公司核心逻辑如下： 物流地产供不应求，公司资产价值重估：近年来随着需求端的消费升级和电商的高速发展，仓储物流需求 持续增长，当前在房地产各类型持有物业中，物流仓储现金流确定性最强叠加物流用地供应端的下降，物 流地产具备持续涨租能力，大众交易市场物流地产估值不断提升，资本化率已经达到4%—4.5%。
公司是当前前唯一一家国资物流地产开发企业，截至到2021年上半年公司运营、管理和规划待建的仓储面 积达到760万平，在全国共有69个智慧物流园区，其中一二线核心城市面积占比76%，持有资产规模位居国 内前列，市占率在2020年末已达到6.5%，基本覆盖全国核心城市的物流节点，公司物流园区区位优势突 出，资产价值持续提升。
公司地产业务布局城市基本围绕一二线核心城市为主，当前公司未售货值超过400亿，主要分布在上海、深 圳、武汉、成都、苏州、东莞、南通、无锡等核心城市及周边强三线城市，随着地产行业政策放松，市场 逐步企稳，公司布局的核心城市有望率先回温。
当前公司存在多个业绩催化点
业绩催化一：公司此前拟参与中国核能科技集团定增，中国核能科技在分布式光伏领域已深耕多年，而 公司高标仓屋顶面结构和承重情况较好，潜在分布式光伏的装机量预计能达到0.5GW，进一步提升公司资 产盈利能力。
业绩催化二：宝湾物流于2021年设立AMC资产管理公司负责园区运营管理，推广实施资产运营指标体 系，实现了物流园区的轻重资产管理分离，为公司推进物流园区公募reits扫除了障碍。
业绩催化三；公司背靠南山开发集团，控股股东旗下资源众多，当前集团拥有包括深圳前海赤湾3.4平方 公里土地资源在内的众多土储，参考招商蛇口集团负责一级土地开发，公司负责后续资源开发，集团土储 资源有望为公司带来丰厚收益。 根据公司现有地产业务布局，公司地产业务净资产重估增加值约31亿，地产业务部分估值66亿，物流地产 业务随着公司在建项目持续投入运营，我们预计2022年公司物流地产净租金约11亿，按照一级市场估值水 平，公司物流仓储价值约260亿（含负债），权益对价约180亿。分部估值公司地产+物流业务估值共209.3 亿，目标价7.73元/股。
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