现在在上海买房还能赚多少？

雪球球友“月明肥锡下天风”发了一个帖子，说的是上海北蔡自由四村，房东16年买进360万，现在卖510万。

球友“业绩和趋势”做了一个分析，计算收益，得到结论：不如买银行股。

我跟风，算一下。

二手房交易的几个摩擦成本：个税、增值税、契税和中介费。

我们假定这个房子买的时候是满五唯一的，那么只需要契税和中介费，面积65平，契税一个点，中介费就按1.5个点吧，按照360元计算，合计9万。

360万的房子，首付35%，合计126万，贷款234万，贷款30年，利率按照4.6%计算，等额本金，每个月15470元。还房贷期间，每年还18.56万。

按照6年计算，合计72期计算，支付现金为117.57万，剩余贷款187.2万。

合计支出252.57万，剩余贷款187.2万，还清贷款为439.77万。

卖出价为510万，盈利70.23万。

备注：上海现在公积金是3.25%，商贷为5.0%，二套房为5.7%。

我查了一下自由四村的情况，一套73.38平的，卖498万，一套57.49平的，卖394万，咱们这个510万不太好卖。

租金，两室一厅大概5500元一个月，六年省下租金39.6万。但是房子是精装修的，这意味着房子买到手之后肯定装修过，那就按照30万的价格计算。这里赚了10万。

最后我们得到初步的结论：这套房子，买进支付现金165万（首付、契税和装修），中间付房贷，合计支出282.57万，剩余贷款187.2万，卖出510万，成交的话，盈利80.23万。

我们用农业银行做测算，首次买进165万，每年新增资金为18.56万，六年期，我们把新增资金放在每年分红和股息都一起买进。

2016年年初，价格是最高点了，3.28元，买进503048股。

16年7月7日，每10股份1.67元，分红84009元，新增资金为18.56万，按照收盘价3.1元买进86967股，合计590015股。

17年7月13日，每10股份1.7元，分红100302元，新增资金为18.56万，收盘价为3.47元买进82392股，合计672407股。

18年5月25日，每10股分1.78元，分红119688元，新增资金为18.56万，收盘价3.63元买进84101股，合计756508股。

19年6月19日，每10股分1.74元，分红131632元，新增资金为18.56万，收盘价为3.65元买进86912股，合计843420股。

20年7月10日，每10股分1.82元，分红153502股，新增资金18.56万，收盘价为3.36元，买进100923股，合计944343股。

21年6月16日，每10股份1.85元，分红174703元，新增资金18.56万，收盘价为3.08元买进116981股，合计1061324股。

2022年每10股分2.038元，现在股价为3.03元。

这笔资产市值为321.58万，今年可以分红21.63万。

买进银行股，初始投资165万+6年每年18.56万，合计为276.36万，盈利45.22万。

备注：契税和中介费我最开始买农业银行的股票，不然还可以增加部分收益，懒得算了。

结论：

第一、同样的钱，买房盈利80.23万，农业银行股票盈利45.22万，买进房子在这六年更划算。

第二，房子租金现在可以收到6.6万一年，股票分红为21.63万一年。

第三、房子的居住价值已经算过了，不要再纠缠这个问题，看不懂的回去再看一遍。

第四、农业银行的股票现在是3.03元，16年买进的价格为3.28元，六年不涨，但是依然赚了45.22万，看懂这个很重要。

第五、农业银行每股的盈利是递增的，虽然很慢。

第六、如果股价一致，六年后还是3.28万，那么买股票合计盈利71.25万，买房只有80.23万，但是股息为21.63万，租金为6.6万，多出来15.03万，所以今年买股票就会超过买房的收益。

第七、如果股价继续跌，不要怕，仔细看六年的股票数量变化，你就会知道你持有的股票数量会增加更快，而每股盈利会缓慢增长，那么你的股息会增长更快，六年后股息在股价不涨的情况下，到70万每年问题不大。

70万税后到手收入，够你在上海实现小康了吧。要知道，房子是有70年产权的，中间还会需要再装修，而股票是不需要的装修的，而且和共和国共存。

第八、现在21.63万的分红是什么意思呢？我们看看郑州金水区的房租。

你租一个200平的一年也不过6万，还有15万，足以在郑州维持一家三口的生活了。

这意味着你可以在二线城市，靠股息实现温饱了。

你后半辈子不上班，也可以。

当然，你愿意5500元租上海的这套房子，也可以。

第九、不用担心通胀，你的股息也会递增，大概率可以战胜通胀。

第十、你唯一需要担心的是农业银行的股价大涨，导致你的分红再投资计划大打折扣。

第十一、农业银行是一个很平庸的股票，不是吗？二梯队的，呵呵。

第十二、中国平安是保险一哥，股息率5.41%，净资产收益率常年18%左右，农业银行常年在13左右，中国平安力压农业银行两个头。

所以，大声告诉我，你在怕什么？

是怕上海的房价再想过去一样暴涨吗？怕股价下跌吗？怕自己六年，或者说十二年后财务自由吗？

大声告诉我！

2022年5月12日，中国平安回购330.72万股，截至目前，共计耗资50亿。