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土地出让金划归税务征管之后，地产和政信投资逻辑全变了？
地方财政、融资平台和地产公司的朋友们焦虑不已，就差抱头痛哭了，但是也有科班出身的朋友提出疑问：

基金收入还是基金收入（并没有纳入一般预算收入）；

原来、现在和未来，地方ZF依然惯性依赖土地财政模式，不卖地又能靠啥；

卖地收入还是归地方，只是征管单位变成了税务，换通道不换实质。顶多严格了点而已。

少见多怪，这能算点啥？

做了7年多政府融资平台业务，不管是放贷还是催收，我最大的感慨，就是：

在国内，很多事情没有对错之分。所谓对错，只是立场不同而已。同样有很多时候，所有人都在自己的位子上做着非常正确的事情，但，最后却出事了。

是不是很奇怪？为什么呢？

回到土地出让收入划归税务征管的话题上。

举个通俗的例子。

假设你是名油腻的金融民工大叔，也是一家之主。那么问题来了：

家里的钱从归你管，到归你家夫人管，会出现多大的区别？

好像没有什么区别。只是管理的人变了，钱还是收到家庭账户里，也还是会用到家庭支出里去。

如果你也是这么认为的，那我告诉你，年轻人，你tm可要铸成大错啦！

举几个现象吧。

其一，融资平台的资产是怎么来的？又靠什么还钱？

业内都开玩笑：

平台公司动辄资产规模上千亿，里面的资产可能是假的，但是负债肯定是真的。

很多平台，明明账上资金不到1000万，却硬生生还掉了近百亿的债务。

这是什么黑魔法？

黑魔法就来自于土地出让收入。

平台公司从荒山野岭搞块地，签份出让合同，上午把借来过桥的10亿元土地出让金打出去，下午就从财政局返还了9亿元。

平台公司仅仅掏了象征性的资金，就获得了价值10亿元的土地资产，转手就从银行贷出来5个亿，或者发了5个亿的债券，或者融了5个亿的非标。

很难去评价税务的某些同志们，尤其是在经济下行期还能税收创新高的某些区域。

凡事就怕认真。你猜，税务会不会倒查？倒查的时候，能不能查到点啥？

同样道理，平台公司帮地方ZF搞一级土地整理的账本，也未必就足够清楚。但是，这种委托整理的行为，却为地方ZF反哺平台公司提供了一种合理的依据和路径。

所以，才出现了有平台公司，账上资金不足1000万元，却硬生生还掉近百亿债务的情况。

有些深陷非标逾期里的投资人会有感觉，某些网红区域的平台公司，最近支付利息的情况，还不如疫情时期。

不应该啊！现在再困难，地方财政和城投的经营，还能比疫情期间还困难？

当然不会比疫情期间困难，情况都是在好转的。

但是，财政往平台公司输血的路径被掐死了，每一笔支出都要走系统，直接支付到最后的收款人。再配合的严格的异地审计，某些在过去，财政能每年支持平台公司大几十亿的区域，今年连几千万都支持不了。

并非没有支持意愿，也具有支持能力，实在是没有支持路径啊！

当然，纯平台还好，即便没有支持路径，还能走债务置换的路子。

那么问题来了，你觉得，那些主营业务是帮地方ZF做土地整理，且又开始市场化转型搞房地产开发的伪城投真国企，会不会出现风险？

其二，地价是怎么炒上来的？房地产企业囤地的安全边际又来自哪里？

G都的例子最简单。

地方联合平台公司炒地。让平台公司去往高里举牌子来哄抬市价，营造出一片繁荣热闹的景象。

等把地价炒起来了，焦虑的房地产企业就进场接盘了。

没人来接盘也没什么，把接到手的土地打个对折，从银行套笔贷款，囤着等涨价就是了。

那么问题来了，平台公司囤的这些土地，如果迟迟不开发，或者迟迟找不到接盘的韭菜，究竟还有多大价值？

同理，在房地产市场上，现在大家都关注到了市场化的集中供地。

但是大家有没有想过，那些宣传自己虽然面临债务压力，但是储备的土地均价足够低（比如2000~4000元/平），足以几倍覆盖债务的房企，他们大量的超低价的土地储备，都是怎么来的？

对于某些三四五六七八线城市，所谓的“招商引资”，有多大概率上就等同于“产业勾地”？

很多时候，不能说他们是错的。因为各项基础条件不具备，此时，“产业勾地”就是“招商引资”的安全垫。

划归税务之后，请问：

该如何优化“产业勾地”？

难道，就没有未来了嘛？

不是的，多学习，就不会迷惑。

国务院发展研究中心的倪红日研究员，写过一篇文章，叫做：

《改革开放以来中央与地方财政关系的演进与展望》

里面提到了一段话，粘贴出来供大家思考：

从改革40年来的经验和存在的问题看，适应社会主义市场经济体制要求的中央与地方财政管理体制，【既不是过于分权的“分灶吃饭”体制，也不是过于集权的“统收统支”体制】。目前正在形成“共享”和“共担”为主的管理体制。

倪主任在文章里还提到：

随着房地产税的改革，地方税讲增加一个税源稳定、可持续增长的财产税税种。

新政出来以后，对于地方ZF来说，房地产税的征收，是迫在眉睫的。

因为监管变严后，土地出让金由垂管的税务征收，地方ZF能灵活调度和应急的资金来源，又少了一个。

如果说，地方ZF，原来不收房地产税，是因为，担心收了影响卖地。那么现在，卖地跟自己没有直接关系了（至少失去灵活使用的弹性后，利益诉求没有那么强烈了），为什么不收？

最后，裤子都脱了，只是为了换身衣服？