可能会在年内加速。
如何看本轮政策博弈行情持续时间？
我们认为市场对地产长期政策宽松预期一致，博弈点主要在短期释放节奏与力度是否符合预期。从过往2年的经验惯性看，政策少有脱离基本面抢跑的先例，目前新房、二手房3月单月同比降幅较上月分别收窄约10pct、20pct，尚处修复阶段，参考去年假使在4月中旬-5月发生边际回落，届时政策加码概率提升，在此期间，政策博弈行情或持续演绎，且短期较难证伪。限购限贷政策出台方向上：1）一线限购区域向内收缩；2）大面积段限购放松（参考广州）；3）二手房限购放松（参考杭州）；4）一线二套首付下调；5）房贷利率下调（LPR+动态机制）等。
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