2022年是一个特殊的年份，各大行业都有自己的故事要说，但要说惨，可能没有比房地产更惨的了，在中国城市进程从起步走向成熟的过程中，中国的房地产经历长达三十年的狂飙，中国的房地产行业迎来了艰难的时刻，未来，行业走向逐步萧条已成明牌，在这个过程中，无论是买房，还是买房地产的股票，再无超额收益。

万科，作为国内房地产的老大哥，一直也备受大家所关注，也成为过去A股市场上价值投资的典范，市值从不到十亿飙升到最高的四千亿多的市值，但是当行业下行之时，没有企业可以逃过周期，万科也不行，市场没有α，只有β。

不得不说，王石是算一个“造钟人”，为万科打下一个有竞争力的企业组织和企业文化，也培养出了一个出色的职业经理人。在这轮房地产危机下，万科顶住了各种压力，2022年，万科营收突破5000亿元，归母净利润226亿，保持住了稳定不再下跌。

简单的从营收净利润来看，万科的确表现的挺优秀的。但是，公司的质量不能光看业绩，还得看发展的质量。房地产企业现在最大的问题就是缺钱，这也是大家都知道的问题。万科账上现金1300多亿，看似很高，但是，房地产创造的现金流是极差的，从2020年开始，万科的经营现金流开始急剧下降，从高峰时期的530亿降到今年只有27亿，其实从这里也说明了公司的盈利质量在持续下降。

无论是从利润表，还是现金流量表来看，这些都是表象，造成公司经营持续恶化的本身还是房子越来越难卖了，背后也是房地产供需格局的转变。万科和碧桂园是一个行业的两个极端，万科讲的故事是精耕细作，去化率周期很长，其实说到底还是公司拿的地还算优质，喜欢捂盘等着房价涨。

事物总是有个凡事，去杠杆的硬性要求下，万科的去化率开始不断提高，而又刚好赶上了房价滞涨甚至下跌，但是地价倒是在一直涨，所以万科的毛利率大幅下滑，从最高的37%下降到了今年的不到19%，下降了差不多18%。

算估值是一个难题，我们如果乐观点，万科能够在下行的周期过程中稳住，正常的销售和回款，扩张步伐虽然不快，仍然能保持在200亿-300亿的市值，市盈率也回到10倍15倍，给到公司的估值为2000亿-3000亿之间。

2022年算过去了，估计2023年应该比2022年更难，投资看未来，万科有没有未来？这是一个很难回答的问题。万科身上的优点很多，但是行业在下行，公司真的能抵挡住行业的下行压力？这个问题就留给大家了去讨论了。