今天（10月23日）傍晚，全国人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”由新华社全文播发。

这意味着中国房地产税改革的试点工作，即将全面展开。说很多年的“房地产税”立法，终于有了实质性的突破。

1、房地产税试点为何提速？

国家首次提到房地产税试点工作，是2021年5月11日，财政部等在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。但随后几个月没有消息，直到前几天“求是杂志”刊登了领导人的讲话，重提了这件事。

几天之后，全国人大就通过了上述决定。很明显，房地产税改革试点工作提速了。

之所以提速，跟“一个理念、两个重要会议”有关：理念，就是“全面推进共同富裕”；两个重要会议，是即将召开的六中全会，以及明年秋天的20大。

之前，房地产税立法主要是两大目标：给地方政府开拓新财源，给楼市调控提供新手段。现在多了一个重要目标：为全面推进共同富裕“立标杆”，出阶段性成果。

房地产税立法，需要的时间非常长；通过试点可以积累经验，也可以让老百姓体验到政府推动共同富裕的决心。所以提速了。

2、中国的房子被分为三类。

人大“决定”里有如下表述：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

这意味着，从房地产税视角来看，中国的房子被分为了三类。

第一类，不用缴纳房地产税的——依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

第二类，需要缴纳新版房地产税的——居住用的各类房地产。

第三类：需要缴纳老版房产税的——非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

3、农民的房子、宅基地为何豁免？

原因很简单：农村宅基地及其上住宅，以及农户承包的农田、山林、湖泊、草场等，相当于农民的基本社保。也是中国社会的安全垫，缓冲器。

中国的社保还不太健全，尤其是农民的社保水平比较低，需要用宅基地、房屋和承包田来作补充。

比如遇到中美贸易战、疫情，工厂停工的时候，农民至少有个退路。这对于中国的安全、稳定，意义重大。暂不征税，是明智的。

4、小产权房、违法建筑、军产房、集资房等，要交税吗？

我的理解是，要交。

建议大家再细细体会一下这句话——“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”

也就是说，如果不是依法拥有的农村宅基地及其上住宅，比如小产权房、违法建筑等，是不能豁免的。否则，就太不公平了。

针对小产权房、违法建筑等征税，是否意味着合法化。当然不是。但有了征税依据，房屋的“归属”在某种程度上获得了确认，有利于业主将来在拆迁的时候获得补偿。

这几类房子，是开征房地产税难以忽略的，也是重要的难题。但不能绕开或者回避。

5、个人购买的“非住宅”继续免征？

人大的“决定”明确——非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

《中华人民共和国房产税暂行条例》是从自1986年10月1日起施行的，期间在。2011年1月8日做过修订。其中有如下主要规定：

1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

2、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

3、五类房产免征房产税，其中包括“国家机关、人民团体、军队自用的房产”、“个人所有非营业用的房产”。

个人购买的商铺、写字楼、公寓，目前一直是免征房产税的。只有企业购买的房子，包括住宅和非住宅，才交这个老版的“房产税”。

未来，个人购买的商铺、写字楼、公寓要不要交房产税？如果按照“房地产税条例”执行，应该是免征的。

但这还需要官方进一步的确认。

之所以让“非住宅”继续按照“房产税暂行条例”执行，是不想加大这类房子的税负。

这类房子的税负已经非常重了，因为有土地增值税，交易成本一直远超住宅。再加上供应量大，网上购物和网上办公的冲击，造成了全国“商办”物业挤压严重，市场长期低迷。

未来的房地产税改革，应该是让住宅和非住宅税负均等。而不是歧视“非住宅”。

6、哪些城市会纳入试点？

最近一段时间，各种专家和媒体点名了一批城市，比如最近几年楼市比较热、房价涨幅比较大的深圳、杭州，以及壮士断腕、搞自由港的海南。

我个人认为，从积累经验的角度，不能只选大城市。而应该是超大、特大、大、中、小等各类城市等级里都要选，而且细分人口增长快的，增长慢的，流失的。选出15个左右的城市来试点，才能真正解决问题。

否则，几年试点下来还是没有什么用。因为深圳、杭州、海南或者上海、重庆，能代表的城市毕竟有限。

7、税率会是多少？


上图是从2011年开始的，重庆和上海房产税试点情况。

这两个试点有个共性：征收面比较窄，税率比较高。大约相当于美国税率的三分之一左右。

要知道，中国的房价已经包含了数十年的地价。如果在这个基础上，参照美国的税率，会让老百姓的负担偏重，征收会比较难。

其实在欧美，房地产税的支出占每户居民年收入的比重，一般在2%到3%。

香港的房屋土地制度跟内地一样，房价比较高，老百姓买房的时候已经费了九牛二虎之力，所以房地产税就比较低。香港房地产税支出，占家庭总收入的比重在1.4%左右。

如果参照这个负担标准，我们比较容易计算出全国的平均税负。

2020年，中国居民人均可支配收入32189元，每户家庭2.62人，家庭平均年收入为8.43万元。如果按照香港特区的标准，每户每年需要缴纳的房地产税应该为1180元；如果按照美国的标准，每年应该缴纳的房地产税为2529元。

一定不能因为开征房地产税，影响了老百姓和政府的关系，影响了大家的消费能力，影响了中国的生育率。因为说到底，公共财政是为老百姓服务的。

8、全面开征房地产税，或许还需要7到8年。

全国人大今天通过的“决定”说：

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

如果按照“试点完成再全面启动立法”来推算。则房地产税立法工作，可能要7到8年之后才能完成。

因为试点授权是5年，还可以继续授权。理论上是5年之后全面启动立法，一个重要法律一般要3读，则房地产税的立法完成、在全国推广，可能还需要7到8年。

9、试点的地方差异会非常大。

全国人大今天通过的“决定”说：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

中国各地的差异性非常大。尤其是一线城市和中西部、东北地区的三四五线城市，简直不可以同日而语。

所以国家把楼市调控、房地产税征收的很大一部分权力，交给了地方政府和地方人大。各地的税率一定是千差万别的，而且地方政府会考虑城市竞争、当地经济发展的因素，尽量避免实现“杀鸡取卵”的局面。

所以，绝大多数人没有必要对房地产税开征担心。

10、会有免征面积，计税价会是评估价。

由于中国的房屋都缴纳了数十年不等的土地使用费，所以给予每个家庭一定的免征面积，是大概率的。目前重庆、上海的试点都是如此。

至于免征面积是多少，各地会有差异，但相信国家会给予一个区间，让地方选择。将来土地使用权到期之后，免征面积可以取消。

新的房地产税，会按照房屋评估价来计税。事实上，现在各地二手房交易中，都已经有了官方计税价。这样可以体现通胀因素，避免老版房产税按照登记价征税的漏洞——政府的收入从长期看“购买力”是下降的。

在少数住房矛盾比较突出的大城市，可能会有累进制、惩罚性的税率，也就是阶梯税率。让拥有太多房子的家庭，适当减持。但这种阶梯税率，很难在全国实施。即便在全国实施，大城市和小城市也会有很大差距，小城市会更宽松。

转自晓博～