物管行业中报综述：业绩增速放缓 行业分化凸显
韭起韭落彰显自在
春风吹又生的站岗小能手
2022-09-20 11:12:53
2022年上半年受到房地产开发增速下行、房企遭遇流动性危机以及疫情持续反复等不利影响，物管行业增速放缓。上半年15家重点上市物企共实现营收698亿元，同比增长36.1%，增速同比降低14.7pct。
收入增速分化明显，碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务营收实现逆势增长，同比增速均在50%以上，主要依靠前期进行的多起收并购并表实现短期收入的快速增长；金科服务、建业新生活的收入增速较低，分别只有-0.8%和0.1%，主要因为非业主增值服务和社区增值服务受到房地产行业持续低迷以及经济下滑的影响，收入均出现大幅下滑。
15家公司中仅华润万象生活、中海物业、旭辉永升服务收入增幅扩大，其余物企增速均有降低，降幅最大的是金科服务、融创服务和建业新生活。
基础物业管理服务收入延续高速增长，主要来自于行业在管规模持续扩大。2022年上半年15家物企共实现物业管理服务收入（包括商业运营）458亿元，同比增长47.3%，增幅去年同期扩大15.2pct。
其中合景悠活物业管理服务收入同比大幅增长144%，公司积极进行收并购和市场外拓，使得非住宅在管面积迅速增长81%，助力营收逆势增长，上半年非住宅物管及商业运营服务收入同比增长169%，占集团收入比重一年内从69%上升至50%。碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务基础物管收入也保持了较高增速，均在60%以上。卓越商企服务、绿城服务、招商积余基础物管收入增速较低，均在25%以内。
投资建议：维持物业管理板块“增持”评级。
2022年上半年物管行业整合加剧分化继续，行业营业收入和归母净利润增长放缓。我们认为之前物管板块的制约因素主要体现在三个方面：（1）业绩指引下调；（2）销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间；（3）民企物企关联房企的不确定性，三个因素下应该选择经营稳健的物管企业。当前第一个制约因素已经随着中报公告逐步解除，第二个制约因素中销售虽未回暖但疫情若消退会逐渐企稳，第三个制约因素中关联房企的后续发展会在今年下半年逐步明晰。几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。我们维持物业管理行业“增持”评级，建议关注：关联房企为国央企的物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：
(1)在管面积扩张不及预期；物管公司物业管理业务和社区增值服务的拓展都要以在管面积为基础，如果在管面积扩张不及预期将影响收入增长；
(2)人工成本上升：人工成本构成物管公司成本的主要组成部分，若人员薪酬不断上涨将导致成本上市，影响公司毛利率水平；
(3)收并购项目整合不及预期：2021年收并购市场火热展开，但若投后管理不到位将导致双方整合效果不佳，影响长期可持续发展。
收入增速分化明显，碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务营收实现逆势增长，同比增速均在50%以上，主要依靠前期进行的多起收并购并表实现短期收入的快速增长；金科服务、建业新生活的收入增速较低，分别只有-0.8%和0.1%，主要因为非业主增值服务和社区增值服务受到房地产行业持续低迷以及经济下滑的影响，收入均出现大幅下滑。
15家公司中仅华润万象生活、中海物业、旭辉永升服务收入增幅扩大，其余物企增速均有降低，降幅最大的是金科服务、融创服务和建业新生活。
基础物业管理服务收入延续高速增长，主要来自于行业在管规模持续扩大。2022年上半年15家物企共实现物业管理服务收入（包括商业运营）458亿元，同比增长47.3%，增幅去年同期扩大15.2pct。
其中合景悠活物业管理服务收入同比大幅增长144%，公司积极进行收并购和市场外拓，使得非住宅在管面积迅速增长81%，助力营收逆势增长，上半年非住宅物管及商业运营服务收入同比增长169%，占集团收入比重一年内从69%上升至50%。碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务基础物管收入也保持了较高增速，均在60%以上。卓越商企服务、绿城服务、招商积余基础物管收入增速较低，均在25%以内。
投资建议：维持物业管理板块“增持”评级。
2022年上半年物管行业整合加剧分化继续，行业营业收入和归母净利润增长放缓。我们认为之前物管板块的制约因素主要体现在三个方面：（1）业绩指引下调；（2）销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间；（3）民企物企关联房企的不确定性，三个因素下应该选择经营稳健的物管企业。当前第一个制约因素已经随着中报公告逐步解除，第二个制约因素中销售虽未回暖但疫情若消退会逐渐企稳，第三个制约因素中关联房企的后续发展会在今年下半年逐步明晰。几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。我们维持物业管理行业“增持”评级，建议关注：关联房企为国央企的物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：
(1)在管面积扩张不及预期；物管公司物业管理业务和社区增值服务的拓展都要以在管面积为基础，如果在管面积扩张不及预期将影响收入增长；
(2)人工成本上升：人工成本构成物管公司成本的主要组成部分，若人员薪酬不断上涨将导致成本上市，影响公司毛利率水平；
(3)收并购项目整合不及预期：2021年收并购市场火热展开，但若投后管理不到位将导致双方整合效果不佳，影响长期可持续发展。
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