地产行业2022年报总结
夜长梦山
2023-05-07 15:30:48
【国金地产】地产行业2022年报总结：业绩短期承压，未来轻装上阵
【核心观点】
业绩表现：短期承压下行，未来轻装上阵再出发。2022年样本房企营收同比-8.3%，其中央国企同比-1.5%，民企同比-20.9%；归母净利润同比-130%，其中央国企同比-42.8%，民企同比-739%。毛利率水平自2019年起持续下滑，2022年为14.4%；2021年下半年以后的土地项目利润空间相对较高，预计相继从2024年起进入报表结算，将带动期间拿地积极的房企毛利率水平提升。房企基于谨慎原则，对存货等资产进行减值计提，A股房企2021、2022年资产减值损失达824亿元和1192亿元，未来业绩释放压力会相对较小。
经营情况：头部央国企和改善型房企基本面表现亮眼。销售端，2022年全年商品房销售金额累计同比-26.7%，2023年一季度商品房市场持续复苏，1-3月销售金额累计同比+4.1%；1-4月克而瑞百强房企销售金额同比+9%，房企间表现分化，头部房企和改善型房企复苏较强势，14家房企累计增幅超50%。投资端，全国2023年1-4月土地成交面积同比下滑32.8%，成交溢价率打破下滑趋势，连续四个月增长，2023年4月升至7.67%，核心城市半数以上地块以封顶摇号价成交，而在现行土拍政策下，房企拿地利润仍有保障。
资产负债：未来竞争在于资产质量和债务结构的优劣。资产负债缩表成行业趋势，典型房企整体资产负债率从2019年的80.9%降至2022的77.2%。未来房企间的竞争是资产流动性的竞争：建发国际、滨江、绿城竣工存货占总存货比例小于10%，资产流速在70%以上。典型房企整体融资成本逐年下滑，2022年平均融资成本为4.88%，较2021年下降5BP，头部央国企有明显优势，中海、华润、招商等融资成本低于4%。销售额对待偿债务覆盖倍数越高，偿债能力越高，同时投入产出比高，滨江待偿负债覆盖倍数在2倍以上。
【投资建议】
首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。稳健选择头部央企国企，如保利发展、中国海外发展等，经历高地价项目和存货计提减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
欢迎联系国金地产团队交流：
杜昊旻/王祎馨/方鹏
业绩表现：短期承压下行，未来轻装上阵再出发。2022年样本房企营收同比-8.3%，其中央国企同比-1.5%，民企同比-20.9%；归母净利润同比-130%，其中央国企同比-42.8%，民企同比-739%。毛利率水平自2019年起持续下滑，2022年为14.4%；2021年下半年以后的土地项目利润空间相对较高，预计相继从2024年起进入报表结算，将带动期间拿地积极的房企毛利率水平提升。房企基于谨慎原则，对存货等资产进行减值计提，A股房企2021、2022年资产减值损失达824亿元和1192亿元，未来业绩释放压力会相对较小。
经营情况：头部央国企和改善型房企基本面表现亮眼。销售端，2022年全年商品房销售金额累计同比-26.7%，2023年一季度商品房市场持续复苏，1-3月销售金额累计同比+4.1%；1-4月克而瑞百强房企销售金额同比+9%，房企间表现分化，头部房企和改善型房企复苏较强势，14家房企累计增幅超50%。投资端，全国2023年1-4月土地成交面积同比下滑32.8%，成交溢价率打破下滑趋势，连续四个月增长，2023年4月升至7.67%，核心城市半数以上地块以封顶摇号价成交，而在现行土拍政策下，房企拿地利润仍有保障。
资产负债：未来竞争在于资产质量和债务结构的优劣。资产负债缩表成行业趋势，典型房企整体资产负债率从2019年的80.9%降至2022的77.2%。未来房企间的竞争是资产流动性的竞争：建发国际、滨江、绿城竣工存货占总存货比例小于10%，资产流速在70%以上。典型房企整体融资成本逐年下滑，2022年平均融资成本为4.88%，较2021年下降5BP，头部央国企有明显优势，中海、华润、招商等融资成本低于4%。销售额对待偿债务覆盖倍数越高，偿债能力越高，同时投入产出比高，滨江待偿负债覆盖倍数在2倍以上。
【投资建议】
首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。稳健选择头部央企国企，如保利发展、中国海外发展等，经历高地价项目和存货计提减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
欢迎联系国金地产团队交流：
杜昊旻/王祎馨/方鹏
作者利益披露：转载，不作为证券推荐或投资建议，旨在提供更多信息，作者不保证其内容准确性。
声明：文章观点来自网友，仅为作者个人研究意见，不代表韭研公社观点及立场，站内所有文章均不构成投资建议，请投资者注意风险，独立审慎决策。
S
滨江集团
工分
10.18
转发
收藏
投诉
复制链接
分享到微信
有用 6
打赏作者
无用
真知无价，用钱说话
0个人打赏
同时转发
评论（4）
只看楼主
热度排序
最新发布
最新互动
- 1