销售：需求曲线的短、中、长期展望 2021 年全国商品房销售增速前高后低，下半年增速回落除了受基数影响之 外，房价涨幅放缓、调控边际收紧、涉房贷款压降、房企加速库存变现推升 重点城市库存、二手房市场率先出现拐点、交付不确定性延缓需求入市、房 地产税试点加快同样对需求预期影响明显。结合行业中长期的周期拐点，住 房需求依然在很大程度上受短期政策引导，但是房价估值压力之下把逆周期 调控的空间留给未来，引导行业总量平稳回归可能是更为稳健的路径选择。
企业：信用危机的破与出清周期的立 我们认为这一轮信用风险的本质原因还是房企种种不规范的经营模式在一 系列规范化的监管整顿中暴露出来，并且被下行周期进一步放大。我们认为 只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。未来短期政策基调 很可能在不出系统性风险的底线思维之上保持比较强的定力，维持稳健的良 性出清节奏，行业风险考验民营房企的自救能力和市场内生的消化能力。
展望：新周期的确立，集中度的启示 房地产行业天然的资金密集特性决定了扩张必然伴随杠杆率的提升，海外和 历史经验均表明，市场集中度通常在顺周期下提升较快，在逆周期中波动不 前。我们测算在杠杆加满（即净资产负债率达到 100%）的假设下，与 2021H1 相比，地产行业 Top5、Top10、Top30、Top50 公司的总资产市占率将分别 提升 2.1pct、3.0pct、3.5pct、3.4pct 至 7.7%、13.2%、22.2%、26.2%。
2022 预测：存量与增量的博弈 我们预计 2022 年全国商品房销售面积、均价、金额同比增速为-6.3%、0.2%、 -6.1%；土地购置费、新开工、竣工、施工面积同比-15%、-10%、+4%、+0.5%； 房地产开发投资同比-2.6%。
策略：把握左侧收并购和右侧集中度 建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、 龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭 辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积 余、保利物业
