事件：
结构上：试点阶段的国内公募REITs采用的是公募基金+ABS的结构，从而发挥类REITs领域既有的实践基础，控制产品的创新风险，实现类REITs到公募REITs的平稳过渡。虽然目前国内公募REITs的试点领域仅包括基础设施，但未来扩展至商业地产值得期待。
一、基础设施REITs定义
依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
二、基础设施REITs意义
基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
三、基础设施REITs架构特点：
1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
REITs本身一些独有特点：
1、分红比例高
2、抗通胀之必备良药
3、回报率不输各大指数
（以美国REITs 为例，权益型 REITs 在 1980 至 2020 年的 40 年年化收益率达到 11.35%，跑赢美国各大指数。）
比较适合作为整体资产配置中的一部分。
基础设施REITs框架
行业角度中国REITs的独特性：主要支持基础设施补短板领域，包括仓储物流，收费公路，及各类市政工程，同时鼓励信息网络相关资产（数据中心，信号塔等）和特定类型的产业园区，意在促进战略经济部门发展。中国REITs暂不涉“房”意在保持房地产金融政策的连贯性。
（以下整理自：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》）
聚焦重点地区：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
项目质地优秀:包括项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营 能力、较好的增长潜力。
本次公募基建REITs实现了多方面创新，也体现了改革的渐进性，满足疫情后加大基础设施建设、特别是新基建建设的需要，其中以下几大行业或有助力。
建筑和工程：基建REITs有望对中期基建投资增速有明显提振，运营资产REITs化或可改善工程企业报表质量，提高中期基建投资增速，重点关注无形资产占比高的标的。
公用事业：我国公用事业行业资产存量巨大，其中尤其以电力行业为甚。在REITs试点推出的当下，其能否为水、火电行业的降杠杆助力，值得关注。作为典型的自然垄断资产，输配电网及燃气管网稳定的现金流和投资回报率特征突出，具备潜在的REITs投资机会。
环保：环保行业可作为REITs试点项目的潜在资产排序：污水处理项目收费权>垃圾焚烧发电项目收费权>危废项目收费权。REITs有利于改善机构和企业投资环保的意愿，进而推动未来水环境治理、固废精细化处置投资。
交通运输：从交运子行业的属性来看，机场、港口、铁路、公路等相关公司主要持有基础设施资产，运营模式上比较接近“收取租金”的模式，比较契合REITs资产的相关要求。
新基建：IDC作为重资产行业，前期资金投入高。Equinix转型REITs后，经营杠杆大幅提升，业务和市值快速增长。随着国内优惠政策完善，IDC厂商有望受益REITs政策红利。这也是本次REITs基金有望在新基建助力的一大亮点之一。
工程机械：工程机械作为基建投资过程中不可或缺的设备，将直接受益于REITs基金带来的基建投资增量。近期基建类专项债发行规模提升，销售数据处于同比由降转升的拐点，叠加基建REITs破冰，基建投资预期上修，工程机械各类产品均将直接受益，行业中长期需求空间提升。
境外基础设施REITs起源和发展的制度经验
REITs 诞生社会经济背景方面，宏观经济处于周期下行阶段，政府试图通过 REITs 的推出吸引更多社会资本参与不动产投资，盘活存量资产刺激经济恢复。从国际市场发展现状看，主要的基础设施REITs市场都实现了良性循环，资本市场为基础设施融资和发展提供了强有力支持。从国际经验看，REITs立法的逻辑起点可以分为两大类，一类是将REITs定位成传递工具，一类是将REITs定位成集合投资工具，对应的免税政策也分别有两种不同逻辑
REITs政策的可能性影响：
1、REITs 万亿市场可期，但短时仍不可过于乐观
2、有效盘活存量资产，置换流动资金
3、形成示范效应，未来地产 REITs 可期
4、提供了一个新的融资渠道，带动不动产管理服务行业发展
5、提供投资渠道，提高投资组合分散程度
相关信息：遴选对象不超过30个，首批公募REITs
（摘自新经济e线）
11月12日，光环新网（300383.SZ）发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告称，公司拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司（中金云网）持有并运营的中金云网数据中心（基础设施项目）作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。
另外，首创股份（600008.SH）、渤海股份（000605.SZ）、东湖高新（600133.SH）、浙江沪杭甬（00576.HK）等上市公司前期也已公告开展基建REITs 试点申报发行工作，南山控股（002314.SZ）作为高端仓储运营标杆企业，亦公告了REITs 试点相关准备工作。
（本文整理自中信建投、东北证券、开源证券、光大证券、兴业证券等及雪球、新闻网等）
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