外拓龙头，在外拓领域已树立较强的竞争优势
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2021-03-16 09:58:35
一、崛起的外拓龙头。截至20H1，金科服务外拓在管面积6287万方，占总在管面积比例48%，剔除收并购的影响，公司纯外拓在管面积排名第2（仅次于公建类龙头保利物业），若按非公建业态外拓计算，金科服务将是外拓在管建面最多的物企，是当之无愧的外拓龙头。塑造公司强大外拓能力的原因有5点：（1）服务满意度高（连续8年90%以上）；（2）起步外拓早（2015年），经验丰富；（3）广泛的股权激励调动外拓积极性；（4）科技赋能物业，提高服务品质的同时也有助于外拓；（5）优异的管理能力延展了外拓利润率下限。
二、充足的储备面积，坚实的大股东支持。截至20H1公司合约储备建面1.3亿平米，对在管面积的股份倍数为1.0，储备充足，大股东金科股份可售土储6339万方，对公司在管面积保障倍数为0.5，对来自金科系的在管保障倍数达到0.9,大股东的支持是公司规模增长的压舱石。
三、高质量的社区增值服务追赶者，智慧物业的先驱。公司社区增值服务仍在发展的早期阶段，行业整体主要采用流量模式，门槛较低，公司在低基数下具有高速成长的潜力。公司物业科技公司是国家高新企业，在物业科技上具有领先优势，科技的运营在多个维度全方位提升公司的运营和管理能力，科技产品对外输出也成为公司的收入来源。
四、预计20-21年EPS分别为0.93元/股、1.56元/股。我们认为公司是外拓龙头，在外拓领域已树立较强的竞争优势，储备面积丰富且背靠金科股份支持，业绩确定性较强，社区增值服务质量较高且在低基数下增速较快，在美居业务方面增长潜力较大，在物业科技的应用上也有优异的表现。考虑到公司业绩增速情况，我们给予公司2022年30x PE估值，对应的合理价值86.43港元/股
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金科服务
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真知无价，用钱说话
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