]招商积余2021年一季报点评：物管稳步增长，资管经营恢复
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2021-04-20 10:28:08
[烟花]招商积余2021年一季报点评：物管稳步增长，资管经营恢复
公司4月19日发布一季报，2021Q1实现营收22.11亿元，同比+26%；归母净利润1.17亿元，同比+96%；扣非归母净利润1.02亿元，同比+250%。公司本次一季报披露数据较为详尽，我们梳理要点如下：
物管业务扣非归母净利润超过40%。公司物管业务实现营收20.44亿元，同比+27%；毛利率10.21%，同比+0.52pct，其中基础物管毛利率同比-0.10pct至8.97%，专业化服务毛利率同比+4.05pct至16.92%。中航+招商物业实现净利润1.25亿元，净利率为6.14%。根据一季报，Q1物管扣非归母净利润同比增长3568万元，我们预计同比增速为40%-48%；但结合此前业绩预告，Q1物管归母净利润同比增长0.1-0.2亿元，对应同比增速为9%-19%，增速差距主要因为政府补助等非经常性收益大幅减少。物管业务归母净利润增速低于营收，主要因为整合后年终奖同比增加、政府补助同比减少。
资管业务经营恢复，远期有望受益蛇口商业布局。公司资管业务实现营收1.31亿元，同比+43%；毛利率61.92%，同比+9.11pct。根据一季报，Q1资管扣非归母净利润同比增长4251万元，我们预计归母净利润在0.2亿元左右。3月23日招商蛇口（001979 CH）召开2020业绩会，将集中商业列为成长型业务，目标2025年末购物中心达到100个，将全部交由招商积余进行管理。公司聘请原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅先生为全资子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司总经理，有望提升商业管理能力。根据公司一季报和年报，21Q1商业运营实现营收1000万元，同比+74%，截至20年末在管商业项目26个，其中受托管理招商蛇口自持项目18个，项目数量和单项目业绩都有较大提升空间。
21年营收目标实现概率较高，高管变动后整合有望加速推进。公司提出21年力争实现营业收入103亿元，对应增速为19%。我们预计公司20年新签约年度合同金额的60%-70%，即14.73-17.19亿元，将会进入21年营收，只考虑这部分增量已基本能够实现营收目标；而21年公司仍要新拓展项目，我们预计新签约年度合同金额的30%-40%会进入当年营收，专业化服务和资管业务亦有望贡献增量。随着招商系董事长、总经理到任，我们预计招商局集团（未上市）将给予公司更多支持，加速城市公司整合、收并购、轻重资产分离、股权激励等重点事项的推进。
融合融效、振翮高飞，维持“买入”评级。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为0.61、0.87、1.20元。可比公司22PE平均为23倍（Wind一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理22PE估值水平为32倍，目标价27.84元，维持“买入”评级。
公司4月19日发布一季报，2021Q1实现营收22.11亿元，同比+26%；归母净利润1.17亿元，同比+96%；扣非归母净利润1.02亿元，同比+250%。公司本次一季报披露数据较为详尽，我们梳理要点如下：
物管业务扣非归母净利润超过40%。公司物管业务实现营收20.44亿元，同比+27%；毛利率10.21%，同比+0.52pct，其中基础物管毛利率同比-0.10pct至8.97%，专业化服务毛利率同比+4.05pct至16.92%。中航+招商物业实现净利润1.25亿元，净利率为6.14%。根据一季报，Q1物管扣非归母净利润同比增长3568万元，我们预计同比增速为40%-48%；但结合此前业绩预告，Q1物管归母净利润同比增长0.1-0.2亿元，对应同比增速为9%-19%，增速差距主要因为政府补助等非经常性收益大幅减少。物管业务归母净利润增速低于营收，主要因为整合后年终奖同比增加、政府补助同比减少。
资管业务经营恢复，远期有望受益蛇口商业布局。公司资管业务实现营收1.31亿元，同比+43%；毛利率61.92%，同比+9.11pct。根据一季报，Q1资管扣非归母净利润同比增长4251万元，我们预计归母净利润在0.2亿元左右。3月23日招商蛇口（001979 CH）召开2020业绩会，将集中商业列为成长型业务，目标2025年末购物中心达到100个，将全部交由招商积余进行管理。公司聘请原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅先生为全资子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司总经理，有望提升商业管理能力。根据公司一季报和年报，21Q1商业运营实现营收1000万元，同比+74%，截至20年末在管商业项目26个，其中受托管理招商蛇口自持项目18个，项目数量和单项目业绩都有较大提升空间。
21年营收目标实现概率较高，高管变动后整合有望加速推进。公司提出21年力争实现营业收入103亿元，对应增速为19%。我们预计公司20年新签约年度合同金额的60%-70%，即14.73-17.19亿元，将会进入21年营收，只考虑这部分增量已基本能够实现营收目标；而21年公司仍要新拓展项目，我们预计新签约年度合同金额的30%-40%会进入当年营收，专业化服务和资管业务亦有望贡献增量。随着招商系董事长、总经理到任，我们预计招商局集团（未上市）将给予公司更多支持，加速城市公司整合、收并购、轻重资产分离、股权激励等重点事项的推进。
融合融效、振翮高飞，维持“买入”评级。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为0.61、0.87、1.20元。可比公司22PE平均为23倍（Wind一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理22PE估值水平为32倍，目标价27.84元，维持“买入”评级。
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招商积余
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